房地产1房地产开发公司研究我爱我家(000560.SZ)全产业链布局，存量时代地产服务大有可为2020年10月12日公司首次覆盖报告投资评级：买入（首次）齐东（分析师）qidong@kysec.cnchenpeng@kysec.cn2020/10/12证书编号：S0790520060001证书编号：S0790120060038当前股价（元）3.85一年最高最低（元）5.40/3.00我爱我家作为全产业链房产服务商，公司经纪业务、资管业务、新房代销业务协司总市值（亿元）90.69同发展，房地产市场未来将逐渐进入存量交易时代，市场容量将稳步提升，公司流通市值（亿元）73.82作为房地产经纪龙头将受益，预计公司2020-2022年营收分别为96、112、128总股本（亿股）23.56亿元，同比增速分别为-14.2%、16.1%、14.6%；归母净利润5.13、8.32、9.51亿流通股本（亿股）19.17元，同比增速分别为-37.9%、62.1%、14.2%，基本每股收益0.22、0.35、0.40元，告近3个月换手率(%)104.51当前股价对应PE分别为18、11、10倍，首次覆盖给予“买入”评级，·经纪业务标准化，有效提升租售禄合率股价走势图目前业务已覆盖北京、上海、杭州、南京等国内19个大中型城市，拥有超过3400家门店，员工近5万人，2019年，公司二手房业务实现收入57.19亿元，同比增我爱我家沪深30032%长4.3%，公司重点城市、核心区域二手买卖市占率保持领先优势，2019年北京、16%杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市市占率稳居前三，其中杭州市场占%有率超过30%，二手房经纪领域市场巨大，长期看，按照国内存量城镇住宅316%亿套计算，假设年化流通率3%、套均价格150万元、中介渗透率90%、交易佣金率2%测算，测算行业二手交易佣金规模2430亿元，开源证养2019-102020-022020-06·新房代铺稳定增长公司新房业务包括代理、分销及电商等模式，“伟业顾问”、“汇金行”、“我爱我家”三大品牌联动，新房代销业务稳定增长，证券研究报告·多业态服务，责管业务大有可为1)房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定，截至2019年，“相寓”在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%，运营质量和效率均为行业领先，2)收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通，商业地产营销及运营业务得到有效补充，·风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策收紧财务捕要和估值指标指标2018A2019A2020E2021E2022E营业收入（百万元）10.69211,2119,62411.17512.805YOY(%)710.94.9-14216.114.6归母净利润（百万元）631827513832951YOY(%)765.731.1-37.962.114.2毛利率(%)30230.528030.630.85.97.45.37.47.4ROE(%)738.35.07.58.0EPS(摊薄/元)0.270.350.220.350.40PE(倍)14411.017.710.99.51.00.90.90.80.7数据来源：贝格数据、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/17目录1、我爱我家：A股稀块的房产经纪企业标的.1.1、我爱我家发展历程悠久…41.2、全产业链房产服务商41.3、顺利完成业绩承诺52、二手经纪业务市场客量空间大，T助力公司发展……62.1、二手经纪行业市场容量巨大62.2、国绕“数字化转型”战略积极布局，加强用户转化和粘性………722.1、“爱看”平台增强经纪知识普及，小区测评提升交易撮合度73、多业态服务，资管业务大有可为……93.1、房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定…932、收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通…3.3、全产业链服务，一体化服务的综合运营商…4、新房业务更为平滑，增长更为稳健…5、盈利预测与投资建议…6、风险提示.14图表目录图1：我爱我家发展历程悠久…4图2：我爱我家多元化业务布局……5图3：上市公司2018年后营业收入增长稳定……图4：上市公司2018年后业绩增长稳定……图5：2019年子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司收入增速7%.6图6：2019年子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司业绩增速16%6图7：2019年公司营收中房地产经纪业务占比过半图8：2019年公司各业务毛利率可观.……6图9：中国二手房市场交易佣金规模测算…图10：我爱我家“爱看”平台房产知识普及.…8图1：我爱我家“爱看”平台小区测评…图12：我爱我家“爱看”平台小区测评案例…8图13：我爱我家“查成交”系统推动交易透明化……9图14：我爱我家分散式公寓管理流程图.图15：我爱我家资管业务模式中租金差非核心盈利点图16：蓝海购三年业绩承诺中第一年已经达成………图17：我爱我家海外热门项目遍布多国…图18：我爱我家海外资讯内客丰富…图19：新房代理业务品牌联动……图20：公司PE估值处于过往5年低位…..4图21：公司PB估值处于过往5年低位…请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/17う开源证券表1：我爱我家“爱看”平台小区测评主要指标较为全面………表2：我爱我家“相寓”三大类型…表3：我爱我家“相寓”经营模式较为轻资产请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/17う开源证券1、我爱我家：A股稀缺的房产经纪企业标的1.1、我爱我家发展历程悠久我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”或公司）是全国领先的房产经纪企业，公司旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大、伟业顾问、汇金行、伟嘉安捷等多个专业品牌，提供线上线下一体化的数据顾问、楼盘代理、新房交易、二手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理、商业地产运营管理、房地产金融和海外房产交易等房地产全产业链的综合服务，成立于1998年的我爱我家，于2003年开始使用“网站、门店、呼叫中心”三网合一的企业发展模式，2006年，公司开始涉及地产金融领域，创立了“伟嘉安捷”，2010年，我爱我家和“伟业顾问”整合，打通了二手经纪与房地产综合服务的产业链，2013年，公司完成第二轮全国布局，业务覆盖了北京、上海、杭州、天津、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等城市。2015年，公司推出了全新品牌相寓，将房屋管家业务全面转型升级为房屋资产管理业务，2017年，公司与昆百大完成了重组，成为国内首家成功登陆A股主板的房产经纪企业，开展“房屋托管”业务与伟业顾问整合我发我家在行业内单的房产经纪金业199820002001200220032006201020132014201520172019完成第一轮全国布局与微软合作公司名称正式变更为我爱我家完成第二轮公司通过开展与微款的代的商业创新资料来源：公司公告、公司官网、开源证券研究所1.2、全产业链房产服务商我爱我家目前业务板块涵盖房地产开发、新房代理、二手房经纪业务、房屋资产管理业务以及金融服务，是全产业链、全周期的房产服务商，请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明4/17田2：我爱我家多元化业务布局房地产开发：属原昆百大经营业务，主要以商业地产为主新房业务：代理、分销电商、顾问策划二手房经纪：房产交易中介和房屋租货中介服务海外置业：覆盖部分海外国家资产管理：由公司旗下“相寓”运营房地产金融：“伟嘉安捷”运营资料来源：公司公告、开源证券研究所1.3、顺利完成业绩承诺我爱我家与昆百大实施重大资产重组时，2017-2019年业绩承诺分别为累计扣非后归母净利润分别为5亿元、11亿元及18亿元，即2017年2019年分别实现净利润为5亿元、6亿元、7亿元，公司2019年实现归母净利润7.76亿元，同比增长16%，2017-2019年，在政策趋严、趋紧的背景下，北京我爱我家房累计扣非归母净利润实现18.75亿元，业绩承诺达成率104.17%，顺利完成业绩承诺，国3：上市公司2018年后营业收入增长穗定图4：上市公司2018年后业绩增长穗定120800%91000%700%1008800%600%80500%6600%400%605400%300%40200%200%100%200%0%0-100%-200%201420152016201720182019201420152016201720182019■营业收入（亿元）一同比数据来源：公司公告、开源证券研究所（备注2018年前为昆百大数据来源：公司公告、开源证券研究所（备注2018年前为昆百大A)A)请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明5/17