CMS招商证券2024年05月26日开工反弹对应过往领先指标阶段性峰值，娘工回落趁势或不改推荐（维持）房地产行业最新观，点及14月数据深度解读总量研究/房地产▣4月单月销售面积基期调楚周比增速-22.8%（校上月减少4.6pct),4月环行业规模比-41.7%（过去五年平均31.7%），1-4月基期调整累计同比-20.2%，单月同比负增速扩大以及当月环比差于历史同期均值或反映出当前市场成交仍面占比%股票家数（只）2725.4临一定压力，市场热度随年初的高能级城市放松政策密集落地后逐步回落：总市值（十亿元）2860.93.7往后看，据房管局高频数据，5月1-23日累计销量同比增速较4月单月负增流通市值（十亿元）2616.1长收窄2pct至-33%，可积极关注近期央行“降首付降利率”相关表述后各城市因城施策政策优化的进一步动向以及政治局会议“消化存量优化增量”相关表述后续落地情况对市场预期及去库存的积极实际影响：1m6m12m口4月单月竣工面积基期调整同比增速为-19.1%（校上月增加2.6pct),1-4绝对表现13.55.7月基期训整票计同比-20.4%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步相对表现11.313.41.0开启回落周期。在房地产融资协调机制作用下，部分历史停缓工项目或恢复(%)一房地产一沪深300开工并陆续竣工，或对竣工数据有一定的阶段性支撑，但不改变竣工回落的40主线，竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优320势的产业链企业重获估值溢价：4月单月新开工面积基期调整同比增速为-14.0%（校上月增加11.4pct),1-40-10月累计同比-24.6%，单月新开工同比小幅反弹，刚好反应了六个月前土地成-20交的短期峰值，判断反弹的高度和持续性或有限。往后看，中期角度，判断-30May/23Sep/23Jan/24May/24新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力：资料来源：公司数据、招商证券4月单月投资金顿基期测整同比增速为-10.5%（校上月减少0.5pct)，1-4月基期测整漂计周比98%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的相关报告收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动：1、《日均成交仍处于低位，成交量上国内货款同比负增速略有扩大，与新开工同比剪刀差缩小，或映射项目“白信心指数边际回落一样本城市周名单”货款的分批次逐步落地，自筹资金同步于新开工同比负增速略有收窄，度高频数据全追踪》2024-05-19销售类到位资金同比增速略有回升，与销售颜同比增速趋势基本一致：2、《市场分歧或逐步缩小，重视政4月末房地产行业黄金链指数仍楚势下行(108%)，处于历史较低水平，往策组合的预期传导一国务院政策例行吹风会点评》2024-05-19后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性：4月70城中超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。4月703、《新房和二手房成交面积负同比城新房房价环比-0.58%：结构上，一线新房房价环比-0.6%，二线环比-0.5%，扩大，成交量信心指数低位边际回升一样本城市周度高频数据全追踪》三线环比-0.6%：数量上，新房房价环比下跌64个（较上月增加7个）：2024-05-12台超预期：短期收购商品房相关政策措施或起到“信用修复”及“信用主体赵可S1090513110001zhaoke@cmschina.com.cn善预期：流动性层面，认为市场分歧或逐步编小，板块即便仅从“低配”回李盛天研究助理均有效去化，去化周期或接近22年4-5月。当时头部房企PB大的在1.1倍，lishengtian@cmschina.com.cn但或仍需考虑一定的减值压力折价；若政策落地特合预期，或首先完成部分房企信用修复，后峡头部格局改善预期或重新建立；房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等：产业链角度：骏工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等：交易关注【贝壳】等：关注RETS标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进：口风险提示：销售表现不及预期，贵金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期普。敬请阅读末页的重要说明CMS招商证券行业深度报告新开工、皱工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总日期指标单月环比过去三年平均环比M429252-22.3%2.0pct6584-14.4%9.3pct41.7%38.2%M424507-25.7%2.2pct5565-17.1%9.9pct40.7%37.7%M4办公楼715-1.8%-6.9pct13423.6%-25.5pct56.9%44.9%M4商业营业用房17670.0%3.5pct38914.7%26.6pct43.0%41.9%M4其他商品房22634.0%1.0pct4967.7%1.6pct46.2%39.2%M3长三府4753-21.3%1.4pct2361-19.7%2.9pct-1.3%-7.6%M32885-30.5%-1.7pct134132.4%-3.6pct-13.2%-11.4%M3环3515-84%1.5pct1997-7.2%2.7pct31.6%30.6%M3中西部10780-285%-0.3pct5172-28.8%-0.6pct-7.8%2.2%M3734-143%4.8pct428-10.5%8.6pct40.0%156%M428067-29.4%0.7pct6712-27.1%1.5pct37.8%34.2%M4商品住宅24453-32.1%-32.1pct593029.2%2.0pct36.2%33.6%M4办公楼958-0.5%-0.5pct199-15.3%-17.1pct53.3%46.0%M4商业营业用房1762-4.7%-4.7pct3763.6%9.0pct46.0%37.3%M4其他商品房894-2.6%-2.6pct206-0.2%-0.6pct44.0%35.3%4商品房销售单价（万方）9595-9.2%-1.5pct10194-14.8%-8.5pct6.8%7.2%M4商品住宅9978-8.7%-1.5pct10656-14.5%-8.9pct7.6%7.4%M4办公楼133991.3%2.1pct1482510.8%11.0pct8.3%2.2%M4商业营业用房9972-4.7%-3.1pct9684-15.9%-15.1pct5.3%7.9%M4其他商品房3951-6.4%-0.2pct4155-7.3%-2.0pct3.9%7.9%M423510-24.7%3.7pct6227-12.3%13.3pct-20.7%-24.5%M4商品住宅17006-25.7%3.5pct4472-13.7%13.0pct-22.1%24.3%M4办公楼708-14.3%-3.3pct16223.9%-15.1pct-26.1%-24.1%M4商业营业用房1442-31.6%2.4pct399-24.4%12.7pct-9.5%23.3%M4其他商品房4354-19.1%5.8pct11951.5%19.9pct-17.9%-25.1%M418860-20.3%1.1pct3601-15.4%6.7pct-26.0%33.9%M4商品住宅13746-21.0%1.6pct2598-13.4%11.7pct-24.8%33.4%M4办公楼521-19.5%-12.5pct7356.0%-64.1pct57.9%-27.0%M4商业营业用房1375-23.1%0.8pct272-19.5%4.3pct-24.9%36.2%M4其他商品房3218-16.3%0.9pct658-12.5%-0.5pct-24.7%35.5%M4687544-10.8%0.4pctM4商品房开发投资（亿元）30928-12.9%2.1pct8846-7.3%9.5pct-13.6%-14.5%M314566-182%-2.1pct6433-20.7%4.6pct-20.9%-18.5%M37517-80%-1.3pct3807-9.3%-2.6pct2.6%29.8%M434036-24.6%1.4pct834720.1%8.9pct-12.1%-15.7%M45583-9.1%-0.3pct1029-10.5%-4.1pct-27.0%-13.7%M4利用外资9-25.0%-11.8pct249.2%-1.3pct20.5%414.3%M411736-9.5%5.2pct30559.3%23.0pct-7.6%-18.7%M4个人按玛4953-39.8%1.4pct1310-35.6%11.3pct-16.6%M4定金及预收款10002-37.2%2567-36.1%5.4pct-8.5%-15.0%M4其他到位资金1753-7.1%-2.4pct384-14.7%-13.6pct-29.3%6.5%资料来源：统计局，Mnd,招商证券：备注：数据同比为基期未调整口径敬请阅读末页的重要说明3CMS@招商证券行业深度报告一、4月单月销售面积基期调整同比增速-22.8%（较上月减少4.6pct),4月环比-41.7%（过去五年平均-31.7%),1-4月基期调整累计同比-20.2%，单月同比负增速扩大以及当月环比差于历史同期均值或反映出当前市场成交仍面临一定压力，市场热度随年初的高能级城市放松政策密集落地后逐步回落；往后看，据房管局高频数据，5月1-23日销量同比增速较4月单月负增长收窄2pct至-33%，可积极关注近期央行“降首付降利率”相关表述后各城市因城施策政策优化的进一步动向以及政治局会议“消化存量优化增量”相关表述后续落地情况对市场预期及去库存的积极实际影响4月单月销售金领基期测整同比增速为-30.4%（校上月减少4.6即ct)，基期未测整同比增速-27.1%（较上月增加1.5pct)；销售面积基期调整同比增速为-22.8%(较上月减少4.6pct),基期未测整同比增速-14.4%（枝上月增加9.3pct):销售单价基期测整同比增速为-9.9%（校上月减少0.6pct)，基期未调整同比增速-14.8%（校上月减少8.5pct),单月同比负增速扩大以及当月环比差于历史同期均值或反映出当前市场成交仍面临一定压力，市场热度随年初的高能级城市放松政策密集落地后逐步回落1-4月基期测整累计铺售金顿同比增速为-28.3%（校上月减少0.7pct),基期训据。4月份房管局高频销售面积同比为-36%（较上月减少8即ct)，4月份克而瑞百强销售面积同比为-39%（较上月增加12pct)。居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民存款余额同比仍位于偏高位置，但需要关注居民存款余颜往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响：购买意愿方面，整体新房案场指数同比负增速收窄，二手带看指数同比正增速扩大。整体看，销售数据自21年6月份开始回落，8-10月随信货收紧进一步下滑，11月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出：22年全年销售市场受疫情影响底部波动，12月在疫情政策调整背景下略有改善：23年1-3月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8月份市场热度回落至历史低位，9月随“认房不用认货”等政策落地市场热度出现回升，10-12月开始市场热度有所回落，24年1-4月整体市场热度处于底部位置。往后看，据房管局高频数据，5月1-23日销量同比增速较4月单月负增长收窄敬请阅读末页的重要说明CMS招商证券行业深度报告策政策优化的进一步动向以及政治局会议“消化存量优化增量”相关表述后续落地情况对市场预期及去库存的积极实际移响。图5：4月单月销售面积李调环比为+3.4%单月销售面积及同比单月销售面积环比■单月销售而积（万方）一单月同比一单月同比趋势一单月环比单月季调环比80%3000060%2500070%40%2000020%1500020%0%1000020%30%40%5000-60%0809%资料来源：统计局、Mnd、招商证券：资料来源：统计局、Mnd、招商证券国7：4月单月销售金额季测环比为3.4%单月销售金额及同比单月销售金额环比■单月销售金额（亿元）一一单月同比一单月同比趋势80%单月环比一单月季调环比3000060%2500070%40%2000020%1500020%0%1000020%30%40%500060%080%资料来源：统计局、Mnd、招商证券资料来源：统计局、Mnd、招商证券国8：4月销售面积处于过去四年同期较低位置图9：4月销售均价处于过去四年同期中间位置历史单月销售面积历史单月销售均价-20202021-202020213000013000250001200020000110001500010000100005000900008000567891011122389101112资料来源：统计局、Mnd、招商证券2月均显示为12月累计值：敬请阅读木页的重要说明5招商证券行业深度报告国10：房管局24年5月1-16日铺量同比较4月单月同图11：结构上，房管局24年5月1-16日一二线城市销比基本持平量同比回升，三线城市销量同比回落统计局及其他口径销售面积同比百强房企销售而积同化房管局40城销售面积同比统计局全国销售而积同比200%100%150%50%100%0%50%0%-50%-50%-100%100%名资料来源：统计局、房管局、WMnd、招商证券资料来源：镜计局、房管局、Mnd、招商证券备注：3月份数据为1-14日备注：3月份数据为1-14日■新房案场指数（右轴）一新房案场指数同比（左轴）■二手带看指数（右轴）一二手带看指数同比（左轴）一新房成交面积同比（左轴）一二手房成交面积同比（左轴）10050120%80%100%60%80%4040%3040%300%20%20%2040%1020%609%-40%80%060%02房管局、招商证券图3：居民新增存款负同比略有收窄图14：居民存款余额同比仍处于偏高位置居民新增存款趋势同比及销量趋势同比居民存款余额趋势同比及销量趋势同比居民新增存款趋势同比销售而积趋势同比居民存款余额趋势同比一销售而积趋势同比200%80%30%80%150%60%25%60%100%40%20%40%50%20%15%20%10%0%20%5%20%-100%40%0%40%资料来源：统计局、Mnd、招商证券资料来源：统计局、Mnd、招商证券敬请阅读末页的重要说明