2020-04-28行业点评报告行中性PACIFIC SECURITIES地产地产行业报告0年房地产金融调控史最全复盘系列之三(1998-2007)报告摘要正如我们在本系列的上一篇《这次不一样？一40年房地产平金融调控史最全复盘系列之二(1988-1997)》中提到的，从1993年抑制经济过热开始，经过3年多的调控努力，到1996年中国宏观经济顺利实现了“软着陆”。虽然1996年经相关研究报告：济已经出现“宏观好，微观差”的疲弱迹象，企业亏损率高达46.4%，但为了防范通胀反弹，1997年中央继续份这次不一样？一40年房地产金采取了适度从紧的财政、货币政策。融调控史最全复盘系列之二(1988-1997)-2020-04-091,内忧外卷中，房地产成为刺漾国内需求的重要抓手公这次不一样？—40年房地产金1998年前后，中国面临的外部环境开始悄然变化。1997融调控史最全复盘系列之一年7月，亚洲金融危机率先在泰国爆发，随后迅速向马来券(1978-1987)-2020-04-06西亚、新加坡、香港、台湾、韩国、印尼等国家和地区蔓延。中国的金融部门虽然没有受到严重形响，但出口需求锐究减。告国内形势也不容乐观，国企改革造成大量员工“下岗分流”证券分析师：徐超或失业，长江流域又发生百年不逼特大洪水，种种不利因电话：18311057693素在1998年集中爆发。随着经济形势迅速下滑，从1998E-MAIL:xuchao@tpyzq.com年2月开始到2002年底，中国经济出现了改革开放之后第一次执业资格证书编码：S1190519080001也是持续时间景长的一次通缩（另一次是2009年）。在外悲不断，内需藏软的大背景下，房地产成为刺澈国内需求的重要抓手之一。1998年5月9日，中国人民银行领布了《个人住房贷款管理办法》，鼓励商业银行开展住房抵押贷款业务，最低首付比例要求为30%，最长贷款年限为20年。1998年7月3日，国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知决定自1998年下半年开始停止住房实物分配，正式开启了住房商品化时代，大大提高了居民的购房意愿。1999年2月23日央行又发布《关于开展个人消费贷款的指导意见》，进一步将按桶贷款的景低首付比例从30%降至20%。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业点评报告PACIFIC SECURITIES1999年4月，国务院又领布《住房公积金管理条例》，标志着住房公积金进入了法制化、规范化运作的新时期。住房公积金制度最早是1991年5月上海市率先试点，1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出在全国全面推行住房公积金制度。1996年国务院住房制度改革领导小组又发布《关于加强住房公积金管理意见的通知》，为公积金制度的全国推广提供了具有可操作性的依据。但是在推广之初，单位与积工将住房公积金视为一项成本和负担，并不重视，嫩存率明显偏低。随着制度的不断完善，以及中央层面的不断宣导，缴存率不断捉高，搬存额从1994年的110亿元上升至1998年的1000亿元。在房改、按辆贷款、住房公积金等各方面政策的共同推动下，此后几年居民住房消费得到有效启动，呈现供需两旺的发展势头。房地产业及其所带动的上下游相关产业的快速发展对拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部地区出现了房地产投责增幅过大、房价增长过快等问题。2001年房地产投资的增速更是达到了将近30%。由于无法解释这样反常规的增长，2003年1月国家计委经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》认为“房地产投资过快，与整个宏观经济处于调整型增长的态势是背离的，是不使康的：房地产消费结构不合理：地皮炒作造成房价居高不下。”2.开发货“432”条件递浙成型，提高按福货款首付比例首次成为防止出现新的房地产“过热”，2002年8月26日建设部等六部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，首次明确要求中请贷款的房地产项目必须满足“四证齐全”，否则商业银行不得发放任何形式贷款。此时房地产开发项目的最低资本金比例依然是20%，沿用了1996年《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》和1998年《城市房地产开发经营管理条例》中的规定。2003年1月，中国终于告别了连续14个月的通货紧缩局面。为抑制房地产投资过热并防范金融风险，2003年6月5日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文”)。其中对于开发贷的要求将最低资本金比例从20%提高至30%，并且首次明确提出商业银行不得向请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业点评报告PACIFIC SECURITIES房企发放用于嫩交土地出让金的贷款。还首次明确商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。但是2003年上半年的“非典”疫情放变了决策层对于全年宏观经济增速的预期，决策层希望借助房地产来托底经济。2003年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”，并提出“对特合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。国务院18号文的基测跟夹行121号文明显不一致，因此夹行121号文的很多内容实际并没有很好地落实下去，比如要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房货款，并要求严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。这些要求实际上体现了当时的监管理想，如果当时能够得到认真落实的话，之后房地产行业可能会发展得更为健康。事后来看2003年中国的经济增速其实并没有受到太大的影响，全年GDP增速达到10%，是1997-2003年间增长最快的年份。主要是由于加入WT0后“中国制造”带动的外贸快速增长和房地产及其上下游产业链拉动的内需旺盛。虽然央行货币政策前瞻性地小幅收紧了流动性(2003由于国务院层面抑制经济过热的政策没有及时推出，叠加美伊战争导致国际油价迅速飘升，从2003年四季度开始，国内C印I开为抑制经济过热和通货膨账，2003年底宏观政策开始转向，2003年底中央经济工作会议把“富目兴办各类开发区，信贷投放偏快”等作为“局部苗头性的问题”进行风险普示。随后又连续出台针对钢铁、水泥、电解铝等行业的调控政策，著名的江苏铁本项目被查处。到2004年4月27日，房地产行业也成为测拉的对象。国务院发布《关于提高钢铁等固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目的最低责本金比例进一步提高到35%。时间最低资本金比例发文部门文件名1996年8月23日20%国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知1998年7月20日20%国务院城市房地产开发经营管理条例请务必阅读正文之后2003年6月5日30%央行关于进一步加强房地产信货业务管理的通知(121号文)2004年4月27日35%国务院关于提高钢铁等固定资产投资项目资本金比例的通知行业点评报告太平洋证券PACIFIC SECURITIES42004年9月2日银监会又发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，开发贷门槛进一步提高，要求对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放。被指引以上开发商责质，“432条件”（四证齐全，35%以上资本金比例，二级及以上开发商资质)成为主流的开发货准入门横。（其实银监会一直没有明文规定申请银行开发货的房企一定要具备二级及以上开发商黄质，只是主流银行在自己把握的时候往往这样要求罢了)虽然采取了一系列调控措施，但是房价上涨的局面依然没有改观，2005-2006年，国务院又先后发布“老国八条”(2005年3月26日)、“新国八条”(2005年5月9日)、“国六条”(2006年5月17日)等政策，有针对性的从信贷、税收、土地和住房供应结构等多个方面进行综合的宏观调控。2006年5月24日九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》首次明确将按福货款最低首付比例请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远行业点评报告太平洋证券PACIFIC SECURITIES按揭贷款首付比例变迁表时间发文部门文件名1998年5月9日1999年2月23日20%2003年6月5日2006年5月2490平以下LA住20%，其余情况30%税务总局、统计局、银监会2007年9月2790平以下20%关于加强商业性房地产信货管理的通知2008年10月22日2009年6月19日2009年12月14日国务院常务会汉2010年1月7日20%40%国务院办公厅2010年4月17日2010年9月29日2011年1月26日2013年2月26日2014年9月29日2015年3月30日302015年9月30日不限购城市253.境内资本市场不通杨，房企掀起海外上市和发债热潮在银行贷款门槛不断提高的背景下，部分房企将目光转向了资本市场。但2004年8月，证监会发布《关于首次公开发行股票试行询价制度若干问题的通知》，对新股发行定价方式进行改草，新股发行暂停。2005年4月，为了解决由于历史原因造成的A股上市公司非流通股不能流通的问题，证监会又宣布启动股权分置改革试点工作，再次暂停了IP0发行。一直到2006年5月股权分置改革成功完成后，A股的IP0发行才重新启动。2004年6月18日世荣兆业1P0上市后，一直到2006年请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远