中国平安PNGN证券研究报告金融·科技行业评级：地产强于大市（维持）房地产经纪系列专题二美国经纪行业现状、棋式与格局2020年11月18日研究助理邮箱：ZHENGNANHONG873 PINGAN.COM.CW因业主自售难度大（定价困摊、耗时长、文书工作复杂等），经纪机构在房地产交易中渗透率逐步提高，2000-2018年美国居民通过经纪人购房占比从9%升至87%，业主通过经纪人售房占比从78路升至91%。随着Zi川0w等房产信息平台推出，互联网在经纪行业渗透率亦逐步提升，2001-2018年关国购房者所购房屋中来自互联网的比重从8路升至50%。从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散，2019年T0P1500市占率约37.8%，其中Rea logy稳居行业龙头，连续23年排名第一。共享打破信息隔离墙。目前全美约有580个MS,但头部效应明显且共用数据标准。为减少私下交易，LS规定经纪人需在3天内将房源录入系统。2)独家代理：与LS相匹配，美国推行独家销售代理机制，业主仅委托一名经纪人作为房产销售者，减少行业抢单、撬单等行为。3)分工协作：美国经纪人学历普遍较高、从业年限长，并且需持证上岗，根据从业执眠要求高低分为Broker与gent,主要差别为Broker可创办公司与独立签订契约，Agent须在Broke r.监督下工作：Agent根据服务对象不同主要包括买方Agent与卖方Agent。4)佣金共享：美国佣金率长期保持佛左右，售房者承担占主流，买方与卖方经纪人一般各获3%，通过佣金共享保证分工协作顺利进行。有1.1亿套房屋信息：Redfin通过线上吸引客户，随后由旗下经纪人促成交易，线上线下资源兼备：Rea logy作为线下经纪龙头，借助加转售收入占比分别升至50%、31%，但因仍处业务拓展阶段、销售价差空间有限等，业务毛利率较低。从业绩情况看，ZiI川ow、Refi营2美国慈排与国内对比：1)从行业发展看，美国经纪渗透率升至90%左右，国内仅46%，未来提升空间仍较大。2)从竞争格局看，关国与国内都较为分枚，但Ra|ogy通过加盟模式扩张、存量房市占率达15%，而贝壳市占率仅9.5%（含新房与存量房），未来仍具提升空间。3)从经纪模式看，美国通过房源共享+独家代理+交易分工+佣金共享，实现信息共享与高效协作，国内随着贝壳等平台推出C州等合作机制，未来有望通过平台内部共享与分工协作，提升交易效率。4)从经纪职业看，美国经纪人职业化特征明显，包括需持证上岗、从业时间长、学历水平高，而国内经纪人从业要求低，以年轻、中低学历为主，未来仍待职业化发展。5)从公司桌赋看，Z川川0通过房源开放、免费估价等积累庞大C端流量，Realogy通过加盟模式积累庞大经纪人资源，但LS房源共享下，客源、经纪人优势难以进一步转化，对比之下，贝壳等国内经纪平台有望兼具房源、客源与经纪人，未来或更具发展前景。6)从业务拓展看，Redfi、ZiI川ow通过房屋转售业务打开收入增长新空间，尽管业务毛利率较低，但仍为国内经纪机构业务拓展提供参考。2024年国内佣金收入CAGR或达15.1%。从企业发展看，贝壳、我爱我家等通过构建经纪人合作平台，实现内部房源共享与经纪人分工协作，吸引中小中介入驻带动规模快逸增长，且相比美国经纪龙头，国内平台有望兼具房源、客源与经纪人优势，未来发展或更具前景：中期亦有望通过拓展装修与房地产金独服务，或效仿ZI川开拓房屋转售业务，打开新的收入增长空间。建议关注国内平台化模式逐见成效，具备“房、客、人”核心资源的行业龙头贝壳、我爱我家。风隆提示：1)美国LS、经纪人等基础制度与国内存在较大差异，或影响经险适用性：2)若国内房地产政策调控超预期收紧，楼市大幅承压、成交显著下滑，经纪行业亦面临下行压力：3)国内头部经纪机构规模增长诉求下，行业竞争日趋激烈，盈利能力短期或存在下行风险：4)国内虚假房源普遍、中介服务质量不高等行业不规范现象，或导致经纪行业面临监管趋严的风险：5)国内装修等住房衍生服务市场面临物业管理等其他行业竞争，存在业务拓展不达预期的风险。3前言>在房地产经纪系列专题一《从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？》中，我们从行业现状、主要玩家、趋势展望、贝壳估值探讨四个维度对国内经纪行业进行全面剖析，指出国内仍面临着信息隔离、假房源普遍等行业痛点，为此贝壳推出楼盘宇典，同时借鉴美国MLS系统推出合作模式。在此基础上，本高报告进一步剖析关国经纪行业，从行业现状、行业模式与主要玩家三个维度，研究存量房市场下经纪行业发展特点与状况，探讨美国如何解决信息隔离、假房源等问题。与市场研究简单介绍美国现状不同，本高报告深入研究了LS制度起源、经纪人类型分工、高佣金率来源分配、主要玩家模式业绩等，试图为研究国内经纪行业未来发展演变提供一定的参考和借鉴。4Contents美国经纪现状：渗透率高+线上线下融合+格局分散美国经纪模式：房源共享+独家代狸+交易分工+佣金共享三美国主要玩家：Zillow+Redfin+Realogy美国总结与投资建议