证券研究报告·公司研究·一般零售我爱我家(000560)SOOCHOW SECURITIES全产业链房产服务商，让居住更美好2019年04月15日增持（首次）证券分析师齐东执业证号：S0600517110004盈利预测预估值2018A2019E2020E2021E021-60199775营业收入（百万元）10.69212,74714,66416,797qid@dwzq.com.cn同比(%)710.9%19.2%15.0%14.5%研究助理归母净利润（百万元）63174586399515.9%chenp(@dwzq.com.cn同比(%)765.7%18.1%15.2%0.270.320.370.42PE(倍)26.0622.0719.0416.53我爱我家一沪深300■我爱我家：全产业链房产服务商。公司经纪业务坚持标准化流程，可以有效解决房源虚假、客户匹配度不高行业痛点。公司通过线上导流、线11%下服务模式，为买卖、租赁双方提供核查房源、委托租售、带看、签订23%合同等服务。公司具备多年丰富的经纪业务经验，积累了广泛的客源，46%因此在房源与客源的匹配上，更具备灵活性，可以充分提高产品租售的2018042018-082018.12撮合率。■租黄政策频送东风，资管业务大有可为。我爱我家旗下相窝是国内经营时间最长，管理规模最大，管理经验最为丰富的专业租赁经营机构之一。目前，相窝在国内布局14个大中型城市，在管房屋达30.3万套，同比增长19%。2018年，“相寓”平均出租率达94.9%，平均出房周期9.7收盘价（元）6.98天。“相窝”凭借定价合理、委托期较短、装修差异化等优势，较市场4.21/8.46其他竞品有一定优势。市净率（倍）1.75■新房代销行业更加平清，减轻行业周期波动形响。公司代销包括代理、流通A股市值（百直销、分销及电商四种模式，“伟业顾问”、“汇金行”、“我爱我家”三11921.88大品牌联动，新房代销业务稳定增长。万元)■外延拓展，战略协作，推动业务稳健发展。1)引入58同城作为重要战略股东：58同城持有公司8.28%股权，转让价格为7.12元/股。公司战每股净资产（元）3.99略引进58同城后，有助于提升公司品牌知名度，积累更丰富的房源与资产负债率(%)48.32C端客户资源，推动二手房经纪业务与资管业务的蓬勃发展。2)拟收总股本（百万股）2355.50购中环互联，进一步拓展业务规模：拟收购中环互联100%股份，假设流通A股（百万股）1708.01收购完成后中环互联将成为我爱我家的全资子公司。若收购顺利实施后，公司将在模式、区域上与中环互联充分互补，提升经营放率，加强相关研究区域布局。■投资建议：我爱我家作为全产业链房产服务商，公司经纪业务、资管业务、新房代销业务协同发展。房地产市场未来将逐渐进入存量交易时代，市场容量将稳步提升，公司作为房地产经纪龙头将受益。预计公司2019-2021年EPS分别为0.32、0.37、0.42元人民币，分别为22.07、19.04、16.53倍，首次覆盖给予“增持”评级。■风险提示：行业销售规模大幅下滑：按揭贷款利率大幅上行：房地产政策大幅收紧：房企资金成本大幅上行。1/21东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES内容目录1.1.我爱我家发展历程…412.我爱我家：全产业链房产服务商1.3.顺利完成2018年业绩承诺2。经纪业务布局广泛，市场容量空间大…2.1.坚持标准化经纪流程，有效解决行业痛点P2.2.国内外广泛布局，市占率维持高位3.租赁风起，资管业务大有可为…3.1.租赁政策东风频起…1032.多类型服务实现业主、租客全覆盖4.新房代销行业更为平滑，增长更为稳使5.外延拓展，战略协作，推动业务稳使发展…5.1.引入58同城作为重要战略股东…1452.收购中环互联，进一步拓展业务规模156.1.核心假设…176.2.盈利预测6.3.估值…186.4.投资建议7.风险提示…2/21东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES图表目录图1：我爱我家发展历程4图2：全产业链的房产服务商图3：我爱我家多元化业务布局图4：上市公司历年营业收入（亿元）及增速6图5：上市公司历年归母净利润（亿元）及增速6图6：我爱我家历年营业收入（亿元)6图7：我爱我家归母净利润（亿元）…图8：截至2018年末我爱我家各业务收入占比7图9：截至2018年末我爱我家各业务毛利率…1图10：标准化经纪业务模式8图11：我爱我家经纪业务国内布局情况图12：我爱我家分散式公寓管理流程图11图13：我爱我家集中式公寓管理流程图.11图14：我爱我家资管业务模式12图15：新房代理业务模式…13图16：重点城市销售去化率…14图17：中环互联营业收入及同比15图18：2018H1中环互联营业收入构成15图19：中环互联归母净利润走势16图20：中环互联毛利率走势.…16表1：鼓励住房租赁相关政策汇总表2：我爱我家“相寓”与市场其他长租品牌对比…表3：引入58同城的股权转让情况.表4：我爱我家2019-2021年盈利预测（百万元)…17表5：我爱我家2019-2021年分业务收入情况（百万元）17表6：可比公司估值对比3/21东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES1.我爱我家：A股稀缺的房产经纪企业标的1.1.我爱我家发展历程我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”或公司）是全国领先的房产家居综合服务商。公司旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大、伟业顾问、汇金行、伟嘉安捷、我爱我家海外等多个专业品牌，提供线上线下一体化的数据顾问、楼盘代理、新房交易、二手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理、商业地产运营管理、房地产金融和海外房产交易等房地产全产业链的综合服务。我爱我家成立于1998年，2003年开始使用“网站、门店、呼叫中心”三网合一的企业发展模式。2006年，公司开始涉及地产金融领域，创立了“伟嘉安捷”。2010年，我爱我家和“伟业顾问”整合，打通了二手经纪与房地产综合服务的产业链。2013年，公司完成第二轮全国布局，业务覆盖了北京、上海、杭州、天津、武汉、长沙、南昌、成都、南宁等城市。2015年，公司推出了全新品牌相窝，将房屋管家业务全面转型升级为房屋资产管理业务。2017年，我爱我家与昆百大完成了重组，成为国内首家成功登陆A股主板的房产经纪企业。2018年，我爱我家继续引进中航信托、海尔集团两大战略股东，同时与中国建设银行达成战略合作以共建住房租赁市场的新生态，下半年公司又与58战略投资、京东展开合作。公司成立开展“服务托管”业务三网合一启功海外业务务产业链场的房产经妃企业1998200220062010201320142015公司名称变更完成第二轮全国布局租货王换有限公司”海、杭州、天津等城市合服务南宁等城市出全新品牌“相窝”数据来源：公司公告，东吴证券研究所4/21东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES1.2.我爱我家：全产业链房产服务商我爱我家是国内最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。目前公司业务板块涵盖房地产开发、新房代理、二手房经纪业务、房屋资产管理业务以及金融服务，是全产业链、全周期的房产服务商。房地产开发新房代理经纪业务金融服务我爱我家R.A.Consulting资管服务海外置业平台www.ganji.com数据来源：公司公告，东吴证券研究所房地产开发：属原昆百大经营业务，包括商业物业和住宅商品房的开发新房代理：“汇金行”、“伟业顾问”品牌二手房经纪：房产交易中介和房屋租赁中介服务海外置业：覆盖美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、泰国等50余个国家资产管理：相寓”运营，分为分散式资产管理和集中式资产管理两种摸式数据来源：公司公告，东吴证券研究所5/21东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分