独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买证券研究报告华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究深度研究2015年09月13日新兴万亿级市场：房地产基金房地产增持（维持）房地产金融系列研究专题之开篇房地产增持（维持）投资要点：谢皓宇执业证书编号：S0570515070001不可否认的，房地产行业从极盛开始走向平稳，即便是保持在高位，但增速却大幅下研究员010-63211166降，这在行业开发授资增速中一览无余，由于没有任何一个行业的增长可以长期战胜xiehaoyu@htsc.comGDP,所以房地产行业最辉煌的大周期走向最后的时刻。然而，就是这样一个0万亿级的市场，在开始走向平稳、使得其他对他一贯支持的机构开始退出时，新兴的合相关研究作机构进入到最辉煌的时刻！而这里面，最闪耀的就是做房地产金融，其中所处最高地位的，就是房地产基金！1《房地产：行业老酒，房企新颜》2015.09◆房地产金融，最后一个房企融资渠道大概念2《华业资本(600240)：含芭待放的“大金融+全医疗”》2015.09房地产金融主要分为公募和私募，目前房地产基金占主导，也就是一般说的房地产私3《房地产：投资不起，政策不止》2015.08募基金。房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下作用于一级市场，直接投资于房地产产业和资产；同时也可以作用于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。同时在投资方向上又分为债权投资、股权投资，以及混◆胶债双修，决定其为全能型选手债权型基金主要扮演金融中介的角色，在银行贷款不能覆盖的阶段，债权型基金补位介入。权益性基金依靠获得项目股权、参与项目运营，主要分为经营类和开发类两种，其中147%1)经营类房地产基金采用“持有+出租”的模式，经营周期长，收益稳定，退出方式为资产转让或资产证券化，RETs就是其中一种。2)开发类衍生为纯股类和夹层类，97%纯股权类开发类房地产授资则是以股权形式介入项目公司，与开发商一起共担项目风险与收益，这类较少，更多的为风险略低的夹层类。47%混合类为以上两大类综合体，是目前最为主流的方式。3%E140914111501150315051507一沪深3002013年度，私募房地产基金金额为10667亿元，投资金额为6316亿元，占同年房地产投资总额86013亿元的7%。1)这主要集中在一线城市；2)债权为主，股权较少；3)商业为主，住宅较少，未来可向养老、旅游等领域拓展。目前相关上市公司，可以分为儿类：1)直接从事该项业务的，包括保利地产旗下的信保基金、金地集团旗下的稳盛授资、上实发展旗下的实银基金；2)与相关方合作的，包括嘉宝集团与光大安石合作、阳光股份与工银国际合作；3)参与设立子公司的，包括华业资本参与设立国泰君安申易基金；4)将自己项目拿出来做的，包括中信证券的中信启航、万科A与鹏华的公募RETs。◆这是万亿敏市场，关注我们后续的系列报告www.baogaoba.xyz独家收集不断更新谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准1报告吧行业研究/深度研究|2015年09月正文目录1、房地产金融，最后一个房企融资架道大概念.51.1、房地产基金分为封闭式和开放式两种，组成形式为公司制、契约制，以及合伙人制三种51.1.1、公司型房地产基金类似于股份制公司，赚取公司运营收益.61.1.2、契约型房地产基金类似信托，赚取通道业务收益.…71.1.3、有限合伙型房地产基金大多做结构化产品，分享资产价格增值的股权收益81.2、项目投资具有极大的灵活性，一级二级、住宅商业均可行9监管政策方面，目前国内尚未有系统性的规定，处在野蛮生长期.12、触资方式，股、债双修，全能选手.1221、债权型基金补位银行贷款，风险小、周期短.1222、权益型基金获得股权、参与项目运营，分经营、开发两类.13221、经营类房地产基金持有物业收取租金，享有租金及物业增值收入.13222、开发类房地产基金与地产商合资开发项目，风险高收益大，在国内以夹层授资居多23、混合型基金可进行股权投资和贷款投资，在我国则表现为特殊的“债+股”形式.153、相比国外，中国房地产基金尚不成熟，发展潜力较大.173.1、中国房地产基金更偏向于债权投资….1832、旅游地产和养老地产也许是未来房地产基金投资的新方向.193.3、行业仅有天时，地利人和均有所欠缺..194、国内实践：分享不同模式的案例…5、全球龙头：美国黑石VS。新加坡凯德.…5.1、美国：黑石集团是世界上最大的房地产私募基金…225.2、亚洲：新加坡凯德是亚洲规模最大的房地产基金之一226、国内有房地产基金业务的上市公司..237、未完待续：后续的系列研究推广24谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券HUATAI SECURITIES图1：房地产投资基金运作流程基本分为五个阶段图2：公司型房地产基金由董事会负责基金运作…7图3：契约型房地产基金组织体系是由三方当事人构成的图4：封闭式契约型房地产基金运作模式可分为九步.…s....................图5：有限合伙制企业中普通普通合伙人负责基金管理图6：房地产基金在不同时点介入房地产开发.10图7：房地产基金投资一级市场流程一一以华地资本为例.10图8：当开发商现金流出现缺口时，房地产基金可以以贷款形式介入….12.12图10：债权型基金以收取利息获得收益，基金管理人主要通过收取通道费盈利3图11：经营类基金可以分拆上市，完成不动产证券化，变成标准RETs3图2：授资人风险偏好低、管理人员水平不足、开放不愿让利使得大部分股权授资变为夹图13：目前权益类授资退出方式以股东回购和股权转让为主.15图14：2013年中间私募房地产基金在募资金额和投资金额上达到了顶峰..17图15：中间房地产基金倾向于一线城市，其中又以上海的金额和数量最多.17图16：根据基金成立年份，年化回报率略高于20%.….18图17：中国地产基金偏向于商业地产多于住宅物业18图18：伟业基金介入资金链断裂的国恒基业项目，为其提供了2500万元贷款…20图19：鹏华前海万科RETs享有万科前海公馆租金，且基金份额可以在二级市场交易21图20：华润银泰零售基金以“股+债”的形式授资商业地产项目.…21图21：华润银泰零售基金四年完成退出，保障年化利率为14%.21表格1飞：房地产基金分为公募和私募基金，作用于一级市场和二级市场5表格2封闭式基金与开放式基金在计价方式、存续期和交易方式上均有不同5表格3公司型、契约型和有限合伙型房地产基金在各方面有较大区别6表格4GP更类似于股权，LP更类似于债权…表格5有限合伙型房地产基金不同的授资目的产生不同的授资策略.9表格6：房地产私募股权基金可授资于二级市场的非上市公司股权等.11表格7：房地产基金拥有诸多相关法律依据，但尚无针对性的法律..11表格9：债权类作为融资通道基金收取通道货，股权型基金收取更多管理货及跟投获得投资收益.16谨请参阅尾页重要声明及华泰证券胶票和行业评级标准行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券表格10：中国房地产基金的发展有7个特点….19表格1：黑石集团具有金融领域的优势，利用各种金融工具；凯德从开发商的角度出发，形成PE+信托的模式.22表格12：相关上市公司..23谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准