证券研究告华泰证券HUATAI SECURITIES24Q1地产销售总结：二手房影响力增强房地产开发2024年4月23日|中国内地专题研究房地产服务SAC No.S0570519010002chenshen@htsc.comSFC No.BIO834+(8盼212897222824Q1,一二手房销售同比均有所下降，主要在于市场景气依然较为低迷，同时去年一季度基数较高所致。结构上，二手房由于降价后性价比凸显，成交跌幅小于新房，占总成交面积的比重较2023年进一步提升。产品端，SAC No.S0570519070001二手房市场对于改善型产品的需求持续提升。价格端，新房价格同环比均有SFC No.BRD825+(862128972218所调整，但部分城市的新房价格在政策放松以及改善项目入市的带动下迎来上涨，而二手房则“以价换量”迹象普遍，价格表现总体弱于新房。我们认SAC No.S0570520090003为，24Q1销售市场延续着去年以来的弱复苏行情，但在部分城市，二手房SFC No.BRC046+(862128972087的影响力正逐渐增强，二手房短期对新房仍存在一定的替代作用。SAC No.S0570122050022+86的7558249238824Q1,全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-27.6%1-19.4%，降幅较23年分别走阔21.1/10.9个百分点：60城新房成交面积同比-45.92%，SAC No..S0570122120008qikangxu@htsc.com60城中新房成交面积同比为正的城市有2个，较2023全年减少23个。二+(862128972228手房方面，24Q1,21城二手房成交面积同比-15%，跌幅小于新房，虽成交面积因高基数效应同比有所下降，但其绝对值仅次于21年和23年同期水平。此外，样本9城（可同时跟踪一二手房成交数据的城市）的二手房成交面积占总成交面积的比重达61%，较2023全年提升9即ct。我们认为，二手房一房地产开发一房地产服务的“以价换量”可能是导致其成交占比提升的关键。截至24年3月末，克而瑞80城新房库存面积4.88亿平米，较2023年末(11)下降0.9%略有下滑：平均去化周期24.4个月，较2023年末延长3.2个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至24年3月末的库存较2023年(34末分别-0.72%/-1.05%/0.74%：去化周期为18.5/218/31.1个月，较2023Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24年末分别+1.5/+2.8/+4.8个月。二手房库存方面，样本18城截至24年3月末的二手房库存量较2023年末上升1.97%，略微上升。18城中，除重庆、成都、天津、武汉外，其余14个城市截至24年3月末的二手房挂牌量均较2023年末有所下降，显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房2024年3月，70城新建/二手商品住宅价格同比-2.7%/-5.9%，降幅均较2023600266CH5.17600153CH12.55年12月走阔1.8pct,同比已连续24/26个月下降，新房和二手房价格目前002244CH12.51均处于筑底阶段，而二手房价格跌幅大于析房。新房方面，我们看到边际改招商蛇口001979CH14.11善的一面：根据中指院的统计，受改善型楼盘入市的影响，部分城市2024Q11908HK19.03房价逆势增长，带动中指院百城新建住宅价格迎来结构性上涨，环比累计上华润夏地1109HK42.23涨0.56%。二手房价格则整体仍未企稳，3月的贝壳50城二手房价格指数中国海外发展688HK19.77越秀地产123HK7.16为87.5，同比-15.3%，降幅较2023年12月同比走阔4.5pct,显示目前“以960HK15.46价换量”的情况较为普遍。华润万象生活33.60保利物业6049HK39.68001914CH15.12重点推荐：1)A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口：2)3.81万物云2602HK26.86港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团：滨江服务3316HK23.803)物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务、万物云、滨江服务。风险提示：行业政策不骑定性：基本面下行：部分房企经营风险。1华泰证券正文目录3一季度成交高基数下回落3库存去化：新房去化周期有所拉长.…68成交好于渐房，深圳等城市亮眼.…8二手房渐成主导，以价换量依然持续.9挂牌量增速有所放缓…1215渐房价格仍在调整，部分城市结构因素导致逆势提升1519212华泰证券新房：高基数效应下同比降幅走阔一季度成交高基数下回落1-3月全国商品房销售金额为2.1万亿元，累计同比-27.6%，降幅较2023年全年走阔21.1pct:商品房销售面积为2.3亿平，累计同比-19.4%，降幅较2023年全年走阔10.9pct。降幅走阔的原因主要在于市场景气依然较为低迷，同时去年一季度基数较高所致。15%10%1610%5%145%0%120%125%101010%-10%8-15%15%6-20%20%4-25%225%-30%030%2018201920202021202220231-3M242018201920202021202220231-3M24-45.92%.其中一线/二线/三线的同比分别为-36.29%/-47.51%/-46.39%。与2023年的一线与二三线城市问分化表现不同，2024Q1各梯级城市的新房销售面积均显著下降。20%30%10%20%0%10%-10%0%-20%-30%20%40%30%-50%20192020202120222023202401201920202021202220232024013华泰证券10%20%0%10%-10%0%-20%-10%30%20%-40%30%-50%40%2019202020212022202320240120192020202120222023202401同比降幅显着的城市范国有所扩大。2024Q1,60城中新房成交面积同比正增长的城市仅有2个，分别为福州(+16%)和三亚(+13%)，较2023全年减少23个。60城中，新房成交面积同比降幅达40%以上的有44个，较2023全年增加40个，其中一线/二线/三线城市分别为222I20个。相较于2019-2023年同期的峰值，2024Q1,60城的新房成交面积下降61.21%，其中一线/二钱/三线城市新房成交面积分别较过去5年同期的峰值下降53.72%62.06%62.30%。其中，仅三亚的新房成交面积突破过去5年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。4房地产华泰证券2024Q12024Q1福州二线16%47%三亚13%三亚13%-48%福州4%珠海69%二48%-14%69%-14%三线48%温州三线32%海口-70%14%49%40%庆-71%-14%49%天津-43%-71%20%50%山51%72%21%51%-73%-53%上海-74%-26%54%-27%56%江厦门76%-27%二52%77%59%重7%烟台77%60%56%来州78%42%石家庄61%深圳兰州43%州61%张家58%80%43%62%沈阳北海80%常石家庄江81%65%81%西宁82%67%65%83%65%84%68%84%-71%海口-71%85%68%47%-73%68%-90%5