房地产研究房地产一二手成交有所分化，央行持续房地产金融监管2021年01月17日行业周报齐东（分析师）陈鹏（分析师）qidong@kysec.cnchenpeng@kysec.cn行业走势图证书编号：S0790520060001证书编号：S0790520100001·房住不炒基测不变，长效机制持续完善，维持行业看好评领一沪深300我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住40%31%不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变，目前房地产板块估值有行23%14%所修复，但仍处于历史低位，伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长6%轨道，我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级，·央行持续房地产金融监管，M2增速持续回落209%2020-012020-052020-09(1)中夹层面，央行坚持房住不炒，持续加强房地产金融监管，实施房地产金融审慎管理制度，完善住房租赁金融政策，M2增速持续回落，年底住户信贷增长略放缓，(2)周内地方政策覆盖面广，整体调拉以稳为主。市场规范方面，相关研究报告北京将持续加强对房地产市场监管，政策规划方面，郑州市委“十四五”规划建议提出，要逐步降低经济对房地产的依赖度，增强产业体系抗冲击能力；坚持“房《行业周报一二手成交有所分化，物管行业迎政策东风》2021.1.10住不炒”，把握好房地产供给与需求之间的关系，加快完善多主体供给、多渠道《行业周报-百强房企增速持续回暖，保障、租购并举的住房制度，住房保脖方面，上海建议提高无房且人才家庭在摇房地产货款政策再收紧》20211.3号中的优先级。北京发布租赁住房建设导则，明确租赁住房分住宅型、居住型和《行业周报住建部全力实施城市更公寓型三种，不应布置在地下室，原则上要求住宅型以90m以下中小户型为主，新工作，苏州放宽落户限制》信货政策方面，央行上海总部提出保持“稳”字当头、稳妥实施好房地产贷款集证-2020.12.27中度管理要求、合理控制房地产贷款规模等，土地出让方面，郑州要求实现商品房销售价格与土地价格挂钩，确保全市年度宅地价格变化幅度控制5%以内，人证券研究报告才政策方面，中山毕业5年内的全日制本科毕业生，在本市非公有企业连续工作满1年且已落户中山的（或缴纳社保或纳税连续12个月），每人一次性发放政府津贴1万元，落户政策方面，杭州居住证积分落户政策调整，“就业及参加社保”最高分值由75提高到120分，“居住年限”最高分值由45提高到100分，·成交：单周一二手成交有所分化(1)新房：根据房管局数据，2021年第3周，全国32城成交面积456万平米，同比增加1%，环比下降16%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达1604万平米，累计同比增加18%，（2)二手房：2020年第3周，全国9城成交面积为143万平米，同比增速-5%，前值-17%；年初至今累计成交面积373万平米，同比增速-8%，较前值提升17个百分点，·资金：信用债、海外债单周发债规模同比均有回落2021年第3周，信用债发行99亿元，同比减少36%，环比减少33%，平均加权利率3.7%，环比减少140BPs;海外债发行58.6亿美元，同比减少26%，环比增加1366%，平均加权利率5.17%，环比减少146BPs,·风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动，请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明1/12行业周报目录1、央行持续房地产金融监管，房价涨幅可观…311、央行坚持房住不炒，M2增势持续回落31.2、70城房价涨幅可观.…2、一二手成交同比增速分化…62.1、全国重点32城新房成交同比增长1%62.2、9城二手房成交表现有所回升…73、土地：溢价率持续高位，流拍率低位徘徊…74、资金：单周发债规模同比均有下滑.…84.1、房企发债规模有所回落…84.2、房贷利率维持低位，拐点或现…95、投资建议：雏持行业“看好”评级…图表目录图1：12月M1、M2同比增速分别为8.6%、10.1%…3图2：12月住户部门信贷增长略放缓…3图3：2020年12月70城中有42城新房价格环比上涨.……5图4：2020年12月70城中有38城二手价格环比上涨.…5图5：2020年12月70城中新房住宅价格环比上涨0.1%…5图6：2020年12月70城中二手房住宅价格环比上涨0.1%…6图7：全国32城新房成交面积单周同比增长1%…图8：全国32城新房成交面积单周环比下降16%.…图9：全国32城新房成交中一线城市表现最佳…7图10：全国9城二手房单周成交面积同比增速5%图11：全国9城二手房成交累计增速-8%…7图12：100城全类型土地成交溢价率保持高位…8图13：100城全类型土地流拍率低至0.7%.8图14：2021年第3周房地产信用债发行规模同比减少…9图15：2021年第3周房地产海外债发行规模同比减少…图16：信用债、海外债单周发债规模下降…9图17：12月LPR利率暂未调整…图18：12月首套房贷利率下降1BP.…表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营(2021年第3周)4表2：100城中三线城市全类型土地成交溢价率最高(2021年第3周)…8表3：100城中三线城市宅地成交流拍率2.0%(2021年第3周)…8请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/121、夹行持续房地产金融监管，房价涨幅可观1.1、央行坚持房住不炒，M2增势持续回落夹行坚持房住不炒，持续加强房地产金融监管。央行指出，一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测；二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等；三是完善住房租赁金融政策，M2增速持续回落，年底住户信货增长略放媛。央行发布2020年数据，M2余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6个百分点；M1余额62.56万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末低1.4个百分点。2020年全年人民币贷款增加19.6万亿元，同比多增2.8万亿元，分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元，12月新增人民币贷款1.26万亿，分部门看，住户部门贷款增加5635亿元，其中，短期贷款增加1142亿元，中长期贷款增加4392亿元，年底信贷投放较为稳健，住户信贷规模增长放缓，图1：12月M1、M2同比增速分别为8.6%、10.1%图2：12月住户部门信货增长略放缓30.0%10,00025.0%8,00020.0%6,0004,00015.0%2.00010.0%05.0%3さ0.0%(4,000)20100202■新增人民币贷款：居民户：短期：当月值（亿元）M1:同比-M2:同比■新增人民币贷款：居民户：中长期：当月值（亿元）数据来源：WMnd、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所地方政策看，市场规范方面，北京查处40家房企无预售证销售、合同附加条款不平等、销售信息公示不全等行为，并表示将持续加强对房地产市场监管，政策规划方面，郑州市委“十四五”规划建议提出，要逐步降低经济对房地产的依赖度，增强产业体系抗冲击能力；坚持“房住不炒”，把握好房地产供给与需求之间的关系，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房保障方面，针对有群众反映上海新房认筹率居高不下、摇号火热，并建议提高无房且人才家庭在摇号中的优先级，上海市房管局表示正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定，北京发布租赁住房建设导则，明确租赁住房分住宅型、居住型和公寓型三种，不应布置在地下室，原则上要求住宅型以90m以下中小户型为主，信贷政策方面，央行上海总部召开上海货币信贷会议，提出保持“稳”字当头、稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求、合理控制房地产贷款规模等，土地出让方面，郑州要求实现商品房销售价格与土地价格挂钩，确保全市年度宅地价格变化幅度控制5%以内，人才政策方面，中山毕业5年内的全日制本科毕业生，在本市非公有企业连续工作满1请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/12立开源证券行业周报年且已落户中山的（或嫩纳社保或纳税连续12个月），每人一次性发放政府津贴1万元，落户政策方面，杭州居住证积分落户政策调整，“就业及参加社保”最高分值由75提高到120分，“居住年限”最高分值由45提高到100分，周内地方政策呈现多元化，地方政府因城施策自主权较大，但调控的最终目的均是保持当地市场平稳健康发展，表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营(2021年第3周)时间北京：查处40家房企无预售证销售、合同附加条款不平等、销售信息公示不全等行为，并表示将持续加强对房地2021/1/11产市场监管，对无证售房、合同欺诈、违规使用预售资金等突出问题，保持高压执法态势本州：市委“十四五”规划建议提出：①要逐步降低经济对房地产的依核度，增强产业体系抗冲击能力；②坚持“房2021/1/12住不炒”，把握好房地产供给与需求之间的关系，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上海：针对有群众反映上海新房认筹率居高不下、摇号火热，并建议提高无房且人才家庭在摇号中的优先级，上海2021/1/12市房管局表示正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。夹行：发布2020年数据，2余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速同比高1.4个百分点；人民币贷款增加2021/1/1219.6万亿元，同比多增2.8万亿元，居民中长期贷款增加5.95万亿元：社融存量284.8万亿元，同比增133%，增量36.68万亿元，比上年多增9.19万亿元2021/1/12银保监会：《通知》明确将进行单户对公不良贷款和批量个人不良贷款转让试，点2021/1/12央行上海总事：保持“稳”字当头、稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求、合理控制房地产贷款规模等年州：加强土地出让管理，要求：实现商品房销售价格与土地价格挂钩，确保全市年度宅地价格变化幅度控制5%2021/1/12以内；分类适配土地竞买规则，对宅地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人；③年度土地供应计划要分解形成季度供应计划等2021/1/13威海：房地产广告未标明建筑面积和套内面积违法2021/1/13广州：明确无证卖房，虚假房源，拒绝公积金等违反行为处以重到杭州：居住证积分落户政策调整，“就业及参加社保”最高分值由75提高到120分，“居住年限”最高分值由452021/1/13提高到100分中山：毕业5年内的全日制本科毕业生，在本市非公有企业连续工作满1年且已落户中山的（或撒纳社保或纳税连2021/1/14续12个月)，每人一次性发放政府津贴1万元。2021/1/15广州：拟出台房座交易监督管理新办法，针对各项违规行为作出明确处罚夹行：一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合2021/1/15理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领城和薄弱环节。二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。三是完善住房租赁金融政策，近期将就相关政策公开征求社会意见山东：为应对日益严重老龄化问题，编制健康住宅开发建设技术导则。要求四层及四层以上新建住宅建筑必须设置2021/1/15电梯，且设置电梯的居住单元应至少设有一台可客纳担架的电梯：空间体系方面突出无障碍功能，满足居家养老要求资料来源：wMd、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所1.2、70城房价涨幅可观统计局发布2020年12月商品住宅销售价格变动情况统计数据，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同，35个三线城市新建商品住请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明4/12立开源证券宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，涨幅均与上月相同，整体而言，各线城市房价环比涨幅有所回升，价格瑞表现较为坚挺。预计未来核心城市由于人口、产业、教育等更好的资源禀赋，房价表现将有更强韧性，当前0个大中城市房地产市场价格总体平稳，符合“房住不炒”基调，国3：2020年12月70城中有42城新房价格环比上涨图4：2020年12月70城中有38城二手价格环比上涨100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%0%0%102102102-6102-6102■上涨城市个数■持平城布个数口下趺城市个数■上涨城市个数■持平城市个数数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所国5：2020年12月70城中断房住宅价格环比上涨0.1%4.003.002.001.000.00-1.00N-1102800202-2.0070城新房环比线环比二线环比一三线环比数据来源：Wind、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明5/12