华泰证券HUATAI SECURITIES销售降幅收窄，关注核心城市复苏征兆房地产开发2024年6月17日|中国内地行业月报房地产服务基本面尚在修复，持峡关注政策落地效果，推荐查源充沛运营稳使的房企SAC No.S0570519010002chenshen@htsc.com6月17日，统计局发布2024年1-5月份全国房地产市场基本情况。5月数SFC No.BIO834+(8盼2128972228据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大：销售市场量价仍在调整：房企现金流仍有一定压力。但4月下旬以来供需两端政策持续发力，SAC No.S0570519070001517政策接力跟进，后续高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，SFC No.BRD825+(86的2128972218监管层明骑的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空问。我们看好核心城市储备充沛SAC No.S0570520090003及运营稳健的优质房企。SFC No.BRC046+(862128972087SAC No.S05701220500225月房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct。拆分开发链+86的75582492388条具体来看：1)土地端：5月土地市场仍偏弱，涉宅用地供应与成交建面单月降幅均有所扩大，分别同比下降50%/59%(4月同比下降37%W26%)。SAC No..S0570122120008qikangxu@htsc.com2)开工端：销售尚未企稳与房企客观拿地不足仍制约开工规模。5月新开+(862128972228工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct,较3月收窄2.6pct。3)竣工端：保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，竣工降幅小幅收窄。5月竣工面积下降184%，降幅收窄0.7pct。4)施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。一房地产服务市场仍在测整，关注核心城市复苏征兆销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct:成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8即ct.环比下降0.7%，降幅较21)4月扩大0.1pct:70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大(330.7pct,环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，Jun-23Oct-23Feb-24Jun-24但浙政之后核心城市的复苏征兆也值得关注：1)核心城市成交连续站上荣枯线：有望对房价及市场预期形成一定支撑。2)经纪人与房东预期稍微转暖，贝壳经纪人信心指数与中原报价指数三周/四周滚动环比均有所提升。5月房企到位资金同比下滑21.8%，较4月扩大0.5pct。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑34.7%、42.1%。降幅较4月收窄600266CH5.171.6pct、扩大6.4pct:2、4月国内贷款、自筹资金同比上升16.9%、下降8.6%招商蛇口001979CH12.18分别较4月由降转升，由升转降。房企现金流仍存在一定压力。但房地产协600153CH12.911109HK42.23买入调机制的持续落地有望缓释房企资金压力。截至5月16日，商业银行已审批中因海外发展19.77通过“白名单”项目贷款金额9350亿元，另外，近日部分地区已着手启动第1908HK19.03三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”覆盖面进一步扩大。融资越秀地产123HK9.74协调机制的持续有望鍰释房企融资压力，改善房企现金流情况。960HK15.46保利物业6049HK39.68华润万象生活1209HK33.60投责建议001914CH15.12重点推荐：1)A股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份：2)港股开发：2602HK26.86华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、龙湖集团：3)物管3316HK23.80公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。风险提示：行业政策风险：行业下行风险：部分房企经营风险。1华泰证券正文目录3投资降幅小幅扩大…开工同比降幅扩大，竣工降幅有所收窄3销售量同比降幅收窄…5房价仍在调整之中……78112华泰证券投资降幅小幅扩大，竣工同比降幅收窄2024年5月全国房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5即ct。拆分开发链条具体来看：1)土地端：5月土地市场成交偏弱，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降50%/59%(4月同比下降37%26%)，土地市场仍偏弱，单月降幅有所扩大。2)开工端：5月新开工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct,较3月收窄2.6pct,销售尚未企稳与房企客观拿地不足制约开工规模。3)竣工端：5月竣工面积下降184%，降幅收窄07pct,或因保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，骏工降幅小幅收窄。4)施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。投资降幅小幅扩大2024年1-5月全国房地产开发投资累计完成颜为4.1万亿元，累计同比下降10.1%。其中住宅开发投资累计完成额为3.1万亿元，累计同比下降10.6%。2024年5月全国房地产开发投资当月完成颜为1.0万亿元，同比下降11.0%.环比上升9.7%。其中住宅开发投资完成领为0.7万亿元，同比下降10.9%.环比上升9.2%。15%16,000当月环比（右）B0%1414.00010%60%12,000125%10.00040%8,00020%0%6,0000%4.0002,000-10%0+40%-15%2018201920202021202220231-5M241220%12,000100%15%10,0008,00060%10%40%5%6,00020%0%4,0000%5%2,00020%40%2018201920202021202220231-5M24开工同比降幅扩大，竣工降幅有所收窄2024年1-5月全国房屋新开工面积为3.0亿平，累计同比下降24.2%。其中住宅新开工面积为2.2亿平，累计同比下降25.0%。3华泰证券2024年5月全国房屋新开工面积为0.7亿平，同比下降22.7%，环比上升5.7%。其中住宅新开工面积为0.5亿平，同比下降22.8%，环比上升6.3%。20%12,00030%10%10,00020%0%8,0000%10%6,00010%-20%4.00020%30%2,00030%40%040%오50%2018201920202021202220231-51M2420%8,00030%10%7,00020%6,00010%0%5,0000%10%4,0003,00020%2,00020%30%1.00030%40%040%50%2018201920202021202220231-5M242024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平，累计同比下降11.6%。2024年1-5月全国房屋骏工面积为2.2亿平，累计同比下降20.1%。12010%1220%1005%805%0%0%5%40-10%10%-15%2020%0-15%25%2018201920202021202220231-5M242018201920202021202220231-5M244华泰证券市场仍在调整，关注核心城市复苏征兆市场量价仍在调些，建议关注核心城市复苏征兆。具体米看，销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct:成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8即ct,环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct:70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct,环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，但新政之后核心城市的复苏征兆也值得我们关注：征兆一：核心城市成交连峡站上荣枯线。3-5月，北京/上海的二手住宅成交套数连续三个月高于1.21.5万套，深圳的二手商品房于35月分别录得51964942/4871套成交，连续三个月维持在5000套左右的“荣枯线”水平，这也是深圳2021年6月份以来最高规模的连续3月成交。二钱城市方面，如果假设2021-23年的二手住宅月均成交套数为荣枯线，杭州、青岛、成都的二手商品住宅销售35月连续三个月在荣枯线水平以上。此外，近期数据显示，上海二手房成交相对火热，6月1-16日，二手房备案套数达到13388套，且在15日创出2023年9月以来单日浙高，若能持续，或将稳定市场预期。征兆二：经纪人与房东预湖稍微转暖。1)经纪人端：根据贝壳研究院数据，517新政之后一周，即5月26日数据开始显示经纪人对前端销售预期开始较明显的转暖，近三周平均值环比前三周增长22%，其中一线、二线、三线分别提升74%、20%、15%。2)房东端：中原数据显示，北京、上海、深圳、广州报价指数四周滚动环比分别提升20%、16%、101%、30%,显示房东对市场预期小幅回暖（中原报价指数：反映业主调价行为，50%意味着上调报价与下调报价占比相同，越高越好)。上海：二房文套数深圳一广州1,4001201,2001001,0008080060600202000e销售量同比降幅收窄2024年1-5月全国商品房销售面积为3.7亿平，累计同比下降20.3%。其中，商品住宅销售面积为3.1亿平，累计同比下降23.6%。2024年5月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降20.7%，环比上升12.2%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降22.8%，环比上升12.1%。5