中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年03月13日房地产金融行业周报(03.03-03.09)看好房地产金融行业作者地产短期估值受干扰，银行资本扩充促发展署名人：李少明S0960511080001010-63222931核心观点：板块经过大幅下跌风险释放估值再次回落到历史低位，给予难得的选优机会，上周我们提出“整lishaomina@china-invs.cn固特续，全年好仓机会”，本周提出“业绩是王道，价值终体现”，资管新规下龙头优势公司更受益，业绩参与人：谢余胤增长可期，开年后，板块可能受银根收紧和外围市场波动出现正当，但强势调整带来择优机会，继续看好“大S0960116060041金融、大地产“的配置价值。0755-88320824投资要点：xievuvin @china-invs.cn一周板块行情：申万房地产指数、银行指数、非银指数分别上涨2.99%、上涨0.74%、上涨3.65%，在申万28个子行业中分别排第10位、第24位、第6位。女一周楼市成交：一手房环比+2%（一线+19%、二线-3%、三四线+3%）：同比-12%评级调整：维持（一线-44%、二线-27%、三四线-47%)：二手房环比-3%（一线-24%、二线+8%、基本资料三四线+7%)：同比-39%（一线-41%、二线-37%、三四线-44%.上市公司家数241总市值（亿元）187933.98房地产一周行业信息：1、【两会官方关于房地产税的表态】要稳妥推进房地产税立占A股比%)29.11%法：目前正在设计、完善，并进行论证和听取意见；未推出面临挺多技术性问题：在房地产平均市盈率34.82房地产税的出台时机上更需要拿捏好分寸：既起到筹集财政收入的作用，又能起到调银行平均市盈率12.5节收入分配、促进社会公平的积极效应。房产税首先是调节税，然后才是收入税。我非银平均市盈率60们认为，房产税走完立法程序至少需要2-3年，最快2020年出台，具体实施还需要行业表现一申万房地产申万银行地方政府结合自身情况而定如税率和征管办法即使征收税收也需要考量其他税种，申万非银金融市场不必过分担忧其对楼市的影响。2、【央行：房地产金融风险总体可控】。3、【国40%资委：国企要将更多优质资产注入上市公司】预计国资背景公司在2018年投资机会更加突出，值得关注相关公司：中粮地产、招商蛇口、保利地产、华侨城A。20%房地产行业投资逻辑及推荐：龙头优势公司短期估值受某些因素干扰不改投资价值。两会期间：ā、一直强调防控重点风险尤其是金融风险，市场担心挤压行业资金带来0%风险；b、支持创新性经济发展，市场风格转化；C、部分房企新推楼盘50年期而非3-1070年期，售价较前期低，市场误以为降价。人大会上央行行长等答记者问，认为，-20%房地产贷款不良率好于银行不良率整体水平，不到1%(VS1.85%),个贷不良率仅0.3%。住房贷款利率从长周期看，仍处较低水平，将坚持审慎的房地产信贷政策，信贷相关报告风险可控。家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别房企财务比较激进，会有一些风险。《业绩是王道，价值终体现-同时关注政即使房企存在风险也是个案，不具有代表性，不影响行业整体发展。因此，我们认为府工作报告相关投资机会》2018-03-07短期市场风格转换，个别因素扰动不会阻挡龙头优势公司的持续发展基础，反而，调《整固持续，全年好仓机会》2018-02-27控带来对中小企业的洗牌，而实力公司将持续胜出，是做大蛋糕的好时机（已多次得《大浪淘沙始现金》2018-02-13到验证)。中长期价值由基本面决定，短期风格转换及不确定因素影响而出现调整，正是较好的吸纳机会等续销售数据转暖估值修复机会，"业绩是王道价值终体现“。两会有关房地产亮点颇多，投资机会除了业绩增长迅速的公司，还将落实到相关的主题投资，如，京津翼、湾区、自由贸易港以及国企改革，后两者尤其值得更视。面对18年增速仍有30%、估值在PE6-10倍之间的龙头优势公司，坚定回调买入信心。1-2月份，龙头优势公司普遍获得30%的销售增长，行业集中度继续提升，预计18年Top10/Top20/Top50房企市占率有望达到30%/40%/50%(2017年分别为25%/33%/46%3、17年年报显示龙头优势公司实实在在的增长。在T0P50中，业绩增长25%+，龙头优势公司预售账款锁定18-19年业绩，延续高增长态势，预计18年盈利增长+30%，其中万科、保利30%+，华夏幸福、招商、新城、荣盛、请务必阅读正文之后的免责条款部分中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES华发、增速30%+-40%+。在板块优选区间，我们一直强调建议在18年PE10倍左右买入并持有。重点推荐：招商、华夏、保利、万科、荣盛、新城、华侨城、绿地、金地、华发、格力等。同时关注两会有关“京津冀、湾区、自由贸易港以及国企改革“相关受益公司带来的投资机会。风险提示：经济、金融、行业发展低于预期，带来消费力不足、房企盈利低于预期以及金融次生风险。金融一周行业信息：1、【人大会周小川川等就“金融改革与发展”的相关问题】会上就信贷管理、房地产金融风险、资本管制、金融创新、货币政策、资管新规等等，做了较详细全面的回答，让市场对中国金融改革与发展有更清晰斯的认识和衡量标准。2、【央行：《2018年2月金融统计数据报告》】1-2月新增信贷和社会融资规模均不低，且企业中长期贷款增加较多显示当前融资需求较强劲反映当前实体经济运行平稳，总体形势较好，央行对信贷规模的管控更多是考虑信贷总量对经济增长的影响。3、【券商：2月经营数据非常态】自营及交易业务拖累为券商2月业绩下滑主因。2月业绩状况并非常态，同时龙头券商业绩更具韧性。4、【Shibor:短降长升】上周，隔夜、7天、2周Shibor下跌20.0bps、4.0、0.9bps至2.573%、2.857%、3.829%：1个月Shibor.上张2814bps至4.3265%.金行业投资逻辑及推荐：1、人大会小)川川等对下面重要问题作出明确的闸述。、全球范围内的数量扩张和低利率将告一阶段。中国追求质量型增长，央行更加注意总量指标对经济增长及其质量、对就业和对物价等的影响。我们的货币政策主要依据国内经济和金融形势综合考量，货币紧平衡，利率处拐点。b、资管新规已完成征询意见，央行正会同相关部门在修改，履行相关的程序后将会尽快公布。过去有点违规或者打擦边球的表外业务按照监管的要求，按照会计准则的要求，应该纳回到表内，这个调整是正常有益的，在总量上不会出太大的问题。预计修改后的资管新规相较此前的征询意见稿会缓和一些，适度降低市场的影响和冲击。C、资本可兑换稳步推进，直接投资中的组合投资会随金市场的开放而获得机遇。如国内股市、债市的开放和中国居民在更大范围内配置资产，配置它的组合投资。金市场持续开放，不仅使投资多元化、分享全球投资机会，同时还会给大金带来更多的发展机遇，利好券和大资管等龙头公司。2、1-2月新赠信贷和社会融资规模均不低，总体形势较好，央行对信贷规模的管控更多是考虑信贷总量对经济增长的影响。社融持续向贷款集中，非标表外融资占比几近为零，说明表外融资转向表内带来融资需求不容低估，贷款利率上行有压力。18年1月份个人住房贷款增速比人民币整体贷款增速高出将近10个百分点，基本满足市场合理需求。近期银行资本补充工具扩充（农行率先定增补充资本，打开增长空间，预计其他国有商业银行和竞争力强的零售银行等也有类似动作)下调拔备要求等政策，对银行加以表内信贷投放力度、支持实体经济融资具有一定支撑作用。3、维持我们对金融板块18年投资价值的基本判断，银行资本扩充促发展等待资管新规明朗或落地。在18年货币政策中性仍有灵活调节背景下，金融板块机会集中于结构性，政府工作报告关于金融业加速开放的态度，再次证明我们首选金融平台大龙头是正确的。大资管新规下金融业供给侧改革，去嵌套、去杠杆、打破钢刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。银行：在行业各项指标持续企稳向好的背景下，拨备监管指标下调银行业绩释放缓解市场担忧，银行资本扩充促发展。行业资产质量持续向好是驱动板块基本面改善和估值提升的核心支撑因素。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，目前板块18年1xPB,估值到1.4xPB价值中枢具备可能，长期战略性配置，稳健持有并逢低买入。请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37工中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES继续推荐基本面优异的大行工行、农行、建行外，推荐成长性优异和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行，以及调整压力缓释的南京行。2、保险：继续看好消费升级下保险蓝海发展的长期给予。继续看好平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险，当前估值回调带来布局良机。寿险新业务持续爆发，"续期拉动”总保费稳健增长。1月新单受134号文及理财产品收益率上行等因素影响，但价值率仍将提升。平安新单优异，NBV增速有望领先，预计降幅小于行业，代理人优势突出，寿险中保障型增长稳步提升，预计二季度开门红下滑负面预期落地，价值率提升正面预期强化。3、券商：银行拨备覆盖率业绩筑底爬坡，龙头集中度显著提升并将持续。受大盘影响，会持续整固，重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商等以及零售科技证券：东方财富。行业集中度持续提升。龙头券商1月营收和净利润超越16-17年同期，广发创历史最高值：经纪业务加速向综合服务能力更优的大券商集中：多层次资本市场建设推动创新业务向创新能力强的龙头集中：PO规范推动向承销保荐能力强的龙头集中；去通道推动资管向主动型管理转型向龙头集中：股票质押新规促使表外业务回归表内，信用业务向净资本实力雄厚的龙头集中。预计，18年多层次资本市场建设等改革可能带来龙头券商业绩超预期，龙头券商新业务占比持续提升，其估值表现有望脱离成交佣金制约。板块1.54xPB,处于历史绝对低点，龙头券商1.2X-1.4xPB,处于估值低点，性价比极高，进入增特区间。风险提示：资管新规过度严厉可能引发资产质量大幅恶化，不良率上升等次生风险，业务因此受损；经济金融超预期走弱等。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1.211942.4219151292.640.70强烈推荐华夏幸福2.223.814.9517131083.410.83强烈推荐保利地产1.101321.652.06141290.73强烈推荐万科A1.902.403.113.9318141192.640.88推荐柴盛发展0.951.331732.2512951.690.75推荐绿地控股0.590.740.951.20131061.49推荐金地集团1.401511.731.9898761.280.00推荐蓝光发展0.400.640.971.462617112.140.97推荐新城控股1.311.922.693.49302014114.551.03推荐华侨城0.841.031.351.4911961.390.66推荐中洲控股0.390.720.941.224122131.660.55推荐天健集团0.370.601.021.5328171011.740.61推荐华发股份0.480.760.991.28171181.220.74推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.SZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值提升潜力大保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配宝服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金生态，毛利持续提升，业绩好估值低华侨城000069.sZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，回调是机会绿地控股600606.SH“地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念（预计3月通车），集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源持续增长。加速资源价值释放，重点跟踪18年深圳项目销售情况资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0330.460.510.56171211101460.37推荐0.921.071.281.541311980.880.50推荐世茂股份0.560.630.78086960.890.59推荐金融街0.941.031.181.421110911.010.34推荐0.611.111.442.08181070.970.38推荐首开股份0.740.830.931.0212111090.46推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分4/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报金融行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国平安3.414.235.506.00211713122.81强烈推荐1.581.982.352.80342723192.58推荐招商银行2.462.783.123.4313111091.66强烈推荐工商银行0.780.800.840.8887108强烈推荐农业银行0.560.590.630.6977660.91强烈推荐建设银行0.930.961.031.0999881.15推荐平安银行1301.351.48158881.01推荐兴业银行0.310.350.390.42222018161.36推荐广发证券1.051.131.73161512101.48强烈推荐中信证券0.860.951.061202218161.48强烈推荐招商证券0810.861.15222017151.79强烈财推荐华泰证券0881.311441.5920141211东方财富0.170.150248810062424.77推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词中国平安601318.SH保费与业绩增长超预期，加速个险渠道建设，转型显效，负债端保费高增长，大险企仍低估，稳健投资新华保险601336.SH费差损压力较小，增员潜力最大，个险新单和新业务价值有望加速：负债端高增长+投资端企稳估值修复招商银行600036.SH股份行中计息成本最低、拨备覆盖率最高，盈利第一，转型领先的龙头、零售、科技银行享估值溢价工商银行601398.SH营收改善，不良率下降拨备减轻，负债成本稳定，资产收益提升，净息差修复领先同业，龙头平稳发展农业银行601288.SH县域布局完善，负债以存款为主，存款中活期占比高，负债成本优势显著。负债优势显著，资产质量改善建设银行601939.SH负债成本优势明显，息差扩大，拨备计提加大，资产质量改善，基本面改善程度好于行业，大行发展前景平安银行000001.SZ借助集团综合金融优势向零售转型领先同业，打造成一站试服务平台，零售营收及净利润大幅增长广发证券行业有望平稳增长，监管出清行业风险，估值提升。综合型龙头券商中信证券600030.SH提质塔效业绩持续改善，多元化龙头份额提升，机构业务及高净值客户发展势头良好，估值历史底部招商证券600999.SH大型综合券商财富管理与投行优势明显，债券承销第一梯队，信用业务块速增长，竞争力保持赶超势头东方财富300059.SZ与工行传统金融深度合作共享资源，叠加线上资源，零售科技证券龙头逐步确立，业绩&估值弹性明显资料来源：中国中投证券财富研究部金融行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国人寿0.681.151.732.19412416132.36推荐中国银行0.560.610.660.71660.83推荐兴业证券2.562.753.033.3377650.98推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分5/37