中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度报告·房地产经纪行业2019年07月05日房地产经纪行业：房地产经纪行业多业态群雄割据，行业O20化成趋势推荐核心观，点：房地产经纪业务切入二、三城市场。我们将房地产经纪行业业务划分析师分为新房代销业务、二手房交易业务、二手房租债业务以及衍生业潘玮房地产行业分析师务等增量及存量业务，主要切入房地产交易产业链中开发商和消费置：(8610)66568212者之间的二级市场，及消费者之间的三级市场。☒：panwei@chinastock.com.cn执业证书编号：Ss0130511070002市场规模预计达1260亿，2015年后新房代销行业增长放缓，2018年营收增长率降至2.3%，行业TOP10份额达14.1%，行业格局分散，特别鸣谢2014年来“互联网+”概念逐渐深入，行业龙头追求多方合作。:(8610)83574699中国步入存量房时代，二手房变易市场增长可期。中国一线城市及☒：wangqiuheng_yj@chinastock..com.cn主要二线城市2018年二手房成交量超新房，中国正步入存量房时实习生张凌瑄为研究报告提供支持代。二手房交易市场规模预计达1280亿，一二手联动业务规模增加。房租债市场规模预计达到1167.2亿，头部地产商及房地产经纪企业相对沪深300表现因加速行业、全国布局，需求端及政策端拉动行业增长。租债业务目前逐渐下沉至二、三线城市，机构房东房源规模预计进一步扩大。当代网络、信用体系的完善，房地产经纪O20模式在经历启动期后，2019年进入高速发展期，一二线城市形成割据之势，京沪广深蓉各城市涌现行业主要玩家，以美国为鉴，预计信息共享、独家代理、经纪人素质提升成未来发展趋势。房地产经纪行业主要玩家各具特色。链家作为大数据驱动的房地产经纪龙头企业在一线城市具有领导地位，“楼盘字典”数据库包含超过12亿套房屋信息支撑服务体系；我爱我家2017年登陆国内A股相关研究市场，房地产经纪全业态布局，资管业务增长迅速；深圳云房(Q房网)起家深圳，以O20模式为核心开展“线上引流、线下变现”商业模式；世联行是新房代销的领导者，2018年随着房地产市场收紧，其积极开展资产管理、长租公寓业务。●龙头企业业绩增长迅速，成优良授资标的。2018年度我爱我家主要业务营收超87亿，同比增长12.49%；深圳云房并入国创高新后房地产中介营收增速超100%：世联行受政策影响主要业务负增长，但交易后服务、资产运营、资产管理板块营收增速提升。我们推荐我爱我家(000560.SZ,国创高新(002377.SZ,世联行(002285.SZ),重减公司量利预测与估值（胶价为2019年7月4日）EPS/元PEPB2017A2018A2019E2017A2018A2019E000560.sZ我爱我家4.930.060.270.3382.218.314.9121推荐002377.sZ国创高新4.270.080.340.4453.412.69.70.76推荐002285.SZ世联行4.360.490.200.298.921.815.01.69推荐www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明中国银河证券：研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业驱动因素、关健假设及主要预测：1、目前房地产经纪行业的O20化是主要的趋势，2014年以来，“互联网+”概念的普及与高速渗透成为驱动房地产经纪行业O20的主要因素。新房代销企业在“互联网+”的影响下逐渐从以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式，转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式；二手房市场则在Q房网、链家网、我爱我家等头部企业的带领下开辟二手房交易及租赁的O20模式，完成线下与线上的过渡与融合。与此同时，各地政府对新房购买的限制政策，将成为二手房市场交易增长的又一主要驱动因素。2、市场规模测算的主要假设：新房代销市场规模测算中，我们保守估计房地产经纪企业的佣金费率为1.05%，全国房地产代销渗透率为80%；二手房经纪市场的规模测算中，我们假设全国存量房流通率为2%，经纪公司渗透率为80%，撮合交易佣金费率为2%；在二手房租赁市场中，我们认为全国租赁房屋流通率为50%（租期平均为2年），平均房价150万元，全国平均租金回报率为2.5%，佣金费率为8.3%。3、主要预测：预计全国新房代销市场规模2018年达到1260亿元，全国二手房交易市场规模达到1280亿元，全国二手房租赁市场的规模达到1167.2亿元，我们与市场不同的观点：市场普遍认为在需求端缩水、国家政策收紧大环境下，房地产经纪行业景气度下行，或将导致行业收入水平承压，我们认为，目前房地产经纪行业头部企业的增长依然强劲，以链家、我爱我家、Q房网为代表的房地产经纪头部企业营业收入于2018年保持着高速增长，收入结构、毛利率水平进一步优化，利润水平进一步提高，依旧是良好的授资标的。估值与投责建议：依据中信房地产服务行业指数，目前我国房地产服务行业的TTM市盈率为18.34,2009年7月以来的历史中位数为29.90，平均数为38.27，目前行业市盈率较历史均值折价52%，较中位数折价38.7%，处于历史低位，具有较强增长空间。随着我国城镇化水平的逐年增加，加之大学毕业生数量的稳定刚性需求，房地产经纪行业需求端情况将逐渐转好；随着“互联网+”概念的不断深化，互联网普及度的逐渐增强，房地产经纪行业的效率仍然具有较大提升空间。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市场份颜相对较大的我爱我家(000560.SZ)、国创高新(002377.SZ)、世联行(002285.SZ)。股价表现的催化荆：房地产调控政策放松，互联网科技产品创新房价大幅下跌风险，政策调控收紧风险。需求端用户大幅减少风险。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免黄声明。中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业目录一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三鮫市场…1(一)经纪行业界定：以存量市场为主，兼有增量市场业务1(二)房地产行业产业链：经纪业务从二、三级市场切入.…(一)新房代销行业历史：互联网化开辟行业增长点(二)新房代销行业现状：行业格局稳定，抵御多重冲击.3(三)新房代销行业规模测算：千亿级市场规模，仍存增长空间…(四)新房代销行业发展趋势：线上线下联动，多方合作开放共享…5三、二手房交易市场：步入存量房时代，未来增长可期…6(一)步入存量房时代：一线城市引领房地产市场结构改苹…(二)二手房交易经纪市场规模测算：千亿级市场，增长空间十足.8(三)一二手联动：房地产经纪的有利发展模式……9(一)行业发展历程：二十年历史，行业步入加速发展期.(二)长租行业规模测算：需求端拉动千亿级市场规模…(三)长租市场现状：业务下沉，房源结构待调整五、衍生业务市场：尚处发辰初期，未来空间广阔13六、房地产经纪的020化：高速渗透，020成必然楚势….15(二)房地产经纪O20模式：基于当代网络、信用体系的模式(三)房地产经纪O2O竞争格局：大而散的群雄割据格局…(四)房地产经纪020发展趋势：信息共享与独家代理…20七、房地产经纪行业主要玩家……201、公司概况及发展历史……222323246、公司经营活动情况25(二)我爱我家：20年历史，率先登陆A股的房地产经纪公司…251,公司概况及发展历史…25294、公司商业摸式.….3032(三)深圳云房(O房网)上：立足深圳、布局全国的O20巨头1、公司概况及发展历史342、公司商业模式.3、公司业务概况.…4、公司运营情况…(四)世联行：新房代销领导者，积极开拓三级市场业务.…373939八、风险提示.45.48请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场(一)经纪行业界定：以存量市场为主，兼有增量市场业务根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。依据现有的房地产经纪公司的业务构成，我们将房地产经纪行业划分为：新房代销、二手房交易、二手房租赁、衍生业务等四个子行业，其中新房代销业务为经纪公司利用自己的渠道优势与房地产开发企业签订协议，向其新房销售业务引流并收取交易佣金，为房地产增量市场业务；二手房交易、租赁业务则为经纪公司利用线上平台与线下门店，为二手房市场与租赁市场的供需双方提供信息撮合交易，收取交易佣金，为存量市场业务；衍生业务的种类很多，主要聚焦于存量市场，包括金融服务、房屋检查、产权保险、物业管理等服务，目前中国的房地产经纪公司的衍生业务以房地产金融服务为主，未来在种类与规模上尚有较大发展空间。房地产经纪行业新房衍房交易业生业务业务务增量市场业务存量市场业务(二)房地产行业产业链：经纪业务从二、三级市场切入从整个房地产行业产业链的角度来看，房地产行业可划分为三级市场，其中一级市场为政府与房地产开发商之间的拿地市场，政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商，开发商则负责使用土地进行建设，完成建筑规划、设计、建造等增值服务；二级市场为开发商与消费者之间的新房交易市场，开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入；三级市场则为消费者之间的物业流通市场，包括二手房买卖与租债，及一些衍生服务。房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游，主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务，同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务，并收取相应的交易佣金以获得利润。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业深度研究报告/房地产行业房地产市场体系政府房地产消费者物业购买价值建城施工生求物业销售二、新房代销市场：千亿级市场规模，强强联合成趋势(一)新房代销行业历史：互联网化开辟行业增长点新房代销行业在台湾有三十多年的历史，大陆的房地产市场起步则较晚，到20世纪90年代才出现房地产策划代理公司，新房代销行业的出现旨在解决房地产发展初期开发商良莠不齐，营销能力较弱的痛点。我国的房地产销售代理起源于1978年，发起者为香港中原地产，该公司目前为国内最大的新房代销公司之一。自20世纪90年代以来，房地产新房代销行业先后经历了形成期、发育期、成长期、稳定期、整合发展期等阶段，随着我国房地产行业市场化的逐步加深，房地产价格的不断上涨，新房代销行业也同房地产开发行业一同发展壮大。2008年之后，传统的新房代销企业的格局已经初步形成，行业渐趋成熟，随着我国对房地产行业的限制与规范逐渐增多，代销行业一片红海，竞争激烈、价格降低、集中度提高。但2015年之后，部分头部的房地产经纪公司逐步开辟新房代销市场业务，利用其平台、流量优势入局，成为行业增长的新生力量，并领导着新房代销行业的结构改苹。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免黄声明。2