2020-06-12行业深度报告行业研PACIFIC SECURITIES中性/维持房地产报告房地产这次不一样？一一40年房地产金融调控史最全复盘系列之六(2018下半年-2020上半年)相关研究报告：报告摘要平这次不一样？—40年房地产金证融调控史最全复盘系列之五2017年1月特朗普就任美国总统之后中美贸易摩擦不断。进入2018(20162018上半年)年后，贸易摩擦逐步升级为“贸易战”。2018年三季度GDP增速这次不一样？一40年房地产金降至6.5%，跌破了已经维持了近三年的6.7%-6.9%稳定区间，平稳份融调控史最全复盘系列之四经济环境就此放打破，稳增长压力再现。但2018年7月31日的政(2008-2015)治局会议针对房地产表述异常严厉，强调“坚决通制房价上涨”，这次不一样？一40年房地产金而此前一般是過制“过快上涨”，2018年911月商品房铺售面积连公融调控史最全复盘系列之三续三个月同比负增长。(1998-2007)-2020-04-28这次不一样？一40年房地产金2018年10月31日政治局会议只字未提房地产，2018年底中夹经济券融调控史最全复盘系列之二工作会议强调“因城施策，分类指导”。整体校为宽松的“因城花(1988-1997)-2020-04-09策”气气下，很多地方银监局对房企非标融资监管尺度有所松动，究这次不一样？一40年房地产金导致非标融责泛溢，新增银行货款也向房地产倾斜，不少热底城市融调控史最全复盘系列之一“地王”频出。2019年5月17日，银保监会发布23号文对房全秋告(1978-1987)-2020-04-06资全方位收紧。但部分信托公司非但没有收手，反而出现了“抢政策”的现象，希望在政策具体落地之前尽可能多做一点房地产业务。直到7月份银保监会对相关信托公司进行约谈后，非标乱象才得到证券分析师：徐超有效控制。2019年7月30日政治局会议，首次明确提出“不将房电话：18311057693地产作为短期刺谦经济的手段”，且不再提“因城施策”。此后对E-MAIL:xuchao@tpyzq.com房企融资的监管不断升级。3.交易所发文打击债券结构化发行，债券“非标化”趋势终结执业资格证书编码：S11905190800012019年12月13日上交所联合深交所发布115号文，禁止发行人在发行环节直接或者间接认购自己发行的债券。之所以要出台这个文件，主要是因为中国金融机构强大的创新能力生生地花债券这种标准化债权几乎做成了“非标”，主要的手段就是结构化发行。由于“预期的自我实现”，恐慌性需求带动楼市直接“由冬入夏”，随着政府逆周期经济政策逐步见效，地产和经济很可能已经进入相风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度报告PACIFIC SECURITIES报告标题2目录2.2019年：房地产测控“一放就乱”，不再作为短期刺激经济的手段·5请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度报告PACIFIC SECURITIES正如我们在本系列的上一高《这次不一样？一一40年房地产金融调控史最全复盘系列之五(2016-2018年上半年)》中所提到的，金融委的成立(2017年11月8日)、“资管新规”的出台(2018年4月27日)，为分业监管时代划上了句号，此后所有的资管产品受制于统一的监管标准，按产品类型而非机构类型进行监管。“资管新规”按照新老划断原则设置了过渡期：“为接续存亚产品所投资的未到期资产，维持必要的流动性和市场稳定，金融机构可以发行老产品对接，但应当严格控制在存量产品整体规樸内，并有序压缩递减，防止过渡期结束时出现断崖效应”。当时设置的过液期将在2020年底结束，但在新冠疫情造成的经济下行压力下，过渡期有可能会延长。2020年2月7日，央行副行长潘功胜在新闻发布会上表示“央行、银保监会正在做技术上的评估，资管新规过渡期延长是可能的”。“责管斯规“出台后，各类责管产品相应的配套文件也相继出台。2018年9月26日银监会又出台了配套文件《商业银行理财业务监督管理办法》(“理财新规”)，2018年10月22日，证监会发布了配套文件《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》及《证养期货经营机构私募资产管理计划管理规定》。2020年3月25日，银保监会公布《保险资产管理产品管理暂行办法》，自2020年5月1日起施行。2020年5月6日，银保监会发布《关于金融资产投资公司开展资产管理业务有关事项的通知》。2020年5月8日，银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见。资金信托新规征求意见稿本质上是“资管新规“的最后一块拼困，具体内容我们将在后文详述。1.2018年下半年：复易战烽烟起，穗增长压力再现2017年1月特朗普就任美国总统之后中美贸易摩擦不断，2017年8月14日，特朗普授权美国贸易代表对中国开展301调查。进入2018年后，贸易摩擦逐步升级为“贸易战”。2018年3月22日，美国宣布将对价值600亿美元的中国进口商品加征关税，同时限制中国对美投资并购，次日中方迅速反击，也请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度报告PACIFIC SECURITIES对自美进口的部分产品加征关税，中美“贺易战”正式开始。此后，2018年6月15日、8月23日和9月18日，中美贸易战连峡三次升级，双方互相加征关税的商品规樸不断扩大。连续两年多的“去杠杆”和“金融防风险”工作也不可避免地对实体经济带来了一定的影响。2015年政策宽松时期那些大量融资、负债扩张较为谦进的公司，在严监管的背景下已无法复制过去的扩张模式。由于很多债务的期限都是三年，2018年正好赶上债务密集到期，很多企业现金流压力较大，信用违约频发，根据Wid数据，2018年信用债违约125只，违约规模达到1210亿元，接近2017年的4倍（2019年再创新高，183只1483亿元)。除了债券之外，殿权质押爆仓案例也频繁发生，部分民营企业被地方国资企业接盘收购。2018年三季度GDP增速降至6.5%，跌破了已经维持了近三年的6.7%-6.9%稳定区间，平稳经济环境就此被打破，稳增长压力再现。2018年4月17日和6月24日和2018年10月7日，央行连续三次宣布降准，以对冲贸易战不断升级对经济带来的影响。2018年7月31日的政治局会议捉出当前经济运行“稳中有变”，要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。“稳就业”成为“六稳”之首。同时，这次政治局会议还指出“防范化解金融风险取得初步成效，要把防范化解金融风险和服务实体经济更好地结合起来”。这标志着宏观测控的主导思想由“金融防风险”为主过渡到“防风险”与“稳增长”并重。不过针对房地产，7月底政治局会议的表述异常严厉，强调“坚决通制房价上涨”，而此前一极是通制“过快上涨“。2018年8月7日，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，首次提出“三穗”目标。住建部相关负责人指出，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。此时“三稳”的主要意义是加强测控通制房价上涨，2018年8月6日，沈阳出台楼市调控新政，将限购范围从部分区城扩大到全市范围。2018年8月29日，银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议，强调要“坚决通制房地产泡沫化“。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度报告PACIFIC SECURITIES7月底政治局会议“坚决递制房价上涨”的表态对购房者预期的衫响立竿见形，9月份开始商品房铺售面积的单月同比增速转负，9-11月连续三个月同比负增长。到了10月底，决策层对房地产的态度开始发生徽步的变化。2018年10月31日，政治局会议提出“经济下行压力有所加大”，继续强调做好“稳就业”等“六稳”工作。10月底政治局会议只字未提房地产。2018年底的中夹经济工作会议提出“宏观政策要强化逆周期调节”，这在2012年之后是首次。货币政策基调维持“稳健”，但去掉“中性”两字，强调要松紧适度，保持流动性合理充裕，财政政策方面要求实施更大规模的减税降费，并较大幅度增加地方政府专项债规模。房地产方面既重申“房住不2018年12月24日全国住房和城乡建设工作会议再次强调“以稳地价、糠房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”，但此时强测“三稳”2018年12月，菏泽、广州、珠海等地先后小幅放松限售等调控政策，但长沙仍然在收紧公积金政策。2.2019年：房地产调控“一放就乱”，不再作为短期刺澈经济的手段虽然“责管新规”要求金融机构不得为其他金融机构的资产管理产品提供规避投资范国围、杠杆约束等监管要求的通道服务，但是7月底政治局会议宣布“防范化解金融风险取得初步成效”，宏观调控思想转为“稳增长”与“防风险”并重之后，银监会信托部出台的“过渡期政策”对信托通道类相关业务的表述留下了一些可以樸糊处理的空间。2018年8月17日，银保监会《信托部关于加强资产管理业务过渡期内信请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远