东北证券股份有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD房地产发布时间：2024-05-29证券研究报告/行业深度报告优于大势住房制度国际比较之德国篇上次评级：同步大势报告摘要：德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律顶层设计，历史收益率曲钱并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特一沪深300色。2022年德国住房自有率仅为46.7%，即超过半数的人选择租房居30%住，而1970年至今德国实际房价（名义房价指数扣除CPI)累计涨幅仅20%为19%。10%0%法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保倖租赁权益。-10%德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求-20%扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家30%40%管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出台2023/52023/82023/112024/2了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》四部法律作为德国住房制3M12M度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币16%1%-17%补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给16%-2%-11%端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租赁主导的住房市场。行业数据成分股数量（只）107总市值（亿）10845.04住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调流通市值（亿）4930.29节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需18.4求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环市净率（倍）0.65成分股总营收（亿）节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动2619724成分股总净利润（亿）-306.88产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面，对于自住和出成分股资产负债率(%)76.8租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需：另一方面，德国政府在房地产流通交易环节设置了多重税种，通过设置高颜的不动产交易税，抑制相关报告投资性需求。《2008年次货危机中的美国房地产市扬复盘》-20240410稳健且相对收紧的货币政策，长期以来保持着非常稳定且低速的货币供应，防止过量货币资金流入房地产市场，并维持相对收紧的信贷政策，-20231006严控全国杠杆水平。同时，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种货款形式，从而应对市场的各类住房货款需求，并有效分散银行配货的风险。其中，独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点，也正是德国融资制度低风险偏好的体现，同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求，政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。执业证书编号：S055052203000318117166023wuyx@nesc.cn对国内的经脸启示：粗赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态风险提示：德国房地产制度与国情与我国存在校大差异，经脸未必可比请务必阅读正文后的声明及说明东北证券股份有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD房地产/行业深度图2：典型国家2022年住房自有率对比……6图5：政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持，在供给端增加租赁房源图6：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅……图8：住房合作社运营栈式…10.13田14：私有住房促进两大樸式图15：德因住房政策发展历程…图16：四部法中莎及的房地产领城礼收优患政策17国18：住房储着制度原理…20图19：德国住房储着的封闭运作21请青必阅读正文后的声明及说明3/26东北证券股份有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD房地产/行业深度德国住房市场以租赁为主导，约五成居民选择租房居住。1950年以来四部主要住房法律体系的顶层设计，促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体，需求端实现“租购同权”，保障承租人权利：同时，税收配合稳健的信贷政策、“先存后贷”的储蓄制度抑制了市场投机性需求，保障了德国房地产市场相对稳定。本篇报告首先介绍德国租赁主导的市场特点，并分三个部分对德国住房制度的形成做以分析：(1)法律顶层设计：供给端促进形成多元化主体，需求端保障承租人权益(2)住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为(3)住房资金体系：信货政策稳定，“先存后货”抑制投机最后我们将结合德国经验与国内房地产市场当前阶段特点总结对国内房地产市场长效机制构建的启示。1.德国住房市场：租赁主导，房价稳定德国完善的法律顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严格控制资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。住房结构方面，据联邦统计局的统计资料显示，2022年德国的住房自有率仅为46.7%，远远低于其他国家，2022年美国住房自有率65.9%，新加坡住房自有率为82%。复盘过去二十年德国住房自有率变动情况来看，基本维持在40%-50%区间，近十年更是稳定在46%上下，长期维持在较低水平。德国房地产市场相对平稳。房价涨幅方面，1970-2023年间德国实际房价涨幅为19%，而英国房价累计涨幅达411%，美国累计涨幅达175%。房价波动程度方面，德国、美国、英国实际房价波动标准差分别为11.25、22.96、32.54。无论是在累计涨幅还是在波动程度方面德国都远远低于其他发达国家。图2：典型国家2022年住房自有率对比4810046.5046.7089.3045.704645.500065.9045446.704342.604160504240.9041402039103801998200220062010201420182022■住房自有率数据来源：德国联邦统计局，wid,东北证券：注：数据来源：wind,东北证券：注：德国住房自有率最德国住房自有率最新官方数据仅更新至2022年新官方数据仅更新至2022年，为保证横向可比，尽管美国新加坡有2023年数据仍选择2022年作为绘图截面请青必阅读正文后的声明及说明4/265东北证券股份有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD房地产/行业深度180160120100806040200数据来源：OECD,东北证券2.住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到扶持需求、从国家管控向市场自由化逐渐转变的过程。而在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》这四部法律是德国住房制度的“四大基石”，分别为保障房建设、低收入者的租金补贴、租赁市场行为规范和私有自住房促进搭建了法律框架。2.1.住房统制经济（1945-1950)：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给1939-1945年间的第二次世界大战摧毁了德国近半的存量住房，使得住房供需缺口十分庞大，住房供给严重不足。在此特殊历史背景下，德国政府开始进行国家大规模供给，以保障基本房源供给。政府于1945年开始采取“住房统制经济”政策，在供给端自主建房，并实行高度的行政管控，缓解住房供给不足问题。住房供给方面，政府通过财政支出自主兴建保障性住房，提供给战后无房可住的人：租赁者权益保护方面，政府开始执行严格的租金管控，划定租金的标准数颜，防止供需严重失衡下租金的快速上涨，同时政府还禁止房东取消已有租赁合同，保证民众能获得稳定的居住房源。东北证券股份有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD.房地产/行业深度政府统制经济住房保障租金管制租货合同政府划定租金标政府授入大量财政支出兴建保障准数额，杜绝供禁止解除现有租需严重失衡下租住房金的快速上涨数据来源：《联邦德国住房政策研究》，东北证券在政府统制经济的作用下，住房紧张情况得到一定程度的缓解。但是，仅利用财政自主建房难以在短时间内填平供给缺口，而且会给政府带来巨大的财政压力。因此，政府需要调动市场各方力量，保障房源充足供给。2.2.《住房建设法》（1950-1960)：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构为进一步加快住房供给建设，德国联邦政府于1950年领布第一部《住房建设法》。该部法律主要依靠政府和企业（包括营利性房企和大型厂矿企业）采取合作的形式来共同推动住房建设，其中合作方式主要有以下两种：首先，最具代表性的合作方式是政府与营利性建房企业的合作。在合作之初，双方需签订一份建房合同，这其实是一份有条件的政府资助协议。合同规定，政府需向房企提供覆盖企业建房预算50%的无息贷款，偿还期限25年，这本质上是由国家代缴了25年的货款利息。作为接受政府补贴的回报，房屋所在地政府在建房合同规定年限内（通常是20~30年）拥有建房企业建造房屋的使用权，政府可以将这些房屋以低廉的租金（约为市场租金的50%60%）转租给有需要的民众。虽然住房产权归建房企业所有，但在合同期限内所有权的转让必须经过政府许可，且承让人必须保持住房的原有性质不变。以上的举措实质上限制了此类房屋长达0余年的流通性，在合同期限内住房的性质其实就是社会保障房。当合同约束年限到期之后，房产便可进入自由住房市场，租金定价不再受到政策限制，房屋属性也就由保障房转变为市场化住房。请青必阅读正文后的声明及说明6/26