中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年02月13日房地产金融行业周报(02.05-02.11)看好房地产金行业作者大浪淘沙始现金署名人：李少明S0960511080001010-63222931核心观点：板块经过大幅下跌风险释放估值再次回落到历史低位，给予难得的选优机会。资管新规下龙头lishaomina@china-invs.cn优势公司更受益，业绩增长可期，开年后，板块可能受银根收紧和外围市场波动出现正当，但强势调整带来参与人：谢余胤译优机会，继续看好“大金融、大地产“的配置价值。S0960116060041投资要点：0755-88320824xievuvin @china-invs.cn◆一周板块行情：申万房地产指数、银行指数、非银指数分别下跌14.08%、下跌8.22%、下跌13.27%，在申万28个子行业中分别排第28位、第18位、第27位.一周楼市成交：一手房成交环比-4%（一线-34%、二线-9%、三四线+25%)：同比+10%(一线0%、二线+18%、三四线+3%)：二手房成交环比+9%（一线+9%、评级调整：维持二线+10%、三四线-1%)：同比+6%（一线-2%、二线+11%、三四线+6%基本资料上市公司家数241房地产一周行业信息：1、【央行：加强房地产金融等的宏观审慎管理、完善住房金总市值（亿元）210790.24融体系】央行和银监会均将“防范和化解金融风险”、“抑制杠杆率”放在最为重要的占A股比%)31.02%位置，并特别提出了房地产方面的金风险防控。住房金融体系未来将逐渐成为房地房地产平均市盈率35.99产长效调控机制的重要一环，同步推进"租购”两大类住房金融体系建设，也集中体银行平均市盈率14.18非银平均市盈率68.16现了“租购并举”长效机制建设思路的要求。2、【购房贷款：房贷利率持续上涨，一二线多城首套上浮超10%】房贷利率进入上行通道，考虑当前金融去杠杆、降风行业表现申万房地产申万银行险大环境下银行业缩表、非标转标在中短期为主要任务，预计房贷额度将保持紧张、申万非银金融沪深30040%利率上行趋势难改。房企融资渠道收窄，个贷成本上升，将有效抑制住房需求，房地产销量将下降，同时土地溢价、地价和投资也将降温。3、【新华社：“调控松绑转向”实为“差别化调控政策”最新注脚】新华社发文为前期新出台调控政策定调，主动管20%理市场预期明显。预计未来政府更加注重长效调控机制的搭建，短期需求端差别化一城多策或将成为主流。4、【雄安新区：以住房租赁积分制度探索新管理模式】实施0%租赁积分制度一方面快速解决住房问题，另一方面给予符合条件的群体优先定居。5、【南京：首次纯租赁5幅地块全部底价成交】5幅地块全部底价成交，政府让利充分，-20%体现其推进租赁市场发展的积极态度：地块竞得者多为国资背景，体现当前租赁市场相关报告仍以政府为主要推进方和主导方的地位。《板块震荡进入选优阶段》2018-02-07房地产行业投资逻辑及推荐：维持对行业看好的基本判断。1、地产调控效果显现，《强势调整带来机会》2018-01-29分类调控，有保有压。“稳楼市、稳房价、稳经济”意图明显，政策边际改善，政策全面高压态势将逐步缓解。2、18年1月龙头优势房企销售开门红，银根收紧继续《与有质量的增长共舞》2018-01-16加速行业洗牌，预计全年集中度继续提升。预计2018年龙头优势公司销售金额增速将超过30%，其中万科、保利30%+，华夏幸福、招商、新城、金地、荣盛、华发、增速30%+-40%+。3、年报陆续披露，实实在在的增长。已经披露业绩预告和业绩快报的公司绝大多数盈利。T0P50中，业绩增长25%+，18-19年将延续高增长态势。龙头优势公司预售账款锁定18-19年业绩，盈利高增长可期+30%。4、龙头优势公司优势突出，集中度将继续提升。主要城市库存低位，重点城市17土地稀缺，调控加速资源向龙头集中，后续增长看优质资源多的公司。18年房地产贷款总额余额基数大，再增长空间不大。金融去杠杆在于防风险，而不是降供应和抑制合理需求，仍然会支持合理信贷，在市场规模稳定下，龙头优势公司在获取信贷和融资方面优势更加突出，集中度将持续提升（每次的调控，都是龙头优势公司大发展的好时机请务必阅读正文之后的免责条款部分了中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES预计8年Top10/Top20Top50房企市占率有望达到30%/40%/50%(2017年分别为25%/33%/46%，5、暴跌后估值大幅回落，板块已进入优选区间，是投资龙头优势公司的极佳机会（后市可能还将受外围市场波动影响出现震荡）。我们此前一直强调板块调整，建议在18年PE10倍左右买入并特续。重点推荐：招商、华夏、保利、万科、荣盛、新城、华侨城、绿地、金地、华发等。◆风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能带来的房地产消费力不足、股价持续暴跌引发更多不良资产等次生风险，房企盈利低于预期。金融一周行业信息：1、【央行工作会议18年主要任务】保持货币政策稳健中性；切实防范化解金融风险，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。2、【4季度银行业主要监管数据】17年商业银行口径净利润同比增6.0%。3、【银监会：处理案件“公开为常态，不公开为例外”】银监会在案件处罚方面“公开为常态，不公开为例外”的原则向金融机构传递了强监管、严处罚的监管导向，切实发挥“处罚一个，震馒一片”的警示作用。4、【央行：1月以来临时流动性已累计释放2万亿】央行表态银行体系流动性将保持合理稳定。5、【多个省市地方政府正陆续对隐性债务进行核查摸底】。6、【中债登：发布《2017年资产证券化发展报告》】2018年预计企业积极稳妥去杠杆以及在资管新规下部分业务将通过ABS融资，验证此前我们提出ABS蓝海前景的判断。4、【上周Shibor短升长降】上周，隔夜、7天、2周Shibor.上涨7.75bp5、14.12bp5、3.60bps至2.608%、2.917%、3.908%；1个月Shibor分别下跌3.76bps至4.0694%。金融行业投资逻辑及推荐：受诸多因素影响，板块强势调整，但不改我们对其18年投资价值的基本判断，调整带来机会。大资管新规下金业供给改革，去嵌套、去杠杆、打破钢刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。银行：目前板块估值回落至18年1xPB附近，下行空间十分有限，回调是介入良机，长期战略性配置，稳健持有并逢低买入。我们认为板块近期出现较大调整主要源自市场因素影响，海外市场大幅波动以及春节临近使得市场避险情绪明显升温。从行业4季度主要指标情况来看，行业息差与资产质量整体星现改善趋势。我们认为行业资产质量的持续向好依然会成为驱动板块基本面改善的核心因素，为板块估值的进一步抬升提供支撑。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，当前1xPB上张到1.4xPB价值中枢具备可能。在个股上，除推荐基本面优异的大行工行、农行、建行外，推荐成长性优异和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行，以及调整压力缓释的南京行。2、保险：1月总保费稳增长，新单下滑符合预期，龙头平安及转型公司持续增长，继续看好平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险，当前估值回调带来布局良机。1月国寿、平安、太保、新华1月总保费分别为1268、1175、502、186亿，同比增长-21%、+22%、+24%、+10%。寿险新业务持续爆发，"续期拉动”总保费稳健增长。1月新单预计受134号文及理财产品收益率上行等因素影响，但价值率仍将提升。平安新单优异，NBV增速有望领先，预计降幅小于行业，代理人优势突出，寿险中保障型增长稳步提升预计二季度开门红下滑负面预期落地，价值率提升正面预期强化3、券商：业绩筑底爬坡，龙头集中度显著提升并将持续。重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商等以及零售科技证券：东方财富。证券业17年经营数据、上市券商18年1月财务数据显示，龙头券商业绩优势明显。17年盈利增长，归母净利同比增长中信+10.6%、国君+0.42%、海通+7.04%、广发+7.01%。集中度持续提升：龙头券商1月营收和净请务必阅读正文之后的免责条款部分2/36淘宝店铺Vivian研报”首次收集整理获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺Vivian研报”或直接用手机淘宝扫描下方二维码中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES利润超越16-17年同期，广发创历史最高值：经纪业务加速向综合服务能力更优的大券商集中；多层次资本市场建设推动创新业务向创新能力强的龙头集中：IPO规范推动向承销保荐能力强的龙头集中：去通道推动资管向主动型管理转型向龙头集中：股票质押新规促使表外业务回归表内信用业务向净资本实力雄厚的龙头集中。预计，18年多层次资本市场建设等改革可能带来龙头券商业绩超预期。多层次资本市场建设带来产品创新业务发展：随着资本市场开放加速，更多政策顷斜支持，龙头券商新业务占比持续提升，其估值表现有望脱离成交佣金制约。板块1.54xPB,处于历史绝对低点，龙头券商1.2x-1.4xPB,处于估值低点，性价比极高，进入增持区间。风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能因此带来股价持续暴跌引发资产质量大幅恶化，不良率上升等次生风险，保险和证券业务也可能因此受损：经济金融超预期走弱等。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/36中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1.212.4217141192.430.64强烈推荐华夏幸福2.223.814.95151293.060.74强烈推荐保利地产1.101321.652.06131191.600.68强烈推荐万科A1.902.403.113.9316131082.470.82推荐柴盛发展0.951.331732.25118651.580.70推荐绿地控股0.590.740.951.20131061.430.70推荐金地集团1.401511.731.9898761.290.00推荐蓝光发展0.400.640.971.462314961.860.84推荐新城控股1.312.693.4923161193.540.80推荐华侨城0.841.081.351.4910661.300.61推荐中洲控股0.390.720.941.22382116121.560.52推荐天健集团0.370.601.021.532516961.590.56推荐华发股份0.480.760.991.28151061.080.65推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.SZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值提升潜力大保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配宝服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金生态，毛利持续提升，业绩好估值低华侨城000069.sZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，回调是机会绿地控股600606.SH“地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念（预计3月通车），集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源持续增长。加速资源价值释放，重点跟踪18年深圳项目销售情况资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0330.460.510.5616111091310.33推荐0.921.071.281.541210810.790.45推荐世茂股份0.560.63086660.850.56推荐金融街0.941.031.421110970.980.33推荐0.611.112.08970.930.37推荐首开股份0.740.830.931.0212111091.000.44推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分4/36