FOUNDER SECURITIES正在你身边房地产行业专题报告房地产行业专题报告分歧中的机会一如何看待地产板块投资逻辑？方正证券研究所证券研究报告分析师分歧一：地产需求是否过度悲观了？刘清海登记编号：$1220523090001我们认为，行业深度调整背景下，23年新房住宅+二手住宅合计交易依然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据住建部的披露信息，2023年新房和二手房合计交易保持正增长。这说行业评级：推荐明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加行业信息的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预上市公司总家数232期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增总股本（亿股）8.391.79长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。销售收入（亿元）10,533.55利润总额（亿元）-10.732.39行业平均PE29.42我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需政策发力阿护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的平均股价（元）4.73基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，且更多鼓励性政策或将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，行业相对指数表现已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517会议明确需求侧三箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超200城跟进落实首付比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作在地方层面落实进展缓慢，不排除中央进一步督促，现行政策将充分落实。349%分歧三：如何看待地产政策效果？65城中有50个城市新房线上找房热度上涨，市场活跃度提升，但尚未在成交端有所体现。但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。相关研究关于收储：核心31城2023年租金收益率平均约2.08%，几乎能够覆盖《房企财报业绩触底了吗？一一房地产行业贷款成本。另地方政府可对收储存量房进行补贴与贴息，如郑州城发安202401业绩前跪》2024.04.10居集团最终可以实现1%一2%的收益率，在此支持之下，收储租金收益率《如何看待当前一线城市二手房交易热度？》能实现较好平衡；基于以下假设：①累计资金额度约6000亿；②投放于2024.03.15库存压力较高的28座核心城市；③资金投放以年度为单位，则今年或《板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧一房地产行业2023年报业绩前追》2024.02.01将平均拉动各高库存核心城市23年21%的销售金额。《持仓集中度下降，龙头房企受减持一一投资建议：攻策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当202304地产基金持仓变化分析》2024.01.31下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有政变，在中央定调坚决，政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含普机会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳W)；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地)；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业)；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展)。风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延：楼市回硬不及预期。1敬请关注文后特别声明与免责条款口方正证券FOUNDER SECURITIES正在你身边房地产行业专题报告正文目录1分歧一地产需求是否过度悲观了？…41.1行业深度调整背景下，住房总需求仍具支撑.…41.1.1行业面临深度调整，房价&销量持续磨底.·41.1.223年住房总交易正向增长，住房需求具备支撑.…12新房市场信心低迷，新房需求暂被抑制，二手房交易成主导...61.2.1风险仍存、预期不佳，新房市场信心低迷.…61.2.2商品住宅库存高企，去化周期逐渐拉长.。1.23新房需求暂被抑制，二手房交易成主导.…82.1化风险为首要任务，现行政策将充分落实…92.11化风险为中央层面首要任务，保交房进入攻坚时刻.…92.1.2新房市场较难自发企稳，政策坚决转向去库存…102.1.3各地加速落实首付比/利率双降，收储或被中央督导.。122.2限制性政策陆续取消，更多鼓励性政策或将出台，政策空间仍存..。142.2.1房住不炒基本完成使命，一线城市限制政策有望陆续取消…142.2.2从取消限制，到鼓励购房，政策想象空间仍存.。15163.2成交端数据改善尚不明显，政策传导需要时间，看好需求逐步释放…173.3收储可落地性较强，6000亿资金或可拉动13%销售颜.…。183.3.1政府贴息情况下，租金收益率能够较好平衡…183.3.2资金或为核心高库存城市的年内资金，6000亿资金体量符合预期.…·18敬敞请关注文后特别声明与免责条款口方正证券FOUNDER SECURITIES正在你身边房地产行业专题报告图表目录图表1：二手房价几乎连续3年下滑…。4图表2：商品房销售额连续走低…4图表3：基于一定假设下的历年新房住宅和二手住宅销售面积.。5图表4：22年新房住宅销售同比-26.8%.…图表5：22年新房+二手住宅销售同比-16.1%，23年回正.：5图表6：全国50城市场情绪指数连续8个月位于市场低迷区间.……6图表7：各线城市市场情绪指数位于市场低迷区间.。6图表8：裁至2024年4月底，商品住宅现房库存累计约3.9亿m,已达近7年高点.·7图表9：重点30城中，库存去化周期超过18个月警戒线的有22城..·图表10：二手房交易成主导…8图表11：近期中共中央政治局会议中房地产相关表述。1010图表14："收储"新房的意义、资金来源、流程…11图表15：一线城市在内的核心城市陆续优化信贷政策.…12图表16：430后，各地收储计划加快.…13图表17：政治局会议前后，核心城市需求侧政策密集释放…14图表18：长三角&珠三角核心城市购房落户城市清单.。15图表19：5月重点65城新房找房热度明显回升.……16图表20：5月65城中有50个城市新房线上找房热度上涨.。17图表21：5月30大中城市商品房成交面积同比尚未改善……17图表22：核心31城2023年租金收益率平均为2.08%.…18图表23：“收储"新房的资金来源.…18图表24：藏至4月底，78城取证口径库存去化周期(MA12)…19图表25：库存压力较大的28个核心城市23年住宅销售金额合计2.9万亿..·20敬请关注文后特别声明与免责条款口方正证券FOUNDER SECURITIES正在你身边房地产行业专题报告1分歧一：地产需求是否过度悲观了？行业正面临深度调整，房价&销量持续磨底，市场情绪持续位于低迷区间。在此市场下行期，23年新房和二手房合计交易仍然保持正增长（根据住建部拔露信息，2023年新房和二手房合计交易保持正增长)，这充分说明房地产需求仍存，市场无需对地产需求太过悲观。但新房需求暂被抑制，二手房交易替代了部分新房交易，新房市场信心的恢复需靠政策呵护。1.1行业深度测整背景下，住房总需求仍具支排行业面临深度调整，房价连续下清，商品房销售持峡磨底。在限制性政策持续加紧（严格限购），结合“三道红线”下房企流动性风险逐渐暴露的背景之下，二手房价自21年下半年来已连续近3年环比下滑，房价的持续下降预期进一步造成商品房销售量同步走低(23年初因积压需求持续释放，量价有暂时的回升)，行业供需结构已发生重大变化。图表1：二手房价几乎连续3年下滑图表2：商品房销售颜连续走低中国：二手住宅销售价格：70个大中城市：环比600.50.5-1.51.1.223年住房总交易正向增长，住房需求具备支撑行业深度调整背景下，23年断房住宅+二手住宅合计交易依热保持正增长，住房需求仍存，无需太过悲观。根据住建部拔露信息，2023年新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。具体敷据如下：根据国民经济和社会发展统计公报拔露，2023年新房销售面积11.2亿m,二手房成交面积7.1亿m㎡，合计约18.3亿m(包括住宅、商业、办公等产品)：假设23年新房+二手房合计销售与22年持平（保守计算，实际同比增长），则2022年新房+二手房合计销售约18.3亿m,对应二手房销售面积7.1亿m㎡：4敬请关注文后特别声明与免责条款口方正证券FOUNDER SECURITIES正在你身边房地产行业专题报告为了得到新房住宅+二手住宅的合计销售量（仅包含住宅），假设2022年与2023年的二手住宅销售量与二手房销量一致。其余年份数据参考贝壳-W招股说明书中的数据，得到2022年新房住宅+二手住宅合计销售面积约16.2亿m(y0y-16.1%),远低于单新房住宅同比降幅(yoy-26.8%),且2023年新房住宅+二手住宅合计销售面积约16.6亿m,同比实现正向增长(yoy+2.6%)。图表3：基于一定假设下的历年新房住宅和二手住宅销售面积yoy新房+二手住宅yoy201613.84.318.1201714.55.3%3.618.10.0%201814.82.2%3.718.52.5%201915.01.5%3.718.71.1%202015.53.2%3.819.33.1%202115.71.1%3.6(E)19.3(E)-0.2%202211.5-26.8%4.7(E)16.2(E)-16.1%20239.5-17.3%16.6(E)2.6%图表4：22年新房住宅销售同比-26.8%图表5：22年新房+二手住宅销售同比-16.1%，23年回正1015%1020%25%-30%-20%20162017201820192020202120222023201620172018201920202021E2022E2023E敬请关注文后特别声明与免责条款