中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年03月05日房地产金融行业周报(02.23-03.02)看好房地产金融行业业绩是王道，价值终体现作者署名人：李少明一同时关注政府工作报告相关投资机会S0960511080001010-63222931核心观点：板块经过大幅下跌风险释放估值再次回落到历史低位，给予难得的选优机会，上周我们提出“整lishaomina@china-invs.cn固特续，全年好仓机会”，本周提出“业绩是王道，价值终体现”。资管新规下龙头优势公司更受益，业绩参与人：谢余胤增长可期，开年后，板块可能受银根收紧和外围市场波动出现正当，但强势调整带来择优机会，继续看好“大S09601160600410755-88320824xievuvin @china-invs.cn投资要点：一周板块行情：申万房地产指数、银行指数、非银指数分别下跌2.35%、下跌3.83%、下跌2.05%，在申万28个子行业中分别排第24位、第28位、第23位。一周楼市成交春节因素致环比+251%一线+764%、二线+429%、三四线+123%)：评级调整：维持同比-25%（一线-53%、二线-37%、三四线-28%）：二手房环比+526%一线+748%、基本资料上市公司家数241二线+439%、三四线+547%)：同比-35%（一线-19%、二线-41%、三四线-40%.总市值（亿元）185516.17房地产一周行业信息：【2018年政府工作报告：有关房地产描述，亮点多，关注占A股比%)29.41%相关投资机会】1、稳妥推进房地产税立法。根据国情，慎重推进立法。不提房产税，房地产平均市盈率34.34银行平均市盈率12.47而是对房地产税立法希望通过理顺与房地产相关的所有税收环节后采取相应税制，非银平均市盈率58.32预计耗时长。短期市场不必担心关系所有民众财富的房产税可能落地：2、实行差别行业表现化调控。政府层面对楼市维稳态度明确，希望房价平稳发展，而非暴涨暴跌，调控因一申万房地产一申万银行城施策，政策将继续边际改善，两会后1、2线城市有关限价有望松动：继续支持刚—泸深300需和租赁市场发展，降低居住成本：3、建立自由贸易港。预计是今年最重要经济政40%策举措，关注相关自由贸易港落地及其带来的投资机会；4、疏解非首都功能。京津冀协同发展是习主席任内重中之重的大业，交通已先行，持续辐射周边区域开发和产20%业发展和布局，雄安新区规划纲要已基本完成，相关轨交很快落地，利好在该区域整片发展的华夏幸福、荣盛发展、招商蛇口：5、深化国有资本投资、运营公司等改0%革试点，赋予更多自主权。推动国有资本做强做优做大，提高国有资本回报。在中央3企业层面，国有资本投资公司试点包含8家：中粮集团、国投公司、神华集团、宝-20%武集团、中国五矿、招商局集团、中交集团、保利集团。中粮、招商和保利等3个集团成为央企国有资本公司试点企业，从国有资本保值增值的角度考虑，对其旗下房相关报告地产上市公司支持力度将加大，同时对市值管理要求也将加强，充分利好上市公司：《整固持续，全年好仓机会》2018-02-27国有资本运营公司包含2家：诚通集团、国新公司。华侨城集团（改制后为国有独《大浪淘沙始现金》2018-02-13资，属央企改革范畴)拟将其持有的华侨城上市公司5.3亿股股权无偿划转给诚通金《板块震荡进入选优阶段》2018-02-07控、国新投资，分别占总股本的3.24%，预计上述运营公司对华侨城的支持力度加强，且对其市值管理也将同步加强。预计国资背景公司在18年投资机会更加突出，值得关注相关公司。6、探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。释放宅基地土地以缓解城市土地供应不足问题，建成房屋后农民只有资格权而无出让权，收取租金收入，对一二手房需求不会构成大的压力；7、旧改。1、2线主要城市住宅用地持续减少，如上海等城市40%-50%的住宅老旧不适应需求，旧改需求旺盛。旧改一方面带来新的需求，另一方面增加了房价的刚性：8、棚改580万套。继续大力履行住有所居等分层供应问题，支持稳定投资：9、加大公租房保障力度。有力支持城市化进程：10、进城落户1300万人。继续推动市民化，预计提升约1%城市化率，带来住房需求：11、发展居家社区养老。有利于社区养老和养老产品健康发展。请务必阅读正文之后的免责条款部分了中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业厕报房地产行业投资逻辑及推荐：上周我们提出"“整固特续，全年好仓机会”，本周提出“业绩是王道，价值终体现”。两会政府工作报告涉及房地产发展的焦点问题得到很好的回答，也缓解了市场对相关问题的，从全年角度看，业绩和估值是最核心的投资驱动因素，加之两会有关房地产亮点颇多，投资机会除了业绩增长迅速的公司，还将落实到相关的主题投资，如，京津翼、湾区、自由贸易港以及国企改革。面对18年增速仍有30%、估值在PE6-10倍之间的龙头优势公司，坚定回调买入信心。1-2月份，龙头优势公司普遍获得30%的销售增长，行业集中度继续提升，预计18年Top10/Top20/Top50房企市占率有望达到30%/40%/50%(2017年分别为25%/33%/46%,。3、17年年报显示龙头优势公司实实在在的增长。在T0P50中，业绩增长25%+，龙头优势公司预售账款锁定18-19年业绩，延续高增长态势，预计18年盈利增长+30%，其中万科、保利30%+，华夏幸福、招商、新城、荣盛、华发、增速30%+-40%+。在板块优选区间，我们一直强调建议在18年PE10倍左右买入并持有。重点推荐：招商、华夏、保利、万科、荣盛、新城、华侨城、绿地、金地、华发、格力等。同时关注两会有关“京津翼、湾区、自由贸易港以及国企改革”相关受益公司带来的投资机会（详见正文政府工作报告亮点等，◆风险提示：经济、金融、行业发展低于预期，带来消费力不足、房企盈利低于预期以及金次生风险。金融一周行业信息：【2018年政府工作报告：有关金开放，极大利好大金融平台公司，关注相关投资机会】1、深化养老保险制度改革，建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。（有利于扩大机构资产管理规模扩大，疏解部分理财资金投向，发展基金、券商、保险资产管理业务)：2、严厉打击非法集资、金融诈骗等违法活动。防范化解地方政府债务风险。（更有利于大金融、大地产集中度提升和发展）：3、开放。放宽或取消银行、证券、基金管理、期货、金融资产管理公司等外资股比限制。我国金融业发展将抓大放小，政策将更多倾向大金融平台公司，支持其发展，培育竞争力，利好相关大金融平台公司。其他：4、银监会近期下发《关于调整商业银行贷款损失准备监管要求的通知》，明确将拨备覆盖率监管要求由150%调整到120%-150%,贷款拨备率监管要求由2.5%调整到1.5%-2.5%，各级监管部门在上述调整区问范围内，按照同质同类、一行一策原则，明确银行贷款损失准备监管要求。在当前出台该通知充分说明监管层对经济和银行资产质量信心，极大利好不良认定严格资产质量扎实银行，将提升资产质量稳健的银行业绩，拨备新规加速不良出清，拨备是会计上的处理不影响流动性.根据2Q17数据算大部分银行均可调档。120%档的银行为招行、吴江，130%的银行包括7家大行与城商农商，维持150%档的银行主要受制于不良认定标准。预计银行会保持审慎拨备的政策银行出于审慎的拨备政策考虑不会马上减少拨备计提，以在不良风险爆发时核销消化不良贷款，以及保留安全垫。同时预计，稳健经营的大行盈利最大提升空间均超过10个百分点，对板块股市提升带来较强支撑。5、人行：丰富银行债务资本补充工具种类。丰富资本补充债券种类，促进银行拓宽资本来源，在资本充足率提升的背景下有助于提高广义信贷增速的上限。6、Shibor:节后短升长降。上周，隔夜、7天Shibor.上张17.6bps、1.6bps至2.773%、2.897%：2周、1个月Shibors分别下跌2.5bps、1.06bps至3.838%、4.0451%。金融行业投资逻辑及推荐：维持我们对金融板块18年投资价值的基本判断，银监会《关于调整商业银行货款损失准备监管要求的通知》，极大利好不良认定严格资产质量扎实银行，同时也缓解了市场对银行等金机构去杠杆风险的担忧，有利于银行业绩提升。等待资管新规明朗或落地。在18年货币政策中性仍有灵活调节背景下，金请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37CHINA INVESTMENT SECURITIES融板块机会集中于结构性，政府工作报告关于金融业加速开放的态度，再次证明我们首选金融平台大龙头是正确的。大资管新规下金融业供给侧改革，去嵌套、去杠杆、打破刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。银行：在行业各项指标持续企稳向好的背景下，拔备监管指标下调银行业绩释放，缓解市场担忧。行业资产质量持续向好是驱动板块基本面改善和估值提升的核心支撑因素。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，目前板块18年1xPB,估值到1.4xPB价值中枢具备可能，长期战略性配置，稳健持有并逢低买入。继续推荐基本面优异的大行工行、农行、建行外，推荐成长性优异和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行，以及调整压力缓释的南京行。2、保险：继续看好消费升级下保险蓝海发展的长期给予。继续看好平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险，当前估值回调带来布局良机。寿险新业务持续爆发，"续期拉动”总保费稳健增长。1月新单受134号文及理财产品收益率上行等因素影响，但价值率仍将提升。平安新单优异，NBV增速有望领先，预计降幅小于行业，代理人优势突出，寿险中保障型增长稳步提升，预计二季度开门红下滑负面预期落地，价值率提升正面预期强化。3、券商：银行拨备覆盖率业绩筑底爬坡，龙头集中度显著提升并将持续。受大盘影响，会持续整固，重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商等以及零售科技证券：东方财富。行业集中度持续提升。龙头券商1月营收和净利润超越16-17年同期，广发创历史最高值：经纪业务加速向综合服务能力更优的大券商集中：多层次资本市场建设推动创新业务向创新能力强的龙头集中；IPO规范推动向承销保荐能力强的龙头集中；去通道推动资管向主动型管理转型向龙头集中：股票质押新规促使表外业务回归表内，信用业务向净资本实力雄厚的龙头集中。预计，18年多层次资本市场建设等改革可能带来龙头券商业绩超预期，龙头券商新业务占比持续提升，其估值表现有望脱离成交佣金制约。板块1.54xPB,处于历史绝对低点，龙头券商1.2x-1.4xPB,处于估值低点，性价比极高，进入增特区间风险提示：资管新规过度严厉可能引发资产质量大幅恶化，不良率上升等次生风险，业务因此受损：经济金超预期走弱等。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1.212.4218141192.520.66强烈推荐华夏幸福2.223.814.951612913.210.78强烈推荐保利地产1.101321.652.06131191.670.70强烈推荐万科A1.902.403.113.9317131082.550.84推荐柴盛发展0.951.331732.25118651.570.70推荐绿地控股0.590.740.951.20131061.450.71推荐金地集团1.401511.731.9898761.250.00推荐蓝光发展0.400.640.971.462515101.980.90推荐新城控股1.312.693.49271813104.110.93推荐华侨城0.841.081.351.4910661.310.62推荐中洲控股0.390.720.941.222116131.590.53推荐天健集团0.370.601.021.5326161061.670.58推荐华发股份0.480.760.991.281710861.150.69推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.SZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值提升潜力大保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配宝服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金生态，毛利持续提升，业绩好估值低华侨城000069.sZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，回调是机会绿地控股600606.SH“地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念（预计3月通车），集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源持续增长。加速资源价值释放，重点跟踪18年深圳项目销售情况资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0330.460.510.56161211101370.35推荐0.921.071.281.541311980.860.49推荐世茂股份0.560.630.7808660.870.58推荐金融街0.941.031.181.421110911.000.34推荐0.611.111.442.08970.950.37推荐首开股份0.740.830.931.0212111090.46推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分4/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报金融行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国平安3.414.235.506.00201612112.69强烈推荐1.581.982.352.80332622192.48推荐招商银行2.462.783.123.4312111091.60强烈推荐工商银行0.780.800.840.8891.10强烈推荐农业银行0.560.590.630.697760.93强烈推荐建设银行0.930.961.031.0999881.14推荐平安银行1301.351.48158881.00推荐兴业银行0.310.350.390.4222201816推荐广发证券1.051.131.73161511101.44强烈推荐中信证券0.860.931.061202119151.40强烈推荐招商证券0810.861.1521201715173强烈财推荐华泰证券0880.931.0511620181615东方财富0.170.16024808557384.33推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词中国平安601318.SH保费与业绩增长超预期，加速个险渠道建设，转型显效，负债端保费高增长，大险企仍低估，稳健投资新华保险601336.SH费差损压力较小，增员潜力最大，个险新单和新业务价值有望加速：负债端高增长+投资端企稳估值修复招商银行600036.SH股份行中计息成本最低、拨备覆盖率最高，盈利第一，转型领先的龙头、零售、科技银行享估值溢价工商银行601398.SH营收改善，不良率下降拨备减轻，负债成本稳定，资产收益提升，净息差修复领先同业，龙头平稳发展农业银行601288.SH县域布局完善，负债以存款为主，存款中活期占比高，负债成本优势显著。负债优势显著，资产质量改善建设银行601939.SH负债成本优势明显，息差扩大，拨备计提加大，资产质量改善，基本面改善程度好于行业，大行发展前景平安银行000001.SZ借助集团综合金融优势向零售转型领先同业，打造成一站试服务平台，零售营收及净利润大幅增长广发证券行业有望平稳增长，监管出清行业风险，估值提升。综合型龙头券商中信证券600030.SH提质塔效业绩持续改善，多元化龙头份额提升，机构业务及高净值客户发展势头良好，估值历史底部招商证券600999.SH大型综合券商财富管理与投行优势明显，债券承销第一梯队，信用业务块速增长，竞争力保持赶超势头东方财富300059.SZ与工行传统金融深度合作共享资源，叠加线上资源，零售科技证券龙头逐步确立，业绩&估值弹性明显资料来源：中国中投证券财富研究部金融行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国人寿0.681.151.732.19402316122.30推荐中国银行0.560.610.660.71660.82推荐兴业证券2.562.763.033.337650.97推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分5/37