民生证券全国城市系列报告之华东区域（一）MINSHENG SECURITIES宁波：供销规模持续下降，房价有所回升2024年06月22日》沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲推荐维持评级南翼经济种心。2023年宁波市GDP16452.8亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比51.8%。2023年宁波常住人口969.7万，城镇化率79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入80144元，农村居民人均可支配收入48350元。>房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波2017-2023年房地产开发投资复合增长率达到7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较为稳定。2023年房地产销售面积964.33万平，同比下降14.6%。新房市场：1)供销规模下降，去化周期处于高位，2023年初回暖势头强劲，随后回落。2024年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升分析师李阳态势。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米，同比下降22.8%；成交执业证书：S0100521110008邮箱：liyang yj@mszq.com面积564.22万平米，同比下降14.56%，成交均价23030元/平，同比上升7.63%。研究助理徐得尊2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米，同比下降33.1%；成交面积执业证书：S0100122080038119.68万平米，同比下降50.9%；成交价22106元/平，同比下降5.7%。2023xudezun@mszq.com年末库存面积804.09万平米，2月的销供比达到4.41,24年2月去化周期为23.71个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占23全年销售面积的25.41%，价格相关研究相对2022年有所回升。2)2023年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限“以旧换新”政策点评：南京、郑州相继推购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷行房产以旧换新，盘活存量决心显著-2024/0款首付比例，新房首付最低20%，二手房最低30%。/302024年3月中国房地产销售数据点评：百》二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023年宁波市发生二手房虽房企销售操盘金领规模环比大幅提升，市场交易月均5027套，同比下降6.34%，成交均价为25399元/平，同比下降11.8%，句暖-2024/04/022024年初二手房交易月均4285套，同比下降31.7%。2023年二手房价格波动2024年2月中国房地产销售数据点评：百维持在±5%以内。虽房企销售操盘金领规摸底部运行，市场尚待专暖-2024/03/04土地市场：2023年处于低位运行，房企拿地热度低。1)土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市车富，流动性问题有望改善-2024/02/28场的公平公正。2)土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占25%，呈现量降价全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：升的趋势。2023年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交区块产品分化明显，政第频出助力复苏-202402/08相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交390宗，成交建面2861.07万平米，土地出让金达778.74亿元，成交楼面均价2905元/平。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的24.36%，为各区域最高。投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级股价EPS(元)PE(倍)代码简称评级2023A2024E2025E2023A2024E2025E600048保利发展9.441.011.031.4091推荐01109华河置地24.214.404.444.775资料来源：id,民生证券研究院测：（注：股价数据采用6月21日收盘价，华润置地采用nd一致预期：0.9RMB=1HKD)本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产目录1城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显.…32房地产市场：年初回暖势头强劲，全年供销规模特续下降，低位运行62.1市场特点：投资增速稳定，销售面积特续下降62.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地.………722新房市场：年初回暖势头强劲，鄞州区销量最佳…………823二手房成交量小幅下降，价格维持稳定…………………113土地市场：2023年低位运行，房企拿地热度低…3.1地市政策：严格要求，增加报名房企开发资质要求133.2土地成交：各区域分布均匀，涉宅用地仅占二成五134投资建议5风险提示18插图目录表格目录…本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产1城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显宁波市地处浙江省东北培部、是浙江省辖地级市、副省级市、长江三角洲世界级城市群的中心城市、国内国际双循环的重要枢纽城市，全球制造创新中心城市、国家历史文化名城。“五山一水四分田”，地势呈现出西南高、东北低的态势，两大山脉（四明山脉、天台山支脉）呈东北西南走势。根据《宁波市国土空间总体规划(2021-2035年)》，宁波提出加快构建”一体两翼多组团，三江三湾大花园”空间发展格局，形成“四梁八柱”现代化滨海大都市功能体系。一体即全域一体化的滨海大都市，两翼即北翼与南翼都市聚集发展区，形成全域多中心网络化、高效集约的城镇组团：全市”一盘棋“，以大港口、大产业、大文化和大都市为支柱，融入上海大都市圈，协同推动长三角一体化发展。图1：长江三角洲南翼经济中心一一宁波先进制造合作先行区合作先行区海合作先行区生态经济合作先行区资料来源：宁波市自然资源和规划局，民生证券研究院2023年宁波市地区生产总值(GDP)16452.80亿元，同比增速5.50%。在全国城市中，宁波GDP排名第十二，2021年GDP增速更是高达8.2%。据《宁波市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示，宁波“十四五”期间，预计地区生产总值达到1.7万亿元、年均增长6.5%左右，人均生产总值达到17万元，常住人口城镇化率达80%，形成一批现代化建设突破性标志性成果，努力在高水平全面建设社会主义现代化国家新征程中继续走在前列。分产业来看，2023年宁波市第一产业GDP383.8亿元，同比增长4.7%；第二产业GDP7540.5亿元，同比增长5.7%；第三产业GDP8528.5亿元，同比增长5.3%。宁波产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2012年的42.5%增长到2023年的51.8%。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产图2：宁波市GDP走势图3：宁波第三产业贡献不断提高2000010100%80%1500060%1000040%20%50000%N m20142016201820202022■浙江宁波市：GDP(亿)资料来源：iFind,民生证券研究豌资料来源：iFind,民生证券研究院图4：宁波市产业体系图5：宁波市域产业空间结构图构建“两带多园”的空间格局两带：沿海产业带和沿路产业带多园：“3+17”大平台为支撑新增工业沿海、都市工业提升、零星低效工业腾退沿海集聚，重点打造沿海产业大平台产城融合，布局都市型、创新型产业用地工业整治，推动低效、零散用地整治腾挪沿路产业带提升发展20个左右战略产业园构建“战略产业园+优势产业社区”的集聚区发展格局划定工业控制线，稳定制造业基础规划工业用地总规模490平方公里基本稳定，支撑制造业高质量发展划定工业控制线，规划期末全市80%以上工业用图例地集聚入园推动产业升级和产城融合，增加都市工业、产业创新、产业服务类等用地沿产业带市域产业空问结构图资料来源：前瞻产业研究院，民生证券研究院资料来源：前瞻产业研究院，民生证券研究院宁波常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020年常住人口大幅增加。其中，2020年全市常住人口942万人，较上年增加87.8万人，人口增量位居全国前列，2023年末全市常住人口中，城镇人口为774.3万人，乡村人口为195.4万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为79.9%，与2022年相比，上升1.0个百分点。居民收入水平逐年上升，城乡差距逐渐缩小。宁波市居民人均可支配收入逐年上升，2021年快速上涨，2021年宁波城镇居民可支配收入同比增长8.62%，农村居民可支配收入同比增长9.75%；2023年宁波城镇居民可支配收入80144元，本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产同比增长4.5%，农村居民人均可支配收入48350元，同比增长6.3%。自2013年来，农村居民人均可支配收入增速持续高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。图6：宁波常住人口增量明显图7：居民人均收入水平快速回升100012%9000012%80010%7500010%8%600006006%450006%4004%300004%2002%150002%00%资料来源：国家统计局，民生证券研究豌资料来源：国家统计局，民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告