公司研究东兴证券DONGXING SECURITIES业务覆盖全产业链经纪资管双轮驱动2018年12月19日推荐/首次我爱我家(000560)调研简报我爱我家调研简报报告摘要：分析师：010-66554031zheng mgdxs @hotmail.com度涉入二手房经纪、资产管理、新房代理分销等地产服务领城，完成了覆盖执业证书编号：S1480510120012研究助理：有限全产业链的业务布局。重组完成后，公司各项业务之间的协同效应值得期待，资产管理业务与洒店物业管理服务的整、新房代理业务与房地产开发业务的010-66554089renhe07@163.com整合有望提振公司业績。执业证书编号：S1480118020022司52周胶价区间（元）5.32.9.09上不断增强用户体验，积极引入8集团作为战略授资人，携手京东等互联总市值（亿元）125.31网企业：线下积极拓展门店，截至2018年第三季度，我爱我家的房地产经流通市值（亿元）60.09究报告纪业务已布局17个大中型城市，直营连锁门店近3300余家，员工总计5.5235550/112957万余人。52周日均换手率1房源会再次装修，租金差大致在10%左右。对于其他90%的房源，一部分52周股价走势图基本不经过改造即可直接出租，另一部分仅补充少量的电器或家具，这两类房源基本没有祖金差，公司实现收入主要通过对免租期的高效利用。14.8%我爱我家公司重利预测及投责评复。我们预计公司2018-2020年营业收入为112.1-5.29亿元、129亿元和144.4亿元，对应EPS分别为027元、0.32元和0.35元，对应PE分别为19.5倍、16.7倍和15.3倍。首次覆盖，给予"推荐”评级。25.2%12202/204W206/208/201020风险提示：重组后新旧业务磨合时间和效果不确定、二手房市场整体下行、佣金幸价格战风险。相关研究报告财务指标预测指标2016A2017A2018E2019E2020E1,9171,31911,21312,89514,44243.2%31.2%750.4%15.0%12.0%7973644752820156.8%-7.9%783.7%16.8%9.0%2.1%0.9%7.2%8.0%8.3%0.070.060.270.320.35PE78.7085.3919.4516.6615.28PB1.651.111.401.331.27东方财智兴盛之源P2东兴证券动态报告东兴证券目录31.1重大资产重组完成，我爱我家经纪公司钠入合并范围312穿越多轮周期行业地位稳固……413业务覆盖地产全产业链协同效应可期………5783.1资管以轻资产模式为主管理规模行业领先93.3租金差较低更多依赖免租期实现收入……1011风险提示…11表格目录9插图目录3566图6：公司主要业务毛利率单位：%7781011东方财智兴盛之源东兴证券动态报告P31.重组我爱我家业务结构改善1.1重大资产重组完成，我爱我家经纪公司纳入合并范围公司在2017年底完成重大资产重组，并将我爱我家业务纳入并表范国内。重组方案为：昆百大A向刘天、张晓晋、李彬等7名自然人股东以及茂林泰洁、新中吉文等机构股东发行股份及支付现金购买我爱我家经纪公司84.44%的股份。合计支付对价为55.3亿元，其中发行殿份支付39.2亿元，现金支付16.1亿元（已支付完成)。公司于2018年2月5日实施完成向包括太和先机在内的10名特定对象非公开发行股份募集配套资金，募集资金总额16.6亿元，募集资金净额16.2亿元。为了进一步加强对我爱我家经纪公司的控制力度，公司于2018年6月25日签署并受让少数股东林洁持有的8%的股权。此次交易后，公司对我瘦我家经纪公司的持殿比例增加至98.44%。(注：因涉及上市公司更名，为了表述清晰，正文中以“我爱我家经纪公司”指代被重组并入上市公司的原我爱我家，以“公司”或者“我爱我家”指代目前的上市公司。)图1：公司量组我爱我家经纪公司过程我爱我家84.44%股权过户至公司将中文名称变更为“我爱向我爱我家股东公司名下：我家控股果团股份有限公司”支付完成相应现发行股份方式支付对价英文名称变更为“515JH0 LDING金对价，公司对39.2亿元：GROUP CO.,LTD”,我爱我家房地严现金支付方式支付对价公司简称变更为“我爱我家”，16.1亿元英文缩写变更为“5i5j”增持股份增至98.44%2018.2.52018.6.252017.12.182018.4.272018.6.30股权过户实施完成非公开发行股权公司名称变更收购控股子公持有股权现状发行规模1.87亿股，募集资金净额16.2亿元人民币50,400万元的转让对东方财智兴盛之源P4东兴证券动态报告东兴证券图2：公司股权结构（三季报）北京茂林泰洁投资管理中心（有限合参与业绩承诺●彬彬、徐城、张晓晋、刘田、李彬、北京新中吉文投资管理中心（有限合伏）(最终拉制方)58集团实际拉制人赵铁路、要嘉佳、西藏利禾授何道峰及其资管理有限公司、吉安太合达其他西藏太和先机授责管理有限公司一致行动人利投资管理有限公司、北京执(母公司)5.52%17.4512.7%2.93%48.12%1.2穿越多轮周期行业地位稳固我爱我家经纪公司成立于1998年，是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。公司品牌“我爱我家”荣获2018年中国品牌力指数C-BP1房地产中介服务行业品牌力第一名。房地产中介行业作为同样受到房地产政策影响的强周期行业，经营稳健才能实现穿越周期的成长。20年来，我爱我家经纪公司穿越多轮房地产周期，行业地位稳固，稳居中介行业第一梯队。截至2018年第三季度，我爱我家的房地产经纪业务已布局北京、上海、杭州、南京、天津、苏州、太原、无锡、郑州、成都、武汉、长沙、南昌、青岛、南宁、昆明等国内17个大中型城市，直营连锁门店近3300余家，员工总计5.5万余人。在已进驻的市场，我爱我家的房屋交易业务市占率排在行业前三，房屋租货业务的市占率处于绝对领先位置。东兴证券动态报告P5图3我爱我家经纪公司发展历程与中航信托、海尔集团、58同城、中国建设银行合作：国内业务履盖17座创造我爱我第一轮全国按揭理财服与淘宝房产成为国内第一家启国内业务覆盖15城市、3500余家门家网，打造布局，覆盖务机构“伟开启合作动海外业务经纪机座城市，国际业店：业务拓展至美房地产交易7座城市嘉安捷”成构：成立我爱我家国芝加哥分公司和线上平台立公益基金会家和地区1998200220062011201420162018●●200020042010201320152017我爱我家成立，与伟业顾问整第二轮全国布推出“相寓”：我爱我家与昆尾房代理销售创立“汇金行”百大A完成重房经纪和房屋业务手房经纪与房城市组，成为国内地产综合服务首家登陆A股产业链主板市场的房1.3业务覆盖地产全产业链协同效应可期重组前，公司主要业务为商业零售及房地产开发，并涉足商业租赁及服务、旅游、物业管理等业务。重组我爱我蒙经纪公司后，公司主营业务深度莎入二手房经纪、资产管理、新房代理分销等地产服务领城，完成了覆盖全产业链的业务布局。我们认为，重组完成后，公司各项业务之间的协同效应值得期待，主要体现在：·新房业务与房地产开发业务的整合。我爱我家经纪公司的新房业务包括代理销售、分销、电子商务和策划顾问四种形式，占2016年主营业务收入的20.8%。通过与公司房地产开发业务的整合，有望提振房地产开发业务的竞争力。·青产严管理业务与酒店物业管理服务的整合。资管业务是我爱我家经纪公司发展多年并具有独特优势的业务，受益政府租赁住房鼓励政策，发展前景广阔：同时，公司酒店物业管理方面经验丰富，双方合作有利于公司更好抓住行业机会。