中国平安PINGAN证券研究报告金融·科技地产行业周报房地产金融中慎管理，兼论物管行业收并购2020年08月24日中国平安PINGAN本周见燕：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行5起收并购，总金额达8.9亿元：单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。随着更多物管企业上市触资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。本周住建部、央行眠合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和触资管理规则，预计下半年触资端将雄现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集田、天健集团等：2)债务稳健、低估值、高股息率龙头万科、保利地产、金地集团等：3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。■境测：1)住建部、央行联合召开房地产企业座谈会：2)江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。6.0%:8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.如ct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望皱持较高水平。2)改善型需求占比略降。7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pGt至81%。3)推查环比国幕，后续节赛有望加快。8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%：去化率68.5%，环比升10.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收繁的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4)库存环比国升，中期面临上行压力。16城取证库存9501万平，环比升0.8%。短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主：中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。5)土地咸变下，、滋价率国升，一三规占比提高。上周百城土地供应建面1741.2万平、成交建面1659万平，环比降27.3%、降17%：成交溢价率14.9%，环比升1.7pct。其中一、三线成交占比环比分别升2.5pct、31.8pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资或进一步收紧，土地市场整体或趋平稳。贵本市杨世测：1)地产债：本周房企境内发债209.8亿元、海外发债4.7亿关元，较上周增加126.5亿元、减少21.8亿美元：境内外发行利率处于3.42%-8.50%区间，可比发行利率较前次有升有降。2)信托：本周集合信托发行130.7亿元，较上周增加6亿元。3)地产股：本周中万地产板块跌0.7%，跑输沪深300(0.3%)：当前地产板块PE(TT)9.97倍，估值处于近五年29%分位：本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金科股份、保利地产、中南建设，南向资金净流入前三房企为华润置地、美的置业、碧桂园服务。风险桃示：)供货及交付节奏不及预期风险：2)房企大规模减值风险：3)板块毛利率下滑风险。2本周话题：物管行业收并购情况与价格变化梳理物管行业收并购情况与价格变化杭理事件精迷：随着物管企业密集上市，行业收并购亦频繁出现，本周我们对物管企业收并购情况与价格变化进行杭理。点评：物管企业融责大幅增加，为收并购提供充是弹药。2014-2017年物管企业年均上市1.5家，年均募集资金6.6亿元：2018-2020年前7月，年均上市数量、年均募集资金分别增加至7.0家、64.0亿元：目前尚有7家物管企业在港交所排队上市，对于募集资金用途，大多数公司均提及战略投资和收并购，以进一步扩大业务规模。2020州上市公司收并购频景，蓝光庸保量为积瓶。据不完全统计，上半年上市物管公司共进行15起收并购（不包括对非物管企业的收并购）总金额达8.9亿元：其中蓝光嘉保服务耗资1.9亿元收购8家物管公司，总在管面积增加1224万平至8990万平。随着更多物管企业上市触资，规襪增长诉求与资本市场支持下，后续行业收并购竞争或愈加激烈。10世茂服务8804030第一服务2000201420520162018建设与拉动智能社区管理，一：业务用逢本周话题：物管行业收并购情况与价格变化梳理物管行业收并购情况与价格变化梳理物管全业积极号求收并购下，项目传值有所提升。从目标公司PE来看，2020年行业4吹收并购平均PE为12.2倍，较2018-2019年平均11.1倍有所提升：从目标公司估值/在管面积看，2020年15次行业收并购平均值为18.8元/平，较20182019年平均16.6元/平亦有提升，单位物管面积收购价格不断上升。考虑行业收并购或愈发激烈，后续收购项目估值或将进一步上升。公司收购对价(万元)PE2020H蓝光嘉宝19390122415.82020-女30270004500401.511.22020-6-2823405514589228.72020-5-113700655692241.323.620205-9时氏里广州市耀城物业148710014872436.12020-5-71045561.5170005232.61636(2019)10.424908030988226313.72249(2018)13.82020-3-24广州市浩晴物业327210032728.61881222019-10-31住兆业美好34165166988108.3581(2018)11.52019-下10Sino Estate Holdings3163510031635134723.53281(2018)9.62019-412嘉兴大树物业36586060977907.7545(2018)11.22019-319900030300003847(2018)7.82019-1-23133581489857026.11247(2017)11.92018-下-11兰州城关物业147905029580170017.42212(2017)13.42018-4-9南京紫竹物业51401593375(2017)11.92018-2019年平4值16611.12020年8月17日机州2020年8月21日西失提高保证金比例，地块融顶后2020牛8月19日江苏住宅用地供应分吴调控，加强对苏锡宁3市的监测考核地产金融审慎管理制度●中性5