广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产及物管行业24年第26周周报行业评级买入前次评级买入6月整体成交环比增长约两成，北京跟进政策放松报告日期2024-06-30核心观点：相对市场表现●本周政策情况：土地回购推进，北京跟进“517新政”。中央政策方面，自然资源部明确收回土地优先用于保障房，回收价格不能高于保障房售价扣除建安成本和合理利润后的水平，地方政策方面，北京跟进“51702.12%新政”，下调首付及利率下限，目前限贷政策执行情况与上海、深圳基本一致，杭州、珠海等地配售型保障房取得新进展，●本周基本面情况：6月底推盘回升明显，年中成交热度上行。据Wd及克尔瑞，本周53城新房成交面积630万方，环比上升35%，同比上升4%，排除23年端午影响同比下滑25%，受推盘连续两周回升带分析师：郭镇动，本周新房成交热度有所回升，二手房方面，本周14城网签成交224SAC执证号：S0260514080003万方，环比上升2%，同比上升82%，排除端午影响同比上升16%，SFC CE No.BNN906二手房成交热度持续攀升，本周11城商品房推盘207万方，环比上升021-380036397%,同比上升39%，6月底推盘意愿明显回升，带动成交上行，guoz@gf.com.cn本周土地情况：土地成交热度低位。据中指院数据，24年6月前27天分析师：中指院300城商住土地出让金同比下滑49%，截至6月27日，24年SAC执证号：S0260513090001商住土地累计出让金同比下降38%，分线来看，一线、二线、三四线021-38003642城市累计出让金同比分别下降33.5%、39.9%、36.5%，各类型城市出lejiadong@gf.com.cn让金均下滑，分析师：●开发板块观点：单周成交环比国升，供给侧特续承压。本周新房及二手SAC执证号：S0260520070009房网签成交规模环比持续提升，其中新房单周成交规模突破600万方，021-38003638达到24年年初以来最高水平，进入年中业绩冲刺期房企推盘放量，叠xingshen@gf.com.cn加517新政后各地政府大力度跟进，前期观望需求入场，市场景气及分析师：谢淼成交水平改善明显。从前赡指标来看，本周中介二手房来访、认购量环SAC执证号：S0260522070007比有所回落，而后续7月为房地产传统淡季，当前较高的规模持续需021-38003637要政策的进一步支持，政策端来看，本周北京跟进放松需求端政策，对xiemiao@qf.com.cn进一步坚定市场信心起到较为重要的作用，6月7日国常会上对地产分析师：李怡慧定调要进一步储备去库存、稳市场的政策措施，央行二季度例会上也再SAC执证号：S0260524040001次提到要充分认识房地产市场供求关系的新变化，着力推动已出台金021-38003636融政策措施落地见效，当前市场表现并未达到理想预期，后续政策节奏仍值得期待，关注后续政策落地情况及对基本面量价的影响，●物业板块观，点：板块行情下清，国企表现相对较好。本周恒生指数下跌1.7%,物业板块平均下跌1.8%，其中龙头央国企下跌2.0%，龙头未违约民企下跌2.4%，龙头违约民企下跌5.9%，物业板块整体动态PE5.5x,环比下降，●风险提示，未来基本面表现不及预期：未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改苹出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/30广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产重点公司估值和财务分析表合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA☒)ROE货币评(元段)2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E万科A000002.SZ人民币6.932024/5/3买入10.510.920.917.07.06.97.44.1%3.9%招商蛇口001979.S2人民币8.792024/3/19买入13.820.941.119.48.08.37.56.6%7.3%新城控股601155.SH人民币8.872023/4/11买入21.941.772.475.03.66.37.26.0%7.8%600383.SH人民币3.402023/9/21买入11.561.091.103.13.111.518.06.6%6.2%600153.SH人民币8.932024/4/19买入14.981.842.094.94.33.23.57.3%7.6%600325.SH人民币6.502024/5/3买入9.390.85410.14.69.6%10.3%滨江集团002244.SZ人民币7.262024/5/5买入12.441.131.42.52.412.1%13.3%600376.SH人民币2.102023/5/3买入5.8418.314.02.8%4.4%02202.HK港币4.652024/5/3买入9.82092744.1%3.9%中国海外发展00688.HK港币13.5420244/25买入18.802.562.4.53.73.37.0%6.9%00081.HK港币1.962024/4/4买入2.950.660.7251.51.47.0%7.1%集团00123.HK港币5.102024/4/26买入9.140.870.995.44.72.12.15.3%5.7%万物云02602.HK港币23.402023/8/25买入59.792.112.3810.18.92.01.012.8%13.2%保利物业06049.HK港币28.902023/8/23买入66.833.093.678.57.27.36.217.1%17.6%招商积余001914.SZ人民币10.022024/3/19买入13.580.851.0211.86.24.48.6%9.6%绿城服务02869.HK港币3.372023/8/28买入6.090.280.3410.69.06.15.311.5%12.8%绿城管理控殷09979.HK港币5.422024/329买入9.980.610.768.26.56.34.626.1%29.2%数据来源：Mnd、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控殿)合理价值贷币单位为港币：(3)A殿及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/30G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、地产行业政策及基本面跟踪情况…6(二)重点城市成交情况9(三)重点城市推盘及库存跟踪.16(四)全国土地市场供给成交情况.19二、重点公司跟踪情况.…20三、地产开发板块投资观点……23四、物业管理板块投资观点…24五、风险提示.28识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/30广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：53城2021年至今周成交面积（万方）走势（截至第26周）…9图2：53城新房商品房日成交（万方，MA7)趋势（截至2024.06.27）.10图3：53城新房周均及单周成交面积（万方）.10图4：53城分线城市新房周成交环比增速(%).10图5：53城新房月度成交同环比(%).11图6：53城分线城市新房月度成交同比(%)….11图7：53城新房成交整体年同比(%)11图8：53城新房成交分线城市年同比(%).11图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2024.06.21-2024.06.27).13图10：14城二手房日成交（万方，MA7)趋势（截至2024.06.27）.13图11：14城二手房周均及单周成交面积（万方）.14图12：14城分线城市二手房周成交环比增速..14图1314城二手房成交月度同环比14图14：14城分线城市二手房成交月同比14图15：二手房成交整体年同比….15图16：14城市分线二手房成交年同比.15图17：74城房产中介口径二手房成交（套数，MA7)趋势（截至2024.06.27）图18：74城月度日均新增挂牌（套）及同比.16图19：74城中介二手房新增带看（组，MA7)趋势.16图20：11城市商品房周度推盘.…17图21：11城市商品房月度推盘..17图22：11城市商品房推盘年同比趋势17图23：11城市商品房月度批售比17图24：11城市商品房库存与去化周期17图25：11城市及分线城市商品房去化周期（周）17图26：11城市商品房库存与去化周期.18图27：11城市住宅周度库存及去化周期18图28：全国300大中城市商住土地供应、成交及供销比数据（万方）.19图29：全国300大中城市商住土地出让金及月同比.20图30：300城商住土地出让金分线城市月累计同比…20图31：全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率..20图32：全国300大中城市分线城市商住土地溢价率…20图33：A股重点地产公司股价周变动幅度..23图34：H股重点地产公司股价周变动幅度.23表1：本周主要中央政策(2024.6.23-2024.6.29)..6识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/30G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产表2：重点城市政策跟进情况（裁至24年6月29日）.7表3：本周主要地方政策(2024.6.23-2024.6.29).8表4：53城商品房成交面积汇总(2024.06.21-2024.0627)…11表5：14城二手房成交面积汇总(2024.06.21-2024.06.27).15表6：重点城市商品房库存及去化周期变化情况(2024.06.21-2024.06.27).18表7：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况(2024.06.21-2024.06.27).18表8：开发类房企本周重点公司公告(2024.6.23-2024.6.29).21表9：房企每周融资汇总(2024.6.23-2024.6.29).22表10：房企每周拿地汇总(2024.6.23-2024.6.29).22表11：广发地产小组股票推荐及建议关注名单23表12：物业公司股价涨跌幅排名（截至2024.628）..24表13：上市物业企业股价表现及估值（截至2024.628）24表14：陆港股通持仓量及占比（截至2024.6.28）.…26表15：近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况（截至2024.6.28）..27表16：交表物业公司基本情况.27表17：本周上市物业公司主要事件(2024.6.23-2024.6.29)27识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/30