华泰证券HUATAI SECURITIES志在稳市场，不成章不达房地产开发2024年6月03日|中国内地房地产服务SAC No.S0570519010002chenshen@htsc.comSFC No.BIO834+(8盼2128972228今年以来房地产量价延续下行态势。过去2年行业面临的一大桃战是房价的调整，为改善购房预期，我们认为优化居民现金流是必要手段，因此利率市场化具有重大意义。海外经验来看，房贷利率的长周期调整往往发生于房地SAC No.S0570519070001产市场趋于成熟之时。我国房贷利率或仍有下行空间，随着利率的持续调整，SFC No.BRD825+(862128972218将有助于优化居民购房现金流，从而推动行业量价筑底企稳。重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现SAC No.S0570520090003金流稳健且派息慷慨的物管公司。SFC No.BRC046+(862128972087SAC No.S0570122050022在去年同期高基数下，1-4月商品房新房成交金颜/面积同比降幅走阔，分别+86的75582492388为-28.3%1-20.2%。各梯级城市新房销售均有所下降。二手房整体跌幅小于新房，年初至今（截至5月31日），26城二手房累计成交面积同比-11%。SAC No..S0570122120008qikangxu@htsc.com4月二手房较2023年末挂牌量微降，多数城市挂牌价格下滑。房价整体处+(862128972228于寻底阶段，新房价格同比降幅走阔(4月同比-3.5%)，二手住宅价格表现弱于浙房(4月同比-6.8%)。土地市场编量，城市热度分化。政策则开启浙一轮放松周期。“4.30”政治局会议正视地产核心问题，“5.17”会议进一步吹响去库存号角，重点城市高频落实信贷优化政策。一房地产开发2023年以及2024年前4月，土地市场热度延续下行态势，意味着下半年销售规模仍将受制于供给约束，但由于基数效应，以及“517”会议后各地跟进的放松政策对市场的积极作用，我们预计下半年销售面积同比降幅有望(21)收窄，销售均价维持下行态势，但随着去库存政策的推进，降幅有望逐季收(3窄。我们认为2024年销售面积/销售金额同比分别-16.3%/-23.8%。新开工/Jun-23Oct-23Jan-24My-24或工/施工面积同比分别-20%/-22%11%，土地购置费同比-6%，前端投资谨慎，施工规模收缩影响投资修复，我们预计全年房地产投资同比-10.0%。前5月百强房企销售同比跑输行业，央国企领先优势收窄。房企融资现金流与开发投资的降幅差距明显改善，前4月较2023年收窄8.2pct。融资协调仍待跟踪，经营贷款有所改善。但仍需持续关注部分头部房企流动性风险。招商蛇口001979CH12.18拿地方面，央国企仍是主力，集中度提升。1-4月百强房企总权益拿地金额600266CH5.17同比-17%，好于全国土地成交金颜同比(-23%)。多元化方面，物业管理板600153CH12.91中四海外发展688HK19.77买入块经营质量改善，股东回报强化其吸引力。C-REITs方面，2024Q1保租房越秀地产123HK7.16稳健运营兑现估值溢价，消费类盈利预测克现度高，高股息率提升配置价值。15.461908HK19.03华润夏地1109HK42.232024Q1板块持仓进一步降低，但这也为4月底以来政策驱动下的估值修复保利物业6049HK39.68华润万象生活1209HK33.60积蓄了势能。我们继续看好地产板块估值修复，主要因为政治局会议“消化001914CH15.12存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付2602HK26.86比例，使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。重点推荐：1)A3316HK23.80股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份：2)港股开发：中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、建发国际集团、华润置地：3)物管公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动：行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险：部分房企因现金流压力造成的经营风险。1房地产华泰证券正文目录稳定资产价格预期是当务之急6712新房：高基数效应下销售回落二手房：以价换量下，表现优于新房房价：仍在寻底…16土地市场：编量趋势延续，城市热度分化…政策：吹响去库存号角，需求端政策进一步优化……“4.30政治局会议：以务实态度正视地产核心问题..22“5.17”会议：吹响去库存号角，重点城市高频跟进信贷优化政策23销售：供应约束，期待下半年孜善…26销售：百强房企跑输行业，央国企领先优势收窄融资：融资协调仍待跟踪，经营贷款有所玫善…拿地：央国企仍是主力，集中度提升.…31物业管理：经营质量玫善，股东回狼增厚…基础设施RETS:保租房稳健运营克现估值溢价，消费美收入全面增长3538机构仓位：24Q1地产持仓再创新低，为估值修复积蓄势能…投资建议：政策预期大幅改善，持续看好地产板块估值修复…图表目录图表1：70城新房价格指数…6图表2：贝壳50城二手房价格指数…6图表3：重点城市二手房挂牌量…6图表4：80城取证待售新房库存和去化周期67图表6：居民购房现金流模型…8图表7：517后重点城市房贷利率调整情况（房贷利率单位为%，截至5月29日）8图表8：美国新房销售套数、房贷利率和国债利率9图表9：日本重点城市图新建公寓销售套数、房贷利率和国债利率92房地产图表10：英国新房销售套数、房贷利率和国债利率.…9图表11：韩国新房销售套数、房贷利率和国债利率…9图表2：美国房贷利率和城镇化率…10图表3：日本房贷利率和城镇化率…10图表14：英国房贷利率和城镇化率…图表15：韩国房贷利率和城镇化率.…图表16：关国租金收益率（别除持有成本）和房贷利率…11图表7：日本租金收益率（别除持有成本）和房贷利率…图表18：我国商品房销售面积、房贷利率和国债利率…图表19：我国房贷利率和城镇化率….11图表20：我国房贷利率和住宅租金收益率图表21：全国商品房销售面积累计值12图表22：全国商品房销售面积当月值图表23：全国商品房销售金额累计值…12图表24：全国商品房销售金额当月值.…图表25：54城渐房成交面积(7日平滑)…13图表26：重点城市开盘去化率(202381-4M2024)13图表27：26城二手房成交面积(7日平滑)…14图表28：11城存量二手房挂牌量变化14图表29：11城存量二手房挂牌价格变化.….14图表30：贝壳新房案场指数（分能级）…15图表31：贝壳新房KM指数-成交量（分能级）15图表32：贝壳二手房带看指数（分能级)……15图表33：贝壳二手房KMl指数-成交量（分能级）15图表34：贝壳二手房市场景气指数（分能级）图表35：贝壳二手房折价率指数（分能级）……15图表36：70城新建商品住宅价格同环比.图表37：70城二手商品住宅价格同环比…16图表38：70城新建商品住宅价格同比（分能级)…16图表39：70城二手商品住宅价格同比（分能级）16图表40：70城新建商品住宅价格环比（分能级）16图表41：70城二手商品住宅价格环比（分能级)..16图表42：70城渐建商品住宅价格同比（分上涨下跌/持平).…17图表43：70城二手商品住宅价格同比（分上涨下跌/持平）图表44：70城渐建商品住宅价格环比（分上涨下跌/特平）17图表45：70城二手商品住宅价格环比（分上涨下跌/特平）17图表46：全国土地供应面积及年累计同比…18图表47：各线城市土地供应面积年累计同比…18图表48：全国土地成交面积及年累计同比………18图表49：一线城市土地成交面积及年累计同比…183房地产图表50：二线城市土地成交面积及年累计同比19图表51：三线城市土地成交面积及年累计同比19图表52：全国及各线城市年度累计土地成交均价（元/平)…19图表53：全国及各线城市年度累计成交溢价率….19图表54：全国及各线城市年度累计流拍率….20图表55：2023年1-4月/24年1-4月，成交金颜/成交建面T0P20城市.20图表56：24M1-4成交金额20亿以上的40个城市，成交土地平均容积率情况21图表57：历年政治局会汉主要内容一览.22图表58：“430”政治局会议针对地产去库存的指引.……23图表59：保倖性住房再贷款资金循环流程.…24图表60：保倖性住房再贷款去库存比例测算图表61：处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施.24图表62：重点城市限购限贷政策（截至2024年5月31日）图表63：房地产销售同比增速假设…图表64：全国商品房销售面积累计值及同比.….26图表65：全国商品房销售额累计值及同比…26图表66：全国房屋施工面积累计值27图表67：全国房屋竣工面积累计值…图表68：房地产投资预测.27图表69：百强房企各梯队入榜门槛值金额…图表70：百强房企各梯队销售金额累计同比增速…图表71：央国企和民企销售金额增速差…图表72：央国企、民企和混合所有制房企销售金额占比…28图表73：房企独资现金流和同比增速…29图表74：房地产融资现金流和开发投资增速差29图表75：房地产开发贷款余额和同比增速.…图表76：房地产境内债发行规模和同比增速.29图表77：房地产境外债发行规模和同比增速…图表78：国央企境内债发行规模占比…30图表79：房地产融资协调机制总体进展…30图表80：房地产境内债到期偿还量………31图表81：房地产境外债到期偿还量….31图表83：TOP100拿地房企按排名划分及其同比.…31图表84：TOP30拿地房企按属性划分及其占比.….32图表85：TOP100拿地房企按排名划分及其占比…图表86：2022M1-4-2024M1-4权益拿地金额TOP30房企…图表87：拿地金额百亿以上房企的权益拿地金额同比…32图表88：样本物管公司在管面积同比增速……图表89：样本物管公司合约面积/在管面积4房地产华泰证券图表90：样本物管公司营收同比增速34图表91：样本物管公司归母净利润同比增速.图表92：样本物管公司应收账款同比增速.…图表93：样本物管公司派息率.…图表94：样本物管公司基础物管营收占比..35图表95：样本物管公司社区增值服务ARPU..….35图表96：保租房R目Ts营业收入同比…图表97：保租房RETs2024Q1租金环比.35图表98：收盘价涨跌幅…36图表99：可供分配金额(tm)市值.36图表100：消费R日Ts营业收入同比（年化）36图表101：消费R日Ts2024Q1营业收入完成率.36图表102：.36图表103：消货R日Ts2024Q1月租金坪效同比…3637图表105：消费R日TS预期股息率37图表106：收盘价涨跌幅.37图表107：公募基金房地产持仓市值和持仓比例.…38图表108：北上资金房地产持仓市值和持仓比例..38图表109：重点推荐公司一览表…图表110：重点推荐公司最新观点….39图表111：报告提及公司信息.…415