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20210725-开源证券-房地产行业周报:房地产金融监管持续审慎,上海调控再升级(附下载)

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房地产研究房地产房地产金融监管持续审慎,上海调控再升级2021年07月25日行业周报陈鹏(分析师)chenpeng@kysec.cn证书编号:S0790520100001·房住不炒基测不变,长效机制持续完善,维持行业看好评领房地产沪深300我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住409%31%不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变,目前销售、区域政策等行23%14%方面均持续向好,在宽信用的大环境下,限价政策有所松动利好房企利润率修复,6%3存货价值有望得到重估,目前房地产板块估值有所修复,但仍处于历史低位,我11%们建议2021年3季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。209%2020-072020-112021-03·房地产金融监管严格,上海测控再升敏(1)中夹方面,多部门协同发力,保障房地产长效机制落实。国务院副总理韩正指出要牢牢抓住房地产金融关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金相关研究报告融机构房地产贷款集中度管理;要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍《行业深度报告物管行业专题报告规则,建立有效的企业购地资金审查制度:要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。夹行表示将继续围绕稳地价、稳房价、三:集团资源调配的重心,扩表后ROE趋势成关健》-2021.7.21稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制,财政部加强对地方中报专项债《行业周报-多地推进物管条例制定,券项目的把关,明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目,不安排一般厦门物业智慧平台上线》-20217.18房地产项目,不安排产业项目,住建部强调,将加强房地产金融管控,完善房地《行业周报-多地加强管控,竣工超预产企业三线四档融资管理规则,对房地产行业进行调控,对调控工作不力、房价证期,货款两集中效果显现》-2021.7.18上涨过快的城市坚决予以问责,整体来看,房地产金融监管政策仍趋严,短期趋势不变:同时政府对土地竞拍规则持续完善,对房价上涨过快现象持“零容忍”证券研究报告态势:希望通过“三线四档”对房地产企业继续实施强管控态势,确保房地产市场平稳运行。(2)地方政策频出,加大对房地产行业的调控。政策调控方面,上海将赠与列入限购范围内;同时上调房贷利率,绍兴将建立二手住房成交参考价格发布机制,共有产权住房方面,杭州明确同一共有产权房项目购房家庭可选择50%-80%间的产权份额比例,北京拟允许共有产权房出租,集中供地方面,天津、福州分别进行第二批、第三批“两集中”出让地块挂牌。公积金断政方面,郑州公积金新政提高贷款门槛,(1)新房:2021年第30周,全国32城成交面积386万平米,同比下降22%,环比下降24%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达15733万平米,累计同比增加40%.(2)二手房:2021年第30周,全国9城成交面积为97万平米,同比增速35%,前值-28%;年初至今累计成交面积3720万平米,同比增速16%,较前值下降2个百分点,·资金:单周发债规模环比分化、利率均有所上升2021年第30周,信用债发行96.6亿元,同比减少38%,环比减少33%,平均加权利率3.55%,环比增加3BPs;海外债发行13.2亿美元,同比减少8%,环比增加16%,平均加权利率6.83%,环比增加337BPs,·风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动,请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/11行业周报目录1、房地产金融监管严格,上海调控再升级32、一二手单周成交持续回落.…52.1、32城新房成交同比降幅扩大……2.2、9城二手房单周成交表现回落53、土地成交溢价率回升明显…4、资金:单周发债规模环比分化、利率均有所上升…74.1、单周信用债发债规模有所下滑,海外债发债规模环比上升74.2、LPR连续15月不变.85、投资建议:维持行业“看好”评级图表目录图1:全国32城新房成交面积单周同比下降22%…图2:全国32城新房成交面积单周环比下降24%图3:全国32城新房成交中一线城市成交情况最佳…5图4:全国9城二手房单周成交面积同比下滑6图5:全国9城二手房成交同比累计增速达16%图6:100城全类型土地成交规划建面环比下降7图7:100城全类型土地成交均价环比下降…7图8:100城全类型土地成交总价环比下降…图9:100城全类型土地成交溢价率有所上升………7图10:2021年第30周房地产信用債发行规模环比下降…8图11:2021年第30周房地产海外债发行规模环比增长….8图12:信用债发债规模累计同比上升、海外债发债规模累计同比有所下滑…++++8图13:2021年7月LPR利率暂未调整.图14:2021年5月首套房贷利率上升2BP…表1:8部门持续整治规范房地产市场,上海调控再升级(2021年第30周)…表2:100城中二线城市全类型土地成交溢价率最高(2021年第30周)….6表3:100城中二线城市宅地成交溢价率最高(2021年第30周)….6请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/111、房地产金融监管严格,上海调控再升级中夹方面,多部门协同发力,保障房地产长效机制落实。国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,指出要牢牢抓住房地产金融关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理;要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度;要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象,夹行表示,坚持“房住不炒”的定位,促进金融、房地产同实体经济的均衡发展;下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制,财政部积极发挥政府规范举债对宏观经济平稳运行的促进作用,加强对地方中报专项债券项目的把关,按照“资金跟着项目走”的原则,明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目,不安排一般房地产项目,不安排产业项目,住建部强调,将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,对房地产行业进行调控,对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责,整体来看,房地产金融监管政策仍趋严,短期楚势不变;同时政府对土地竞拍规则持续完善,对房价上涨过快现象持“零容忍”态势;希望通过“三线四档”对房地产企业继续实施强管拉态势,确保房地产市场平稳运行。地方政策频出,加大对房地产行业的调控,政策调拉方面,上海出台加强住房赠与管理的新规,将赠与列入限购范围内;同时上调房贷利率,首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5.00%,二套房贷利率从525%上调至5.70%,绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》,将建立二手住房成交参考价格发布机制,共有产权住房方面,杭州市住保房管局明确同一共有产权房项目购房家庭可选择50%-80%间的产权份颜比例,北京市住建委拟允许共有产权房出租,集中供地方面,天津发布2021年第二批“两集中”出让地块挂牌公告,集中出让61宗地块,起始总价约533亿元,总规划建面约600万m;福州第三次集中供地挂出26幅地块,总出让面积101.68万平方米,总起价150.13亿元,公积金新政方面,郑州公积金新政提高贷款门槛,调整公积金贷款中请条件,贷款额度倒推的月还款额下降至50%,同时个人征信严重不良不能办理公积金贷款,表1:8部门持续整治规范房地产市场,上海调控再升级(2021年第30周)杭州:发文就构建共建共享公共服务体系征求意见,(1)加快推进老旧小区“拆改结合”试点;(2)增加“九大星城”的住房用地供给,增加租赁住房用地供应;(3)实行差异化购房政策,探索研究特定区城购2021719房政策,制定特定区城的差异化购房措施:(4)积极推进共有产权住房,保障符合条件的本布户籍无房家庭和本市稳定就业的非户籍无房家庭;(5)创新保障性租赁住房筹建方式,加大公租房筹集力度。浙江:发布高质量发展建设共同富裕示范区实施方案,指出完善房地产市场调控长效机制,压实城市政府主2021720体责任,促进地价、房价保持在合理区间。青岛:发布十四五住房发展规划,未来五年新增城镇住房约70万套,到2025年末城镇人均住房建筑面积达2021/720到362m。租赁住房总面积超5000万m,套数占全部住房套数的比例提升至15%以上。郑州:由于资金流动性趋向紧张,发布公积金新政提高贷款门槛。(1)调整公积金贷款申请条件,由原来2021720连续搬存6个月以上延长至12个月以上;(2)贷款额度倒推的月还款额由不超家庭月收入60%下降至50%(3)适度抑制提取,个人征信严重不良不能办理公积金贷款。深圳:发布地下空间开发利用管理办法,自2021年8月1日起实施。办法鼓励地下空间建设商业、工业、2021/720仓储、物流设施以及体育、文化等项目,但禁止地下空间建设住宅、幼儿园、养老生活用房等项目以及中小学普通教室。请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/11立开源证券行业周报财藏事:加强对地方中报专项债券项目的把关,明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目,不安排2021720一般房地产项目,不安排产业项目。佛山:住建局发布解读“住房保障租赁补贴实施意见”,符合中请条件且已在佛山连续嫩纳社保满24个月或2021/7215年内累计搬纳36个月并处于在保状态可中请,同时对部分特殊群体给子政策优惠。租赁补贴按租金分档补贴为原则发放货币补贴,公租房可实物配租。国务院:(1)牢牢抓住房地产金融这个关健,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度,持续规2021722范房地产市场秩序,管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象;(2)加快发展保障性租赁住房,进一步做好房地产市场调控,坚持房于是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。住建部:(1)将进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导贡任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责;(2)加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行2021/722房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房;(3)着力建设房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退体制。2021/722夹行:国绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。杭州:出台共有产权房意见稿,(1)申请对象需满足无房家庭认定,市区户籍需满一定年限,非市区户籍需在市区连续缴纳社保个税满一定年限;(2)售价按同地段、同类型商品住宅市场价格合理优惠后确定,购买2021/722份额50-80%;(3)取证5年可中请一次性增购政府份额,增购后住房性质转为商品住房,取证10年后可上市交易。青州:市区发布调控新政,(1)限价实行网格化管控,在售项目续推不涨;(2)市区新出让所有土地实行“限2021722房价、限地价、竞配建”;(3)“限房价”项目登记人数大于供应房源2倍的实行公证摇号;(4)智慧新城、老城区等新出让地块对144m以下房源自网签日起限售5年;(5)网签后非直系亲属不得更名。厦门:出台人才政策,高层次人才可按照市场价45%中购100-200m人才住房,入住满五年且在厦工作满5年2021/722后,政府拥有产权可按此例逐年赠予人才,住满10年后上市交易不需缴土地收益等费用(此前年限21年)。海南:严格执行现行限购政策,拒绝无证或捆绑销售、价外款等,规范广告宣传,对商办类产品宣传时,不得2021722使用“不限购、不限贷”等信息。天津:发布2021年第二批“两集中”出让地块挂牌公告,集中出让61宗地块,起始总价约533亿元,出让面2021/722积约327万m,总规划建面约600万m,将在8月20日正式出让。住建事:住建部、发展委、公安部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出持续开展2021723整治规范房地产市场秩序工作,对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面典情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管,提升风险防范化解能力。力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。北京:住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)》(征求意见稿),共有产权住房购房人未经代持机构同意擅自出租共有产权住房的,应按照共有产权住房购房合同约定迫究其违约责任,并向代2021723持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。购房人拒不改正的,代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。上海:(1)住房和城乡建设管理委员会等3部门出台《关于加强住房赠与管理的通知》,2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人拥有住2021/723房套数,同时,受赠人应当符合国家和上海市住房限购政策;(2)房贷利率上调,首套房贷利率将从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。2021/723绍兴:发布《关于加强二手住房市场监管的通知》,规范二手住房房源挂牌行为,建立二手住房成交参考价格发布机制,落实二手住房成交参考价格在金融信贷等应用。2021/723福州:第三次集中供地挂出26幅地块,总出让面积101.68万平方米,总起价150.13亿元。资料来源:wMid、政府官网、保利投顺研究院、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明4/112、一二手单周成交持续回落2.1、32城新房成交同比降幅扩大根据房管局数据,2021年第30周,全国32城成交面积386万平米,同比下降22%,环比下降24%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达15733万平米,累计同比增加40%,国1:全国32城渐房成交面积单周同比下降22%因2:全国32城斯房成交面积单周环比下降24%800500%800250%700400%700200%600300%600150%500200%500100%40040050%300100%3000%2000%200.50%100-100%100-100%0-200%0-150%6610c■全国32城成交而积万方一同比■全国32城成交而积万方数据来源:WMd、开源证券研究所(横坐标W代表周,下同)数据来源:Wind、开源证券研究所根据房管局数据,2021年第30周,全国32城成交面积同比增速-22%,年初至今累计增速40%,各线城市走势基本一致,一、二、三线单周成交同比增速分别为34%、-5%、-41%,年初至今累计增速63%、39%、33%.国3:全国32城新房成交中一线城市成交情况最佳200%150%100%50%0%....mmmm중-100%32城累计同比三线数据来源:Wind、开源证券研究所2.2、9城二手房单周成交表现回落9城二手房成交暴计增速达16%,2021年第30周,全国9城成交面积为97万请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明5/11
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