中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年02月27日房地产金融行业周报(02.12-02.25)看好房地产金融行业作者整固持续，全年好仓机会署名人：李少明S0960511080001010-63222931核心观点：板块经过大幅下跌风险释放估值再次回落到历史低位，给予难得的选优机会，但信心恢复需要lishaomina@china-invs.cn时间。资管新规下龙头优势公司更受益，业绩增长可期，开年后，板块可能受银根收紧和外围市场波动出现参与人：谢余胤正当，但强势调整带来择优机会，继续看好“大金融、大地产“的配置价值。S0960116060041投资要点：0755-88320824xievuvin @china-invs.cn◆一周板块行情：申万房地产指数、银行指数、非银指数分别上张7.09%、上张3.65%上涨5.46%，在申万28个子行业中分别排第7位、第26位、第15位.一周楼市成交：春节因素致一手房环比-57%（一线-67%、二线-71%、三四线-40%）：同比-79%（一线-94%、二线-87%、三四线-54%）：二手房环比-62%（一线-64%、评级调整：维持二线-61%、三四线-62%)：同比-88%（一线-88%、二线-88%、三四线-86%基本资料上市公司家数241房地产一周行业信息：1、【统计局：1月一线城市房价下降，二三线城市涨幅回落】总市值（亿元）210790.24数据显示，房价稳中有降的同时仍有两极分化，预计18年在“调控目标不动摇、力占A股比%)31.02%度不放松、分类调控”思路下房价将维持稳定。2、【北京：明确”一审慎五不得”房地产平均市盈率35.99的房地产信货要求】房企融资仍将面临收紧局面，银根将更加依赖关联方或自有资金银行平均市盈率14.18非银平均市盈率68.16以及销售回款。3、【央行：17年房贷增幅回落，18年1月住户贷款同比增加】政行业表现府维持对房地产市场防风险、去杆杠的监管态度；2018年1月临时降准和普惠降准一申万房地产一申万银行双重利好共同保证流动性，春节因素致1月住户部门贷款结构较17年有一定变化。申万非银金融4、【雄安新区：深化规划内容、完善规划体系，适时启动基础性重大项目建设】中30%央高度重视、地方积极响应，适时启动一批基础性建设项目，短期将以重大交通础设施等作为突破口率先启动推进基础性项目建设。两会即将召开，对应区域主题有望升温。5、【上海自贸区：18年在自由贸易港建设等5方面要有新突破】地方政府表10%态，18年上海自由贸易港规划出台获批可期，园区运营商有望受益。6、【粤港澳大湾区：城市群发展规划大几率两会后公布】香港方面表态《发展规划》大概率两会后公布，喜港澳打造“世界级湾区”即将进入落实阶段，加之港珠澳大桥开通在即，对应主体投资机会凸显。7、【天津：2018年新增长期租赁住房2.8万套、190万方】相关报告天津表态加速租购并举，租赁市场发展步入全国化进程。多城市跟进出台租赁市场发《大浪淘沙始现金》2018-02-13展政策，有利于跨区域多城市广泛布局，市场集中化、规模化发展预计将继续提速。《板块震荡进入选优阶段》2018-02-07房地产行业投资逻辑及推荐板块在1月份全线大幅上涨后2月出现较大幅度调整，《强势调整带来机会》2018-01-29在情理之中也在预期之外。一方面，1月板块估值已得到较好的修复；2月进入春节销售淡季，楼市销售数据如期回落：另一方面，市场预期资管新规即将落地，信托去通道加速，拖累房地产表外融资去杠杆：美国通胀预期升温，市场担忧多次加息引爆美股暴跌，加剧了房地产板块调整幅度。尽管近期板块调整幅度过大，即将的两会，楼市也可能再成为热议话题，但从全年角度看，我们依然维持对行业看好的基本判断，面对18年增速仍有30%，估值在P6-10倍之间的龙头优势公司，回调是买入的绝佳良机。1、地产调控效果显现，分类调控，有保有压。“稳楼市、稳房价、稳经济”意图明显，政策仍有改善空间。2、银根收紧加速行业洗牌，主要城市库存低位，重点城市17土地稀缺，持续调控加速资源向龙头集中（每次的调控，都是龙头优势公司大发展的好时机)。18年房地产货款基数已大，再增长空间不大。金融去杠杆在于防风险，而不是降供应和抑制合理需求，仍会支持合理信贷，在市场规模稳定下，请务必阅读正文之后的免责条款部分中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业厕报龙头优势公司在获取信贷和融资方面优势更加突出，将持续受益，行业集中度将持续提升，带来更坚实的增长。预i计18年Top10/Top20/Top50房企市占率有望达到30%/40%/50%(2017年分别为25%/33%/46%，3、17年年报显示龙头优势公司实实在在的增长。在TOP50中，业绩增长25%+，龙头优势公司预售账款锁定18-19年业绩，延续高增长态势预计18年盈利增长+30%，其中万科、保利30%+，华夏幸福、招商、新城、金地、荣盛、华发、增速30%+-40%+。4、重申，调整带来择优良机，板块已进入优选区间，短期可能还将受外围市场或金融去杠杆等的影响出现震荡整固。我们一直强调建议在18年PE10倍左右买入并持有。重点推荐：招商、华夏、保利、万科、荣盛、新城、华侨城、绿地、金地、华发等。风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能带来的房地产消费力不足、股价持续暴跌引发更多不良资产等次生风险，房企盈利低于预期。金融一周行业信息：1、【银监会：进一步扩大银行业对外开放】银监会修改《中国银监会外资银行行政许可事项实施动办法》，为落实十九大及全国金融工作会议工作部署，预计银监会将继续积极确保银行业开放政策措施的实施。2、【央行：货币政策执行保持稳定性，M2增速下降实体经济无忧】货币政策保持稳健中性表态，保证政策的连续性和稳定性保持流动性基本稳定和去杠杆的平衡。整体经济稳中向好不变，企业融资需求旺盛，加之监管持续收紧表外融资，表内信贷需求加大，2018年信贷资源将较为稀缺。3、【央行：贷款利率下行难持续，资产端严监管18年大概率向上】17年4季度在央行窗口指导收紧信贷投放额度，银行优先资质较好企业，议价空间有限。考虑企业持续旺盛的融资需求与严监管下信贷资源有限矛盾持续，预计短期贷款端收益率的上行动力较大。4、【RETs:积极酝酿公募RETs监管规则，类RTs发展迅速】监管部门表态积极研究出台公募RETs监管规则。类RETs发展迅速，RETs发展空间广阔，融资方将更加倾向于通过类RETs业务经验丰富、人员配备充足的大型券商融资。5、【Shibor:春节期间先升后降，流动性保持稳定】上周，隔夜、7天、2周、1个月Shibor均呈现先升后降走势，节后各期限利率均回落至节前水平。春节效应致节前现金需求大增，各期限利率均有提升，节后供需关系回归平衡，银行稳定流动性政策效果较好。金融行业投资逻辑及推荐：受诸多因素影响，板块持续强势调整，但不改我们对金融板块18年投资价值的基本判断，短期内，板块仍将整固，等待资管新规明朗或落地。在18年货币政策中性背景下，金融板块机集中于结构性，大龙头是首选。大资管新规下金融业供给侧改革，去嵌套、去杠杆、打破刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。银行：目前板块18年1xPB,下行空间十分有限，回调是介入良机，长期战略性配置，稳健持有并逢低买入。行业4季度主要指标湿示，行业息差与资产质量整体呈现改善趋势行业资产质量持续向好是驱动板块基本面改善和估值提升的核心支撑因素。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，估值到14xPB价值中枢具备可能。继续推荐基本面优异的大行工行、农行、建行外，推荐成长性优异和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行，以及调整压力缓释的南京行。2、保险：1月总保费稳增长，新单下滑符合预期，龙头平安及转型公司持续增长，继续看好平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险，当前估值回调带来布局良机。寿险新业务持续爆发，“续期拉动”总保费稳健增长。1月新单受134号文及理财产品收益率上行等因素影响，但价值率仍将提升。平安新单优异，NBV增速有望领先，预计降幅小于行业，代理人优势突出，寿险中保障型增长稳步提升，预计二季度开门红请务必阅读正文之后的免责条款部分2/35工中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES下滑负面预期落地，价值率提升正面预期强化。3、券商：业绩筑底爬坡，龙头集中度显著提升并将持续。受大盘影响，会持续整固，重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商等以及零售科技证券东方财富.行业集中度持续提升。龙头券商1月营收和净利润超越16-17年同期，广发创历史最高值：经纪业务速向综合服务能力更优的大券商集中：多层次资本市场建设推动创新业务向创新能力强的龙头集中IPO规范推动向承销保荐能力强的龙头集中：去通道推动资管向主动型管理转型向龙头集中：股票质押新规促使表外业务回归表内，信用业务向净资本实力雄厚的龙头集中。预计，18年多层次资本市场建设等改革可能带来龙头券商业绩超预期，龙头券商新业务占比持续提升，其估值表现有望脱离成交佣金制约。板块1.54xPB,处于历史绝对低点，龙头券商1.2x-1.4xPB,处于估值低点，性价比极高，进入增持区间。风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能因此带来股价持续暴跌引发资产质量大幅恶化，不良率上升等次生风险，保险和证券业务也可能因此受损：经济金融超预期走弱等。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/35中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1.212.42201512102.730.72强烈推荐华夏幸福2.223.814.9518131083.520.85强烈推荐保利地产1.101321.652.061490.74强烈推荐万科A1.902.403.113.9318141192.740.91推荐柴盛发展0.951.331732.2512951.710.76推荐绿地控股0.590.740.951.20131161.50推荐金地集团1.401511.731.989971.330.00推荐蓝光发展0.400.640.971.4625161012.010.91推荐新城控股1.312.693.49271813104.140.93推荐华侨城0.841.081.351.4910661.370.65推荐中洲控股0.390.720.941.222116121.580.52推荐天健集团0.370.601.021.5326161061.660.58推荐华发股份0.480.760.991.281711861.170.71推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.SZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值提升潜力大保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配宝服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金生态，毛利持续提升，业绩好估值低华侨城000069.sZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，回调是机会绿地控股600606.SH“地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念（预计3月通车），集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源持续增长。加速资源价值释放，重点跟踪18年深圳项目销售情况资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0330.460.510.56161211100.35推荐0.921.071.281.541311980.870.50推荐世茂股份0.560.630.7808660.900.60推荐金融街0.941.031.181.421110911.020.34推荐0.611.111.442.081070.960.38推荐首开股份0.740.830.931.0213111090.47推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分4/35中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报金融行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国平安3.414.235.506.00211713122.80强烈推荐1.581.982.352.8023202.63推荐招商银行2.462.783.123.4313111091.70强烈推荐工商银行0.780.800.840.8899115强烈推荐农业银行0.560.590.630.69760.99强烈推荐建设银行0.930.961.031.099998122推荐平安银行1301.351.4815810981.05推荐兴业银行0.310.350.390.42221918161.34推荐广发证券1.051.131.73161512101.45强烈推荐中信证券0.860.931.0612021151.43强烈推荐招商证券0810.861.15212017151.74强烈财推荐华泰证券0880.931.0511620181615东方财富0.170.16024788356374.23推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词中国平安601318.SH保费与业绩增长超预期，加速个险渠道建设，转型显效，负债端保费高增长，大险企仍低估，稳健投资新华保险601336.SH费差损压力较小，增员潜力最大，个险新单和新业务价值有望加速：负债端高增长+投资端企稳估值修复招商银行600036.SH股份行中计息成本最低、拨备覆盖率最高，盈利第一，转型领先的龙头、零售、科技银行享估值溢价工商银行601398.SH营收改善，不良率下降拨备减轻，负债成本稳定，资产收益提升，净息差修复领先同业，龙头平稳发展农业银行601288.SH县域布局完善，负债以存款为主，存款中活期占比高，负债成本优势显著。负债优势显著，资产质量改善建设银行601939.SH负债成本优势明显，息差扩大，拨备计提加大，资产质量改善，基本面改善程度好于行业，大行发展前景平安银行000001.SZ借助集团综合金融优势向零售转型领先同业，打造成一站试服务平台，零售营收及净利润大幅增长广发证券行业有望平稳增长，监管出清行业风险，估值提升。综合型龙头券商中信证券600030.SH提质塔效业绩持续改善，多元化龙头份额提升，机构业务及高净值客户发展势头良好，估值历史底部招商证券600999.SH大型综合券商财富管理与投行优势明显，债券承销第一梯队，信用业务块速增长，竞争力保持赶超势头东方财富300059.SZ与工行传统金融深度合作共享资源，叠加线上资源，零售科技证券龙头逐步确立，业绩&估值弹性明显资料来源：中国中投证券财富研究部金融行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国人寿0.681.151.732.19402416122.35推荐中国银行0.560.610.660.71860.87推荐兴业证券2.562.763.033.337760.99推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分5/35