中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年02月07日房地产金融行业周报(01.29-02.04)看好房地产金融行业作者板块震荡进入选优阶段署名人：李少明S0960511080001010-63222931核心观点：持续两周我们强调，板块震荡进入选优阶段。近期受美股暴跌、部分A股爆亏以及市场对资管lishaomina@china-invs.cn新规落地的担忧，引发金地产龙头优势公司强势调整，我们认为，金地产龙头优势公司短期强势调整不参与人：谢余胤改中长期看好趋势，它们具备“业绩+估值双重优势。“资管新规”落地利好龙头金地产中长期发展。S09601160600412月是春节地产传统销售淡季，3月开春后，销售将持续回升，调控政第边际改善，信货规模一定，龙头公0755-88320824司更受益，业绩增长可期，强势调整带来择优机会。继续看好“大金盟、大地产“的配置价值。xievuvin @china-invs.cn投资要点：一周板块行情：申万房地产指数、银行指数、非银指数分别下跌4.36%、下跌0.15%、下跌3.18%，在申万28个子行业中分别排第12位、第3位、第7位。评级调整：维持一周楼市成交：一手房成交环比0%（一线+18%、二线-4%、三四线-1%）：上年同基本资料期春节因素同比+696%（一线+2562%、二线+1631%、三四线+212%）：二手房上市公司家数241成交环比0%一线+14%、二线-1%、三四线-23%)：上年同期春节因素同比+1133%总市值（亿元）210790.24占A股比刚%)31.05%(一线+1828%、二线+1001%、三四线+930%1房地产平均市盈率35.99房地产一周行业信息：1、【西安市公安局：中专学历即可落户，一人落户，举家随银行平均市盈率14.18迁】意味若西安购房制度全面放松，继续释放积极信号，符合预期。2、【统计局：非银平均市盈率68.2517年我国城镇人口占总人口比重（城镇化率）达到58.52%】17年末城镇化率行业表现申万房地产申万银行58.52%,比16未提高1.17个百分点。我国城镇化率仍将在较长时期内快速提升，申万非银金融居住刚需将持续释放，供给压力增加。3、【中共中央：适度放活宅基地和农民房屋40%使用权】明确维护进城落户农民士地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。4、30%【碧桂园：百亿元RETs获深交所无异议函】碧桂园100亿元R日Ts产品获批。为20%该类规模最大的证券化产品。资产证券化为租赁企业提供融资和投资退出渠道，广泛10%便捷的融资渠道助力租赁市场规模发展。5、【上海银监局：审慎发展并购贷款，限0%制投向房地产开发领域】17年房企通过股权并购获取土地储备比例隐剧增加，收紧房企并购贷款发放，以控制杠杆防范风险。6、【克而瑞：18年1月房企销售排行榜，碧万恒均超600亿元】房企销售开门红，T0P100房企销售金额和面积同比增长相关报告57.8%和43.9%。7、【64家A股上市房企预告17年业绩】板块业绩有质量增长。《与有质量的增长共舞》2018-01-16房地产行业投资逻辑及推荐：1、地产调控效果显现。成交量萎缩，房价环比下降，《政策边际改善，价值纠偏进行时》土地出让流拍。12月重要经济工作会议定调房地产“分类调控”、有保有压，维稳"行2018-01-08业+经济”稳定发展意图明显，政策边际改善（局部放开人才引进限购入户、区域放《排行榜、定调以及板块低估值引爆价值开、融资有松动迹象、西安落户政策放松等)，缓解市场对调控高压态势的担忧。2、重估》2018-01-0318年1月房地产销售开门红，龙头优势公司销售增长30%-50%。1-10强销售金额+55%、11-20强+69%、21-30强+66%，31-50强+52%，51-100强+61%。预计2018年龙头优势公司销售金额增速将超过30%，其中万科、保利30%+，华夏幸福、招商、新城、金地、荣盛、华发、增速30%+-40%+。3、17年业绩实实在在的增长。板块已经有64家企业公布业绩预告和业绩快报，其中仅有6家企业净利润亏损，其余全部盈利。T0P50中，业绩增长25%+，18-19年延续高增长态势。阳光城净利润增速最高为127%~136%、新城控股为60%~100%、华发股份45%~65%、蓝光发展40~60%、泰禾集团20~39%。保利(+26%，招商蛇口(+28%)荣盛(+39%入华发(45%+)绿地+24%等，龙头优势公司预售账款锁定18-19年业绩，后续盈利高增长可期+30%。4，、24个重点城市17年仅有1/3请务必阅读正文之后的免责条款部分CHINA INVESTMENT SECURITIES行业厕报城市完成商品住宅推地目标。可建设用地减少，同时旧改拆迁成本高土地供应跟不上，未来住房供需矛盾依然突出。可售库存持续保持低位，供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，土地集中度大幅提升后续销售集中度将猛烈提升利好优质资源多的公司。18年末人民币房地产贷款余额32.2万亿，同比+20.9%，个人住房货款余额21.9万亿，同比+22.2%。自从2014年9月放松房地产调控政策后，持续3年多，房地产贷款余额持续高增长，在高基数下，加上严厉调控，预计18年房地产贷款余额小幅上涨，抑制房地产成交放量，在市场蛋糕一定下，利好实力开发商持续发展，集中度提升。预计，18年Top10Top20/Top50房企市占率有望达到30%/40%/50%（2017年分别为25%/33%/46%，5、暴跌带来估值回落，进入优选区间。标的选择(1)18年货值高销售有特续高增长（二线城市成交环比持续改善，2季度推盘高峰，政策边际改善和供应有效增加，龙头优势公司基本面继续改善)市占率持续提升、持续强调在18年PE10倍左右买入并持续。重点推荐：招商、华夏、保利、万科、荣盛、华侨城、绿地、金地、华发等。（2)区域大发展政策边际改善预期：19大之后京津冀加速发展，环京政策调控最严，预期在分类调控下，有望边际改善。区内：华夏幸福、荣盛布局最广，潜在改善空间明显。(3)湾区加速发展重点关注：招商蛇口、中洲控股、天健、华发、格力等。风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能带来的房地产消费力不足、股价持续暴跌引发更多不良资产等次生风险，房企盈利低于预期。金融一周行业信息：1、【银行业理财登记托管中心：17年银行理财余额29.54万亿】银行理财余额同比微增1.2%，增速显著低于13-16年。在去杠杆和严监管下规模快速收缩。媒体称18年资管新规近期将落地，继续去嵌套、去杠杆、打破刚性兑付，理财业务转型，表外理财业务将继续收缩。2、【银登中心：停止接受资金来源为募集型资金的委托贷款挂牌转让】为降杠杆、防风险，预期短期内委托贷款将大规模缩水。3、【正监会：防风险、改制度、宽进严出、吸引回归】证监会18年工作精神：1)防范化解重大风险，以银行表外融资为代表的间接融资预计将继续收紧：2)改革发行上市制度，加大支持新技术新产业新业态新模式，增加制度的包容性和适应性；3)对创新企业降低发行要求，严惩财务造假等；4)完善境外上市的优质红筹股、中概股回归A股的制度。4、【Shibor短降长升】上周，隔夜、7天Shibor下跌3.33bps、5.40bps至2.5173%、2.788%；2周和1个月Shibor分别上张至3.867%和4.1293%。短期限利率向下，流动性边际改善；中长期利率小幅走高，说明对中长期流动性预期偏谨慎。金融行业投资逻辑及推荐：短期受诸多不确定因素影响，板块强势调整，不改基本判断。大资管新规下金融业供给贝改革，去嵌套、去杠杆、打破刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。1、银行：调整不改看多银行逻辑。(1)金监管对银行股的情绪冲击将逐步弱化：(2)金融去杠杆、非标监管导致利率上行，银行议价能力提升，利好银行板块：(3)信用利差上升、行业集中度提升、风险偏好下降，大蓝筹继续被偏爱：(4)金融去杠杆及后续资管新规落地，对行业资产扩张（尤其是中小银行）构成较大的压力。预计18年银行板块不良反弹趋缓，部分银行息差改善，基本面企稳回升；(5)银行17年年报业绩稳中有升，股份行息差环比小幅回升。（6)资产重新配置效应：非标强监管下，保险、高净值客户、券商资管、以及海外资金需要配置，而国内银行股，大市值、高ROE、低估值、高股息的个股吸引力大，是重要的替代性配置方向。(7)银行估值仍处于低位，银行股长牛远未结束。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37CHINA INVESTMENT SECURITIES当前PB1.05倍上张到1.4倍PB价值中枢具备可能。回调是介入良机，长期战略性配置：大型龙头工行、农行、建行以及零售龙头和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行。2、保险：随若保障型业务占比提升，开门红的重要性将持续下降，保险常态化经营是未来的转型方向。预计18年保费增速“前低后高”，NBV可保持整体20%以上的高速增长。坚定看好”价值增长+估值提升”。保障型业务进入黄金增长期，保险公司的利润与V均已进入了确定性较强的中长期增长阶段。"利差改善+价值转型+集中度提升”逻辑不变。17年保险估值修复，赚的是商业模式的钱；18年更注重基本面改善，即低成本负债的快速增长反映在新业务价值(NBV)快速增长。当前保险股价2018P/EV约为1.0-1.35倍，与历史估值与国际对标，未来一年有望提升至1.5-2.0倍。回调是机会：平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险。3、券商：中国金融业对外开放步伐加快，证券业与国际同行差距大，发展空间大。18年在“稳中求进”监管基调下，监管政策导向正发生变化，对部分创新业务摸底调查，“扶优限劣”，有竟争力的龙头券商，将先行先试，获得更点支持并占得先机，部分大券商创新业务持续松绑。看好创新业务发展空间，创新模式有望从自上而下的“标准化创新”过度到自下而上的“自主创新”。投资建议：政策超预期和性价比角度，建议继续增持低估值龙头券商。来自监管政策的超预期有望成为下一阶段券商股估值修复的核心动力；龙头券商PB估值已回到绝对底部，性价比极高，进入增持区间，回调是机会；小券商处于相对底部。随着小券商强贝塔属性带来估值溢价逐步消失，大券商商业模式领先将逐步享受估值溢价。在金融行业中，过去1年，券商张幅最少，不到14%，相对而言，券商资产质量最好，和消费类相比，现金流也是最好的，龙头券商可能成为增量资金的首选标的。重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商等以及零售科技证券：东方财富。风险提示：若资管新规落地没有较长的过度期，可能因此带来股价持续暴跌引发资产质量大幅恶化，不良率上升等次生风险，保险和证券业务也可能因此受损：经济金融超预期走弱等请务必阅读正文之后的免责条款部分3/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1211551.942.421915や102.650.70强烈推荐华夏幸福2.223.814.9517131083.35081强烈推荐保利地产1.101.322.06151850.78强烈推荐万科A1.902.403.113.931714112.600.86推荐柴盛发展0.951.331.73225129751.700.76推荐绿地控股0.590.740.95120131181.510.74推荐金地集团1.511.731.98109871360.00推荐蓝光发展0.400.640.971.461.960.89推荐新城控股1.311922.693.492719104240.96推荐华侨城0.841.081351.4911870.66推荐中洲控股0.390.720.941223921120.52推荐天健集团0.370.601.021.5326161061.670.58推荐华发股份0.480.760.991281161210.73推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.SZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值提升潜力大保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配宝服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金生态，毛利持续提升，业绩好估值低华侨城000069.sZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，回调是机会绿地控股600606.SH“地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念（预计3月通车），集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源持续增长.加速资源价值释放，重点跟踪18年深圳项目销售情况资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0460.510.56171211101.450.37推荐北京城建0.921.071.281.54121190.840.48推荐世茂股份0.560.630780.86970.900.59推荐金融街0.941.031.181.421110981.040.35推荐福星股份0.611111.442.081810750.970.38推荐首开股份0.740.830.931.021312101.080.48推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分4/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报金融行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国平安3.414.235.506.00211713122.83强烈推荐新华保险1.581.982352.803025212.83推荐招商银行2.462.783.123.4313121091.73强烈推荐工商银行0.780.800.840.889117强烈推荐农业银行0.560.590.630.6961.01强烈推荐建设银行0.930.961.031.09109981.23推荐平安银行1.301.351481581091.08推荐兴业银行0.310.350.390.42232119171.42推荐广发证券1.051.131.73171512101.53强烈推荐中信证券0.860.931.06120232118161.54强烈推荐招商证券0810.861.011.1523221816189强烈财推荐华泰证券0880.931.051.16212017161.44强烈推荐东方财富0.170.160240.36869161414.63推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词中国平安601318.SH保费与业绩增长超预期，加速个险渠道建设，转型显效，负债端保费高增长，大险企仍低估，稳健投资新华保险601336.SH费差损压力较小，增员潜力最大，个险新单和新业务价值有望加速：负债端高增长+投资端企稳估值修复招商银行600036.SH股份行中计息成本最低、拨备覆盖率最高，盈利第一，转型领先的龙头、零售、科技银行享估值溢价工商银行601398.SH营收改善，不良率下降拨备减轻，负债成本稳定，资产收益提升，净息差修复领先同业，龙头平稳发展农业银行601288.SH县域布局完善，负债以存款为主，存款中活期占比高，负债成本优势显著。负债优势显著，资产质量改善建设银行601939.SH负债成本优势明显，息差扩大，拨备计提加大，资产质量改善，基本面改善程度好于行业，大行发展前景平安银行000001.SZ借助集团综合金融优势向零售转型领先同业，打造成一站试服务平台，零售营收及净利润大幅增长广发证券行业有望平稳增长，监管出清行业风险，估值提升。综合型龙头券商中信证券600030.SH提质塔效业绩持续改善，多元化龙头份额提升，机构业务及高净值客户发展势头良好，估值历史底部招商证券600999.SH大型综合券商财富管理与投行优势明显，债券承销第一梯队，信用业务块速增长，竞争力保持赶超势头东方财富300059.SZ与工行传统金融深度合作共享资源，叠加线上资源，零售科技证券龙头逐步确立，业绩&估值弹性明显资料来源：中国中投证券财富研究部金融行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国人寿0.681.151.73452618142.62推荐中国银行0.560.610.660.718>60.91推荐兴业证券2.562.763.033.337661.04推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分5/37