国盛证券2018年05月15日国剑高新（002377.SZ)收购Q房网进军房产经纪020，非公发拓展长租业务拟非公开发行定增13亿，夺实房产经纪，拓展长粗业务。5月2日公司公买入（首次）告非公开发行股票方案，拟募集资金不超过130158万元，用于长租公寓建设+营销网络建设+020体系建设，以进一步完善地产中介业务布局，延伸产业链，培育新的业务增长点，促进线上流量变现。行业石油化工前次评级深圳云房核心优势：后端技术支排业务发展，积板布局规范线下业务。2017最新收盘价7.50公司以38亿元的交易价格收购深圳云房，深圳云房承诺2016-2019年净利总节值（百万）6,872.44润不低于24250、25750、32250、36500万元，16、17年业绩承诺均已完916.33其中白由流通股(%)47.13成。公司2017年主营收入38.86亿元，实现归母扣非净利润2.83亿。公司30日日均成交量（百万股）2.71竞争优势：(1)具备较为齐备的线下业务体系。截止2017年底Q房网拥有1200家地铺，25000名经纪人，于深圳地区排名第一，华南、华东居于领先地位，并积极向全国扩张。(2)公司拥有强劲的后端技术，包括楼盘沪深300字典和房价评估系统，为线下业务提供强劲支持。41%27%房产中介行业：地产市场进入存量时代，房产经纪业务有较大提升空间。我14%国二手房市场处于发展初期，有强大发展空间，中介行业作用将持续显现。0%从全国范国看，一线城市已率先进入二手房时代，二手房交易量已超新房交-14%易，市场已经进入存量时代，目前我国二手房交易比例不足40%，与英美27%国家超过80%的占比还有很大空间。随着城镇化逐步推进，市中心存量房2017-052017-092017-122018-04市场潜力可观，二手房将逐步成为市场交易的主导力量，具有专业管理能力和精准数据分析能力的房产经纪公司，将在激烈的房产市场中占据高地。作者预计公司2018-2020年归母净利润分别为3.40亿/4.06亿/4.68亿，暂不考分析师林起贤虑非公发后摊薄股本的影响，18-20年EPS分别为0.37/0.44/0.51元，当前执业证书编号：S0680518040001股价对应的18-20年PE分别为20/17/15倍，首次覆盖，给予买入评级，目风险提示：房地产政策变化风险；业务整合进展不顺利风险；非公开发行方案进展不顺利风险，2016A2017A2018E2019E2020E营业收入（百万元）6252,5514,7655,2405,722-56.1308.286.710.09.2净利润（百万元）5.243340406468-83.3727.9688.419.315.1EPS(摊薄/元)0.010.050.370.440.51净资产收益率(%)1.11.06.57.21336.8161.520.517.214.9PB(倍)9.01.51.41.2国盛证券2018年05月15日2015A2016A2017E2018E2019E2015A2016A2017E2018E2019E87723932660333637546252551476552405722现金2991060138817842260营业成本5462229391642414570应收账款32251581574141营业税金及附加5152631其他应收款24200219241261营业费用0356273804324729430139管理费用4419024827833259162273198310财务费用273155其他流动资产1292094052374334006294217436643784389公允价值变动收益00000000011112515430331230665458560653无形资产204235272317营业外收入3其他非流动资产4793859382837943766营业外支出011505661070267713814314664595616543401671169019871967所得税19115146492492492492345411473292361487528少数股东收益5445106888381008947543340446827019262EBITDA511235066197112690524332EPS(元)0.010.050.370.440.511191919196101690176220492019少数股东权益1181311351391442016A2017A2018E2019E2020E股本435916916916916成长能力资本公积1683669366936693669营业收入(%)56.1308.286.710.09.2留存收益180203225154营业利润(%)-76.2435.5601.622.316.5归属母公司股东收益7784789513055255980归属母公司净利润(%)83.3727.9688.419.315.11505661070267713814312.612.617.819.120.1净利率(%)0.81.77.17.78.22016A2017A2018E2019E2020EROE (%111.06.57.27.727259530566659ROIC1.70.75.86.46.8净利润1047345411473226940.525.626.624.8财务费用3155713.0-11.6-15.8-21.828.1投资损失-11流动比率2.61.41.61.71.9营运资金变动866715382.41.31.4.6其他经营现金流332700016-1236-212941080.40.60.70.70.7资本支出613014912121.56.116.016.016.0长期投资8-160004.511.712.010.09.0其他投资现金流-112263-83-96154210-760.010.050.370.440.51-29346000-0.020.420.580.620.72长期借款1-269-110.855.235.606.036.53普通股增加3482000资本公积增加73502000P/E1336.78161.4720.4817.1714.91其他筹资现金流-11-2518-67P/B8.961.461.361.261.172565328395476EV/EBITDA141.8453.112.49.57.6⑤国盛证券2018年05月15日内容目录1、非公开发行方案：拟定增13亿，加码房地产服务布局51.1方案概览：募集13亿，完善地产经纪业务布局…51.2投资项目概述：长租公寓+营销网络+020体系建设.51.2.1长租公寓建设项目：延伸产业链，丰富盈利模式51.2.2营销网络建设项目：完善营销网络，提高市占率…1.2.3O20体系建设项目：基础数据积淀，提升数据变现能力.62、收购深圳云房，互联网十助力房产经纪…721交易方案：进军房产经纪，把握存量房行业机遇.…72.2标的公司：深圳云房科技，线上及线下一体化的房产经纪公司…82.2.1核心竞争力：后端技术支持业务发展，积极布局规范线下业务.82.2.2财务数据：公司进入平稳发展期，创收能力不断增强…22.3业务分析：地产进入存量时代，房产经纪业务有较大提升空间.3、沥青业务：行业竞争加剧，调整客户结构寻求新突破…3.1财务分析：盈利空间缩小，营收有所下降…1832应对措施：客户结构调整，促进产品多元化…184、盈利预测及估值.…风险提示图表目录6677图表6深圳云房中介服务体系.…9困表8每月经营门店数及月平均经纪业务合作人期间数…9图表92015年-2016年Q房网各城市店铺数量（家）…9图表10：2015年-2016年Q房网各城市经纪人数量（人）9图表11：Q房网是全国性的四大房产经纪之一.10图表12：经历前期的加速扩张后017年营收进入平稳增长期（万元，%）.…图表13：2014-2016年各项货用率均有下降(%)11图表152016-2017年超颜完成业皱承诺（万元）…图表162014年-2016年Q房网主营业务成本结构(%).12图表172014年-2016年Q房网毛利率下行后恢复增长(%)…12图表18：2014年-2017年Q房网人均月创收不断升高（万元，%）图表19：2014年-2017年Q房网店均月创收不断升高（万元，%.…图表0二手房卖卖和新房代理销售业务占比较高(%)…13图表21：华南华东两个地区占绝大多数收入（万元）…14图表23：2014年-2016年新房代理业务毛利率(%)图表242014-2016新房代理业务收入（亿元，%）…图表25新房代理业务收入佣金率.…14⑤国盛证券2018年05月15日图表26：2017年分城布二手房与一手房成交规摸比例(%).困表272017年北京中介成交套数在交易总套数中占比（套，%）15图表28：2014年-2016年房产经纪业务收入逐年增加（亿元，%）..16图表29：2014-2016经纪业务毛刊率不断提升(%)…困表30深圳云房房屋经纪业务销售情况16图表31：深圳云房房屋经纪业务租货情况…161717图表342013年-2017年沥行务业营收规摸及同比增速（万元，%）.18图表352013年-2017年归母净利润及同比增速（万元，%)…18图表36：2013年-2017年沥青行业毛利率(%)图表372013年-2017年数用率(%）.18图表38：2018公司经营计划…国盛证券2018年05月15日1、非公开发行方案：拟定增13亿，加码房地产服务布局1.1方策概览：募集13亿，完善地产经纪业务布局2017年10月，公司完成了收购深圳云房的重大资产重组工作，进军房地产中介服务领域，形成O20全渠道营销解决方案的房地产互联网交易平台，与改性沥青业务两大业务布局，5月2日，国创高新公告拟向不超过10名特定投资者非公开发行股票，募集资金总额不超过130,158万元，扣除发行费用后，净额将拟全部用于以下项目：项目名称募集资金拟投入金额项目概述(万元)(万元)长租公寓建设项目7430670768租债建设；房源装修及居家配套服务营销网络建设项目6628145810门店建设，拓展业务覆盖面020体系建设项目1558413580数据平台建设合计156171130158非公发方秉的形响：本次交易完成后，公司进一步完善地产中介业务布局，延伸产业链，培育新的业务增长点，提升市占率，1.2投资项目概述：长租公富+营销网络+020体系建设租赁建设：房源装修+维护服务。本项目预计在深圳、广州、上海、珠海4个城市两年内建设长租公寓20,500间，项目采取租赁建设的方式进行，主要建设内容包括对房源进行标准化、环保安全、智能化的软硬装修以及引入管理、保洁、维修等居家配套服务，项目目的：拓展长粗公寓业务，丰富公司盈利模式。构建长租公寓业务、房地产中介业务、配套服务业务的多维协同，能够丰富公司的盈利模式，此外，公司具备拓展长租公寓业务的先发优势，通过在租赁需求旺盛的城市进行布局，能够实现此轮产业红利中较好的资源原始积累。公司制定了搭建长租公寓业务平台的O20体系的作业计划，对原有线上资源进行更充分的利用。根据对长租公寓业务的初步效益测算，长租公寓建设项目拟实现年均收入110,536万元、年均净利润8,416万元、税后内部收益率13.74%、税后静态回收期（含建设期）4.94P.5