CMS招商证券2024年04月21日国内贷款同比持续高于新开工，销售类到位责金与销售额走势相背离推荐（维持）房地产行业最新观，点及1-3月数据深度解读总量研究/房地产口3月单月销售面积基期训整周比增速-18.3%（较上月增加2.2pct),3月环比-0.6%（过去十年平均+11%），季调环比-2.4%，虽然3月同比负增速略占比%有收窄，但在1-2月销售水平本就不高（今年1-2月销量明显低于近五年同期，股票家数（只）2725.4仅高于2020年)的情况下进一步环比下跌，或反映出市场成交当前仍处于底总市值（十亿元）2679.03.5部位置，而季调环比下降或也为这一判断提供佐证。同时或也能说明3月份流通市值（十亿元）2436.23.6“小阳春”成色欠佳，“小阳春”或仅体现在部分高能级城市：往后看，据房管局高频数据，4月1-11日销售面积同比增速较3月单月销量行业指数同比增加5即ct至39%，判断后续基数走低或有利于销售同比负增速收窄，但1m6m12m后续市场销量能否明显企稳回升还有待观察购买能力、购买意愿等多方面的绝对表现-8.1-15.1-23.0催化因素：相对表现-15.3-8.9(%)一房地产一沪深300环比为+1.4%，13月基期调整票计同比-20.7%，根据销售及新开工的领先作30用，判断竣工逐步开启回落周期，后续竣工回落预期逐步落地或有利于相关20产业链的估值企稳：100-10调环比为-13.7%，13月基期调整累计同比-27.8%，单月新开工同比滞后反-20应过去半年土地市场持续低迷带来的约束，同时也是销售承压的结果。往后-30Apr/23Aug/23 Dec/23Mar/24看，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束：资料来源：公司数据、招商证券环比为9.9%，1-3月基期测整票计周比9.5%，单月投资同比逐步滞后反映相关报告过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动：口3月单月到位资金基期调整同比增速为-29.0%（校上月减少4.9pct),季调1、《4月以来二手房成交同比转正，环比为+5.3%，13月基期调整票计同比-26.0%，结构上国内货款同比持续高成交量信心指数持续四周回落一一样本城市周度高频数据全追踪》于新开工，或有项目“白名单”贷款等落地的贡献，自筹资金同步于新开工2024-04-14同比负增速略有收窄，销售类到位资金同比增速与销售颜同比增速走势相背2、《3月二手带看同比转正，成交量离，企业销售回款情况或弱于销售数据本身：信心指数持续三周边际回落一一样3月末房地产行业资金链指数楚势回落(113%)，仍处于历史较低水平，往本城市周度高频数据全追踪》后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业资金面改善的可能性：2024-04-073月70城中一二三线城市房价均下跌，数量上超八成城市环比下跌。3月703、《百强3月销售额同比负增速较城新房房价环比-0.34%：结构上，一线新房房价环比-0.1%，二线环比-0.3%，1-2月累计收窄4pct至-47%，结构上三线环比-0.4%：数量上，新房房价环比下跌57个（较上月减少2个）：top10同比更快回升》2024-04-01口投资建议：()建议同等重视供需两端政策。供给端，一方面是房企项目或集团层面的融资支持政策，另一方面是行业岸存结构优化相关政策。需求端，赵可S1090513110001预计继续因城施推进限制性政策的逐步退出。(2)在估算全国无效库存占zhaoke@cmschina.com.cn比25%-30%下，行业有效库存去化周期或不到3年，若供需双向政策如预期李盛天研究助理落地，信用修复能见度提高，或可预判中周期均衡在24年下半年出现，否lishengtian@cmschina.com.cn则均衡点后推；应当注悫，若政策对去库存有更多帮助，或加速均衡点到来；房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等：生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态徒的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等：交易关注【贝壳】等：关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进：口风险提示：销售表现不及预期，责金面改善不及预期，有效库存去化不及预敬请阅读末页的重要说明CMS@招商证券行业深度报告平粉标关注行业风险闲佳。事件：(1)毓计局公布24年1-3月全国房地产相关数据，1-3月累计房地产销售面积2.27亿平，累计同比（基期调整）-19.4%，房地产销售金颜2.14万亿元，累计同比（基期调整）-27.6%：新开工面积1.73亿平，累计同比（基期调整）-27.8%：竣工面积1.53亿平，累计同比（基期调整)-20.7%：开发投资额2.21万亿元，累计同比（基期调整）-9.5%：到位资金2.57万亿元，累计同比（基期调整）-26.0%：M311299M3213510789M3M3854M315259484102409496资料来源：统计局，Mnd,招商证券备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的周期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主妻原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。(2)统计局公布24年3月份70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.34%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.30%，三线城市环比-0.40%：二手房房价环比-0.53%，其中一线城市环比-0.70%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.50%：(3)毓计局公布24年3月份全国CP川及细项，其中租赁房房租环比+0.1%，同均特平。图2：3月份70城新房房价环比-0.34%，二手房房价环比-0.53%环比环比增减70城新房-0.34%0.02pct-2.65%-0.76pct-0.10%0.20pct-1.50%-0.50pct二线新房-0.30%-2.00%-0.90pct-0.40%0.00pct-3.40%-0.70pct70城二手房-0.53%0.10pct-5.90%-0.75pct-0.70%0.10pct-7.30%-1.00pct-0.50%-5.90%-0.80pct-0.50%0.10pct-5.70%-0.60pct0.10%0.10pct0.00%0.00pct资料来源：统计局，Mnd,招商证券敬请阅读末页的重要说明CMS招商证券行业深度报告过去三年平日期指标单月同比单月环比均环比M3商品房销售面积（万方）22668-24.3%0.6pct11299-23.7%1.2pct-0.6%1.0%M318942-27.8%0.8pct9383-27.1%1.5pct-0.5%M35815.2%3.9pct3132.1%-7.0pct16.5%16.9%M3商业营业用房1378-3.5%-9.9pct681-11.9%-18.2pct-2.2%13.0%其他商品房17673.1%3.1pct9226.1%6.0pct9.2%8.0%M1-22392-22.7%-6.2pct2392-227%-2.9pct-1.7%4.7%M1-21545-28.7%1545-28.7%-9.0pct5.8%-0.6%M1-21518-9.9%-7.7pct1518-6.6pct-15.8%-34,5%M1-25608-28.2%-4.0pct5608-28.2%3.0pct8.6%21.6%M1-2306-19,1%-16.1pct306-191%-20.0pct-16.0%-30.3%M3商品房销售金领（亿元）21355-30.1%1.5pct10789-28.5%3.1pct2.1%-3.3%M318523-33.0%-33.0pct9296-31.2%3.5pct0.7%M3办公楼7594.3%4.3pct4271.9%-5.6pct28.9%15.2%M3商业营业用房1386-5.0%-5.0pct697.12.5%1.3%11.0%M3其他商品房687-3.4%-3.4pct3680.2%7.6pct15.3%-3.5%M3商品房销售单价（万方）9421-7.6%1.3pct95482.6pct27%M3商品住它9779-7.1%1.4pct9907-5.7%2.9pct2.6%-3.9%M313064-0.9%0.6pct13675-0.2%1.3pct10.7%-2.1%M3商业营业用房10058-1.5%0.6pct102381.4pct3.6%2.0%M33888-6.3%1.0pct3989-5.5%1.9pct5.6%-10.5%M317283-28.3%2.2pct7854-25.6%4.9pct-16.7%-3.5%M312534-29.3%2.0pct5738-26.7%4.6pct-15.6%M3546-11.0%1.3pct219-8.9%3.4pct-33.1%-0.8%M3商业营业用房104334.0%-2.5pct441-37.2%-5.7pct26.9%-6.4%M3其他商品房3160-24.9%4.8pct1456-18.4%11.3pct-14.5%-3.5%M315259-21.4%-0.3pct4864-22.1%-1.0pct-53.2%-57.5%M311148-22.6%-1.2pct3454-25.1%-3.8pct55.1%57.9%M3448-7.0%7.5pct1738.0%22.5pct-37.1%-57.9%M3商业营业用房1103-24.0%0.1pct362-23.8%0.3pct-51.2%-53.4%M3其他商品房2560-17.2%2.5pct875-12.0%7.7pct-48.0%-57.5%M3678501-11.3%-0.1pctM322082-15.0%-1.6pct10240-16.8%-3.4pct-13.5%-7.1%M1-28132-16.1%5.2pct8132-161%9.2pct44.1%20.2%M1-237096.7%-0.8pct3709-67%10.5pct203.1%130.9%M325689-26.0%-1.9pct9496-29.0%-4.9pct-41.4%-43.4%M34554-8.8%1.1pct1410-6.4%3.5pct-55.2%-61.1%M37-13.2%248.0%57.6pct68.9%61.3%M38681-14.6%0.6pct3307-13.6%1.6pct-38.5%-40.8%M3个人按揭3643-41.1%-4.5pct1429-46.9%-10.3pct-35.4%-36.8%M37435-37.6%-2.7pct2805-6.6pct39.4%39.5%M313692.3pct543-1.1%5.9pct34.2%-50.2%敬请阅读末页的重要说明3CMS@招商证券行业深度报告一、3月单月销售面积基期调整同比增速-18.3%（较上月增加2.2pct),3月环比-0.6%（过去十年平均+11%),季调环比-2.4%，虽然3月同比负增速略有收窄，但在1-2月销售水平本就不高（今年1-2月销量明显低于近五年同期，仅高于2020年)的情况下进一步环比下跌，或反映出市场成交当前仍处于底部位置，而季调环比下降或也为这一判断提供佐证。同时或也能说明3月份“小阳春”成色欠佳，“小阳春”或仅体现在部分高能级城市；往后看，据房管局高频数据，4月1-11日销售面积同比增速较3月单月销量同比增加5pct至-39%，判断后续基数走低或有利于销售同比负增速收窄，但后续市场销量能否明显企稳回升还有待观察购买能力、购买意愿等多方面的催化因素；3月单月销售金颜基期测整周比增速为-25.9%（较上月增加3.4pct),基期未测整同比增速-28.5%（较上月增加3.1pct)；销售面积基期测整同比增速为-18.3%(较上月增加2.2pct),基期未测整同比增速-23.7%（较上月增加1.2pct):销售单价基期调整同比增速为-9.3%（校上月增加1.8ct)，基期未测整同比增速-6.3%（校上月增加2.6pct),虽然3月同比负增速略有收窄，但在1-2月销售水平本就不高（今年1-2月销量明显低于近五年同期，仅高于2020年）的情况下进一步环比下跌，或反映出市场成交当前仍处于底部位置，而季调环比下降或也为这一判断提供佐证。同时或也能说明3月份“小阳春”成色欠佳，“小阳春”或仅体现在部分高能级城市。1-3月基期测整累计销售金顿同比增速为-27.6%（校上月增加1.7pct),基期测整销售面积同比增速为-19.4%（校上月增加1.1pct),基期调整销售单价同比增速为-10.2%（较上月增加0.9pct)。房管局高频销售面积同比为-44%（较上月减少13即ct),3月份克而瑞百强销售面积同比为-48%（较上月增加3pct)。居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民存款余颜同比仍位于高位，但需要关注居民存款余颜往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响：购买意愿方面，新房案场指数同比负增速扩大，二手带看指数同比正增速转负。整体看，销售数据自21年6月份开始回落，8-10月随信货收紧进一步下滑，11月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出：22年全年敬请阅读末页的重要说明CMS招商证券行业深度报告销售市场受疫情影响底部波动，12月在疫情政策调整背景下略有改善：23年1-3月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8月份市场热度回落至历史低位，9月随“认房不用认货”等政策落地市场热度出现回升，10-12月开始市场热度有所回落，24年1-3月整体市场热度处于底部位置。往后看，据房管局高频数据，4月111日销售面积同比增速较3月单月销量同比增加5ct至-39%，判断后峡基数走低或有利于销售同比负增速收窄，但后续市场销量能否明显企德回升还有待观察购买能力、购买意愿等多方面的催化因素。田4：3月草月销量（基期未测整)同比回升至-23.7%图5：3月单月销售面积季测环比为-2.4%单月销售面积及同比单月销售面积环比一单月销售面积（万方）一单月同比一单月同比趋势80%一单月环比一单月季调环比3000060%2500070%40%2000020%1500020%0%1000020%30%40%5000-60%80%-80%资料来源：统计局、Mnd、招商证券单月销售金额及同比单月销售金额环比■单月销售金额（亿元）一单月同比一单月同比趋势80%一单月季调环比3000060%2500070%40%2000020%1500020%0%20%1000030%-40%5000-60%-80%-80%资料来源：统计局、Mnd、招商证券资料来源：统计局、Mnd、招商证券图8：3月销售面积处于过去四年同期校低位置图9：3月铺售均价处于历史同期中间位置历史单月销售面积历史单月销售均价—2020—20212022—2023◆-202430000130002500012000200001100015000100001000050009000800012345678910111223456789101112资料来源：统计局、Md、招商证券：单位：万方：备注：1月及资料来源：统计局、Mnd、招商证券2月均显示为12月累计值：敬请阅读末页的重要说明5