中国中投证美证券研究报告/行业周报CHINA INVESTMENT SECURITIES2018年01月29日房地产金融行业周报(01.22-01.28)看好房地产金融行业作者强势调整带来机会署名人：李少明S0960511080001010-63222931核心观点：开年以来市场资金面正发生积极变化，(1)现在正处基金业15年以来最大的募资潮，多家基lishaomina@china-invs.cn金募集迅速完成目标，发行的基金以价值投资为主要特征，相关蓝筹价值公司有望脑特续配置，(2)投资参与人：谢余胤者参与度边际改善，上周开户数环不利比增加近50%。(3)外资、杜保基金、非标监控下，资管资产重新配S0960116060041置。从性价比角度看，新增资金打底仓，会找估值相对有优势的行业，如大金融和大地产，市场正在验证这0755-88320824xievuvin @china-invs.cn投资要点：一周板块行情：本周申万房地产指数、银行指数、非银指数分别上涨2.06%、上涨2.27%、下跌0.19%，在申万28个子行业中分别排第14位、第9位、第28位。评级调整：维持一周楼市成交：一手房成交环比-2%（一线+13%、二线-2%、三四线-10%）：上年基本资料同期春节因素同比+35%（一线+97%、二线+53%、三四线-11%）：二手房成交环上市公司家数241比-2%（一线-5%、二线-1%、三四线+1%）：上年同期春节因素同比+64%（一线总市值（亿元）210.628.33占A股比%)31.06%+89%、二线+54%、三四线+66%1房地产平均市盈率37.85房地产一周行业信息1、【17年国有土地使用权出让收入5.2万亿同比增长40.7%】银行平均市盈率14.18非银平均市盈率68.25土地出让金收入创历史新高通过土地出让大幅缓解地方财政收入压力同时也说明，行业表现住房成本中土地成本占比大，且是推高房价的主要根源。2、【24个重点城市17年一申万房地产仅有1/3城市完成商品住宅推地目标】可建设用地减少，同时旧改拆迁成本高土地申万非银金融沪深300供应跟不上，未来住房供需矛盾依然突出。3、【18年末人民币房地产贷款余额32.240%万亿，同比+20.9%，个人住房贷款余额21.9万亿，同比+22.2%】自从2014年9月放松房地产调控政策后，持续3年多，房地产贷款余额持续高增长，在高基数下，20%加上严厉调控，预计18年房地产贷款余额小幅上涨，抑制房地产成交放量，在市场蛋糕一定下，利好实力开发商持续发展，集中度提升。4、【广东省发改委称粤港澳0%大湾区发展规划纲要已完成】预计近期获批，喜港澳大湾区将联手港澳建设国际科技创新中心。极大利好相关公司，尤其是招商蛇口、华发等。4、【西成、渝贵高铁通-20%车，成渝城市群打通外出通道】成前城市群正式打通北上、南下通道，对内将极大提升城市群联通效果，加速发挥城市群集聚发展效应，对外正式融入全国高铁网络，人相关报告《与有质量的增长共舞》2018-01-16口、资金等的吸力将大幅提升。《政策边际改善，价值纠偏进行时》房地产行业投资逻辑及推荐开年以来我们持续强烈看多地产板块连续快速上张后，2018-01-08上周提示将进入震荡和选优区间。维持18年看多板块的根本逻辑，在集中度持续提《排行榜、定调以及板块低估值引爆价值升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配等几大逻辑推动下，行业风重估》2018-01-03险溢价明显下行，估值将系统性提升。近期龙头优势公司纷纷预增，说明龙头优势公司业绩持续向好，供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，土地集中度大幅提升后续销售集中度将猛烈提升，回调是买入龙头优势公司的良机，PE10倍左右是买点，买入并特有。4方面选择标的，未来仍有上佳表现：(1)18年货值高销售有望持续高增长（二线城市成交环比持续改善，2季度推盘高峰，政策边际改善和供应有效增加，龙头优势公司基本面继续改善)、市占率持续提升、18年PE10倍左右，估值提升空间大：招商、华夏、保利、万科、荣盛、绿地、金地、蓝光、福星、新城、华侨城等。(2)区域大发展政策边际改善预期：19大之后京津冀加速发展，环京政策调控最严，预期在分类调控下，有望边际改善。区内：华夏幸福、荣盛布局最广，潜在改请务必阅读正文之后的免责条款部分中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES善空间明显。(3)湾区加速发展重点关注：招商蛇口、万科、金地、中洲控股、天健、华发、格力等。(4)基本面好PB在1附近的二线低估值公司：北京城建、世茂股份、金融街、福星股份、首开等，值得关注。风险提示：调控超预期，银根紧缩，消费力下降，盈利低于预期。金融一周行业信息：1、【银监会部署18年重点任务，提出十大监管重点】落实和延续严监管。2、【普惠金融定向降准正式实施，上周Shibor短降长升】普惠金融实施同时，央行加速回笼资金，维持货币政策稳健中性、去杠杆态度明确。近期，短期限利率向下，流动性边际改善：中长期利率小幅走高，说明对中长期流动性预期偏谨慎。但7天以上期限回购加权利率与Shibor的利差收窄，中长期流动性供给的结构性矛盾有所缓解。3、【多地查处银行违规业务，显性化银行隐性风险】四川、青岛等地查处银行违规展业行为，体现银监会严控风险决心，预计未来激进扩张的中小行将成为整治对像。银行隐性风险显性化集中处置、银行系统性风险的化解，将逐步缓解市场对银行资产质量的担忧，长期有利于提高银行板块的整体估值。金行业投资逻辑及推荐：大资管新规下金业供给闪改革，去嵌套、去杠杆、打破刚性兑付等，负债端稳定的金融龙头受益，优势突出，A股市场不可逆转走向机构化和国际化，国内龙头金融公司与海外公司对标，估值提升空间大。1、银行：继续看多银行。（1)金融监管对银行股的情绪冲击逐步弱化：(2)金融去杠杆、非标监管导致利率上行，银行议价能力提升，利好银行板块：(3)信用利差上升、行业集中度提升、风险偏好下降，大蓝筹继续被偏爱：(4)金融去杠杆及后续资管新规落地，对行业资产扩张（尤其是中小银行）构成较大的压力。预计18年银行板块不良反弹趋缓，部分银行息差改善，基本面企稳回升；（5)银行17年年报业绩稳中有升，股份行息差环比小幅回升。（6)资产重新配置效应：非标强监管下，保险、高净值客户、券商资管、以及海外资金需要配置，而国内银行股，大市值、高ROE、低估值、高股息的个股吸引力大，是重要的替代性配置方向。（7)银行估值仍处于低位，银行股长牛远未结束。对标美国等市场，中国银行业ROE15%很高，PE全球主要市场最低，当前PB1.05倍上张到1.4倍PB价值中枢具备可能。回调是介入良机，长期战略性配置：大型龙头工行、农行、建行以及零售龙头和科技创新银行：招行、平安、绩优成长型宁波行以及低估值兴业行。2、保险：随若保障型业务占比提升，开门红的重要性将持续下降，保险常态化经营是未来的转型方向。预计18年保费增速“前低后高”，NBV可保持整体20%以上的高速增长。坚定看好”价值增长+估值提升”。保障型业务进入黄金增长期，保险公司的利润与EV均已进入了确定性较强的中长期增长阶段。“利差改善+价值转型+集中度提升”逻辑不变。17年保险估值修复，赚的是商业模式的钱：18年更注重基本面改善，即低成本负债的快速增长反映在新业务价值(NBV)快速增长。当前保险股价2018P/EV约为1.0-1.35倍，与历史估值与国际对标，未来一年有望提升至1.5-2.0倍。回调是机会：平台优势负债端核心发展动力强、投资端企稳的：中国平安、新华保险。3、券商：中国金融业对外开放步伐加快，证券业与国际同行差距大，发展空间大。18年在“稳中求进”监管基调下，监管政策导向正发生变化，对部分创新业务摸底调查，“扶优限劣”，有竟争力的龙头券商，将先行先试，获得重点支持并占得先机，部分大券商创新业务持续松绑。看好创新业务发展空间，创新模式有望从自上而下的“标准化创新”过度到自下而上的“自主创新”。投资建议：政策超预期和性价比角度，建议继续增持低估值龙头券商。来自监管政策的超预期有望成为下一阶段券商股估值修复的核心动力：龙头券商PB估值已回到绝对底部，性价比极高，进入增持区间，回调是机会；小券商处于相对底部。随着小券商弼强贝塔属性带来估值溢价逐步消失，大券商商业模式领请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37了中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES先将逐步享受估值溢价。在金融行业中，过去1年，券商涨幅最少，不到14%，相对而言，券商资产质量最好，和消费类相比，现金流也是最好的，龙头券商可能成为增量资金的首选标的。重点推荐受益于政策和基本面双轮驱动，在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商：中信、广发、招商、华泰、兴业等以及零售科技证券：东方财富。风险提示：监管超预期，经济金融超预期走弱，息差低于预期，资产质量大幅恶化等。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报房地产行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级招商蛇口1211.551.942.422213113.000.79强烈推荐华夏幸福2.222.933.814.9593.830.93强烈推荐保利地产1.101.321.652.0616131081.940.82万科A1.902.403.113.932113103.161.05推荐0.951.101.5814121092.100.90推荐绿地控股0.590.730.9512016131081820.89推荐金地集团1.401.51173198121181.650.00推荐蓝光发展0.400.640.971.4631201392.53115推荐新城控股1311.922.693.493417135.281.50推荐华侨城0.841.081.35149131081.680.80推荐华发股份0.480.620.790.871915111.340.80推荐中洲控股0.390.720.94122441814178推荐天健集团0.601.021.533019111.930.67推荐中国中投证券财富研究部房地产行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/关键词华夏幸福600340.SH“产业新城运营“商龙头，资源优势突出，异地复制进入贡献期，5好公司，基本面与估值拐点招商蛇口001979.sZ优秀的港-区城模式”城市运营服务商，价值战路资源丰厚，向能力晋级中，高增长估值洼地保利地产600048.SH集团资产整合，17年销售+137%，有业绩、有动力、有优势、有后劲，高增长、低估值最优标的万科A000002.SZ赢家通吃“城市配套服务商“平台龙头新时代，“美好生活场景师“，“核心资产“最优选择金地集团600383.SH销售高增长，积极拿地，财务风险可控：优质、低估值“小而美“好标的新城控股601155.SH加速布局城市圈重点二线城市及其周边，17年销售超预期，18年成长持续，估值偏低柴盛发展002146.SZ布局环京产业园，形成住宅、产业、康旅和大金融生态，毛利特续提升，业绩好估值低华侨城000069.SZ“文旅+城镇化独特盈利模式在多个城市落地，集团聊化+公司加速开发，合作释放业绩，低估值蓝光发展600466.SH布局进入收获期，17年销售翻番，18年晋级千亿，激励位高增长，低估值黑马绿地控股600606.SH地产+”产业模式加速发展，一二线土储优质货值丰满，房地产拐点，业绩增长超预期，世界500强华发股份600325.SH港珠澳大桥通车概念，集团支持横琴岛资源优势，土地重估天健集团000090.SZ持续受益深国资整合机会，深圳资源特续增长。加速资源价值释放资料来源：中国中投证券财富研究部房地产行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPBP/RNAV投资评级格力地产0.330.460.510.561421.660.42推荐北京城建0.921.071.281.5415131191.040.59推荐世茂股份0.560.630.781110870.68推荐金融街0.941141.341.62131191170.40推荐0.611.111.442.082011961110.44推荐首开股份0.740830.931.0215や111230.55推荐请务必阅读正文之后的免责条款部分4/37中国中投证美CHINA INVESTMENT SECURITIES行业周报资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS19EPS16PE17PE18PE19PEPB投资评级中国平安3.414.235.506.00221814133.02强烈推荐新华保险1.581.982.803826289推荐招商银行2.462.783.123.43141211101.79强烈推荐工商银行0.780.800.840.889981.21强烈推荐农业银行0.560.590.630.698761.02强烈推荐建设银行0.930.961.031.09101099134推荐平安银行1.301.351.481.5811109117推荐兴业银行0.310.390.430.50262019161.56推荐广发证券1.051.211431.73191614111.72强烈推荐中信证券0.860.931.061.20262421191.76招商证券0810.861.01115252420182.08强烈推荐华泰证券0880.931.052420181.65强烈推荐东方财富0.170.160.240.369610268465.20推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部金融行业重点公司投资要点/关键词股票名称股票代码投资要点/佚键词中国平安601318.H保费与业绩增长超预期，加速个险渠道键设，转型显效，负债端保费高增长，大险企仍低估，稳健投资新华保险601336.SH费差损压力较小，增员潜力最大，个险新单和新业务价值有望加速：负债端高增长+投资端企稳估值修复招商银行600036.SH股份行中计息成本最低、拔备覆盖率最高，盈利第一，转型领先的龙头、零售、科技银行享估值溢价工商银行601398.SH营收改善，不良率下降拨备减轻，负债成本稳定，资产收益提升，净息差修复领先同业，龙头平稳发展农业银行601288.SH县域布局完善，负债以存款为主，存款中活期占比高，负债成本优势显著。负债优势显著，资产质量改善建设银行601939.SH负债成本优势明显，息差扩大，拨备计提加大，资产质量改善，基本面改善程度好于行业，大行发展前景平安银行000001.SZ借助集团综合金融优势向零售转型领先同业，打造成一站式服务平台，零售营收及净利润大幅增长广发证券000776.SZ行业有望平稳增长，监管出清行业风险，估值提升。综合型龙头券商中信证券600030.SH提质增效业绩特续改善，多元化龙头份额提升，机构业务及高净值客户发展势头良好，估值历史底部招商证券600999.SH大型综合券商财富管理与投行优势明显，债券承销第一梯队，信用业务块速增长，竞争力保持赶超势头东方财富300059.SZ与工行传统金融深度合作共享资源，叠加线上资源，零售科技证券龙头逐步确立，业绩&估值弹性明显资料来源：中国中投证券财富研究部金融行业其他公司盈利预测、估值及投资评级股票名称16EPS17EPS18EPS 19EPS16PE17PE 18PE19PE PB投资评级中国人寿0.681.23189219462516142.66推荐中国银行0.560.610.660.718770.92推荐兴业证券2.562.793.033.337661.02推荐资料来源：Wind、中国中投证券财富研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分5/37