公平安证券地产司2020年11月09日报我爱我家(000560)告房产服务领先者，稳中求进掘金存量时代推荐（首次）平安观点：现价：3.69元公主要数据城市居款综合服务商：公司从事房产经纪（二手房、新房、海外人、房屋司资管、商业资管、房后衍生等业务，以二手房经纪为压舱石、房屋资管为行业地产护城河、新房业务为战略窗口、房后衍生业务为增值服务价值提升点，形首公司网址wwwkunbuy.com大股东特股成覆盖房产交易全产业链的业务结构。2019年二手房经纪、新房、房屋西藏太和先机投资管理有限公司次/17.45%资管业务收入占比51%、17%、17%，毛利润占比57.2%、10.8%、11.6%。覆实际控制人谢勇总股本（百万股）◆房产经纪头部企业，空间广闻&格局分散下仍有可为：预计2024年全国2.356盖流通A股陌万股)1,917房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元，20192024流通BH脸百万股)0年CAGR6.6%、15.1%。主流企业凭借房客源优势、区域高市占率构筑总市值【亿元】经营壁垒，行业空间广阔、格局分散(70%小微中介完成50%以上交易额】告流通A股市值（亿元）70.75下仍有可为。公司作为龙头之一增长可期：1)规模处主流企业中上水平，每股净资产（元）4.34系统在录房源超2000万套，员工近5万人，门店近3500家；2)抢占核资产负债率%)47心市场、深耕效果显著，已覆盖21城二手房交易额全国占比超4成，北行情走势图京、杭州、南京、苏州、太原等城市二手房市占率稳居前三；3)线上线泸深300下融合、平台化打造开启增长新动能；4)增长目标明确，计划2022年实40%现加盟门店1万家、直营门店4000家。20%0%房屋资管领坑者，规模优势&差异服务下前景广：2019年收购“蓝海购”20%后基本实现商业资管产业链打通，商管及房屋资管（运营主体相寓】全覆盖。“相寓”模式独特，不以租金差为目的，收入来源以免租期租金为主，.40%Nov-19Feb-20 May-20 Aug-20由于免去标准化装修、定期清洁等服务，投入少、资产轻。模式关键在于券研提升周转效率，主要依靠不收价差带来的价格优势与完善的经纪人网络，证券分析师平均出房周期10天左右、出租率95%上下。“相寓”先发优势突出，深耕行业近20年，覆盖城市(15座人在管房屋(25.3万套出租率等行究报告杨侃投资咨询资格编号S1060514080002业领先。租赁市场规模已过万亿、政策支持态度明确，近年长租公寓暴雷075522621493推动行业格局重塑，“相寓”有望在市场回归理性时进一步提升份额。YANGKANO34@PINGAN.COM.CN投资建议：公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效投资咨询资格编号应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门S1060520090003店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，健康财务ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.C2018A2019A2020E2021E2022E营业收入（百万元）106921121197221179613613YoY(%)710.94.9-13.321.315.4净利润佰万元)631827462839954YoY(%)765.731.1-44.181.513.830.230.527.429.829.6净利率%)5.97.4487.0ROE(%)7.38.34.67.78.3S(摊薄/元)0.270.350.200.360.41P阳倍)13.810.518.810.49.10.90.80.80.7请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客，平安证券我爱我家·公司首次覆盖报告提供资金保障。预计公司2020-2022年EPS分别为0.20元、0.36元、0.41元，当前股价对应PE分别为18.8倍、10.4倍、9.1倍、首次覆盖给予“推荐”评级。■风险提示：1)市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度、系统支持效率较低，推进进度不及预期风险；2)基于2019年下半年以价换量带来的需求提前释放，2020年新冠疫情后积压需求、投资性需求的消耗，后续可能面临需求韧性不足致房产交易规模不及预期、公司业务发展受限风险；3】疫情影响下租金及出租率有所降低，未来存在行业修复进程有限、租赁市场发展不及预期风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内窨。2/25平安证券我爱我家·公司首次覆盖报告正文目录2.1行业空间广阔、格局分散，主流企业仍具增长潜力92.2多区域深耕，房客源扎实，规模行业领先.122.3线上线下同步迭代，平台化征程开启…….143.1收购蓝海购”，丰富商管版图….153.2高周转、低投入，房屋资管健康可持续.163.3房屋租赁万亿空间，规模优势&差异服务下前景可观..18五、22请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内客。3/25平安证券我爱我家·公司首次覆盖报告图表目录图表1我爱我家发展历程图表2我爱我家股权结构(2020年三季报)7图表3我爱我家产业链协同发展模式…图表4我爱我家主要业务简介，.8图表5我爱我家收入占比…8图表6我爱我家毛利润占比图表7全国房产交易规模9图表8通过经纪机构销售与出租的房产交易规模、渗透率…图表9全国经纪服务佣金收入….10图表0全国经纪服务佣金收入预测10图表11主流经纪公司总交易额及市占率对比.图表12主流经纪公司佣金收入及市占率对比.11图表13重点城市二手房市场经纪机构市占率..11图表14主流经纪公司房源量对比图表15房产中介真房源可信度排名…12图表16主流经纪公司经纪人数量对比…图表17主流经纪公司门店数量对比，12图表18主流房产经纪公司覆盖城市数量对比，13图表19我爱我家收入贡献以华东、华北为主.13图表20我爱我家覆盖城市情况(2019年)13图表21我爱我家官网佣金贡献率…图表22我爱我家研发投入14图表23我爱我家平台化战略规划…图表24"蓝海购”业绩承诺及完成情况…15图表25我爱我家“相寓"产品体系16图表26我爱我家分散式公寓管理流程.…16图表27我爱我家集中式公寓管理流程.16图表28相寓与其他分散式长租公寓对比17图表29蛋壳公寓、青客净利率走势18图表30相寓出租率维持95%上下.图表31相寓平均出房周期…图表32全国房屋租赁市场规模及预测图表33相寓在管房屋及出租率情况.19图表34主流长租公寓覆盖城市、在管房屋数量对比图表35国内流动人口数量维持高位….20图表36高校毕业生逐年增长.….20请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内窨。4/25平安证券我爱我家·公司首次覆盖报告图表37中国初婚、初育年龄走势.20图表38代表城市租客年龄逐步增长.20图表39上海二手住宅价格指数明显高于租金指数.21图表40北京二手住宅价格指数明显高于租金指数21图表41租金收入比对比21图表42简要损益预测表.22请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内窨。5/25