中国平安PNGN证券研究报告金融·科技行业评级：非银强于大市（维持）房地产经纪条列专题三地产与证券对比一基于经纪佣金率视角2021牛1月31日证券分析师研究助理研究助理房从2.1%升至2.5%、新房从1.%升至2.3%：目前各地佣金率呈现分化，区间分布在1常4%，多数城市为2然-3%。从国际经险看，随着互眠网普及、行业竞争加刷等，2002-2015年31个国家与地区二手房平均佣金率从4.2%降至3.%，与国内佣金率近年上行存在反差：尽管美国佣金率达5.5%，但更多源于特殊历史缘由、难成标杆，包括LS房源垄断地位、买卖经纪人制度、政策对佣金竞争限制等。0.29%。从外部因素看，主要因2002年以来政策松绑（佣金定价市场化与开户政策放开），叠加2014年前后互联网券商入场、凭借极低的边际获客成本压降佣金率：从内郎因素看，服务高度同质化、边际成本低以及盈利模式多样是证券公司增加通道供给、推动佣金率下行的实质条件。随着佣金率下行、经纪收入对市场成交量弹性下降，证券经纪业务逐渐向流量入口转型。化的地产中介020平台以失败告终，且2014年以来行业佣金率持续上行，主要因：1)不同于证券经纪高度同质化，房产交易天然存在信息不对称问题，房源、客源与经纪人能力差异决定地产中介服务亦存在差异：2)地产经纪机构低佣金获客所需资金投入大，且难以通过去门店化、培养用户习惯降低成本：3)地产中介收入高度依顿交易佣金，装修等衍生服务短期业绩贡献有限。展望未来，地产经纪行业格局趋稳下佣金率难降且存一定提升空间，其中新房市场或更值期待。均识咨询(C1C)报告估计20192024年存量房、新房与整体佣金率分别有望上升0.19pct、0.34pct、0.26pct至2.7%、2.6%、2.7%.2中国平安PINGAN地产经应开果拓收，证春应低同质化、提升客户粘性。一方面，借鉴证券经纪逐步转型流量入口、打开收入增长空间，地产经纪尽管在装修等衍生服务市场面临多方竞争，但凭借客户粘性强等优势，未来仍应积极拓展收入梁道、扩大差异化服务优势：另一方面，借鉴地产经纪服务差异等，证券业应加快财富管理转型、提升机构服务能力，降低同质化，同时重视投顾发展、提升客户粘性。一授贵建议：考虑行业格局趋稳下佣金率摊降且存一定提升空间，叠加行业空间依旧广阁、集中度较低，未来地产经纪行业发展仍值得期待。目前贝壳、我爱我家等积极构建经纪人合作平台，吸引中小中介入驻、带动规模快速增长，长期看有望拓展衍生服务打开收入增长新空间。建议美注国内平台化模式逐见成效，具备“房、客、人”核心资源的行业龙头企业贝壳、我爱我家。风隆提示：)证券经纪行业与地产经纪行业存在较大差异，或影响经险适用性：2)美国等国家地产经纪制度与国内存在一定差异，或影响经险适用性：3)若国内房地产政策调控超预期收紧，楼市大幅承压、成交显著下滑，经纪行业亦面临量价下行压力：4)国内头部经纪机构规模增长诉求下，行业竞争有所加剧，盈利能力短期或存在下行风险：5)二级市场行情超预期走弱，交易热情下降，证券经纪佣金率或为减少客户流失面临下行压力：6)开户政策再放松，券商再因争夺客户压降佣金率：7)财富管理转型进度不及预期，证春经纪佣金率长期面临较大下行压力。3前言>在房地产经纪系列专题前两篇《从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？》、《美国经纪行业现状、模式与格局》中，我们对国内经纪行业进行了全面剖析，同时探讨美国如何解决信息隔离、假房源等国内经纪行业痛点，特别是指出国内佣金率相比美国存在较大差距。在此基础上，本高报告进一步探讨未来国内佣金率演变趋势。考虑证券经纪与地产经纪存在诸多相似，包括收费模式、服务内家、互联网冲击等，因此我们从证券经纪视角切入，通过探讨国内证券佣金率变化、证券经纪与地产经纪差异，为分析国内地产佣金率发展趋势提供另一个视角。4%10%资料来源：Natalya Delcoure与Norm G.Miller(2002),平安证春研究所4Contents地产经纪佣金率稳步上行，与国外存在反差证养经纪佣金率持续下降，逐步转型流量入口三地产经纪与证养同逢殊归，低佣模式唯以走远借鉴：地产经纪开渠拓收，证养降低同质化投资建议与风险提示