华泰证券HUATAI SECURITIES基本面待修复，行业进入政策窗口期房地产开发增持（维持）2024年5月17日|中国内地行业月报房地产服务基本面尚在修复，行业进入政策雷口期，关注资源充沛运营稳使的房企SAC No.S0570519010002chenshen@htsc.comSFC No.BIO834+(8盼21289722285月17日，统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况。4月数据显示房地产基本面仍待玫善：开发投资同比降幅扩大，开竣工同比降幅均有所收窄，销售量价仍在调整，房企到位资金降幅收窄情况改善但仍有压力。SAC No.S0570519070001目前房地产市场仍处于调整之中，但4月下旬以来供需两端政策持续发力，SFC No.BRD825+(862128972218高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明骑的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板SAC No.S0570520090003块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。SFC No.BRC046+(862128972087SAC No.S05701220500224月房地产开发投资同比下降10.5%，降幅较3月扩大0.5即ct。拆分开发链+86的75582492388条具体来看：1)土地端：4月土地市场成交偏弱，供应与成交建面同比分别下降38%30%(3月同比下降50%/49%)，土地市场仍偏弱，但降幅有所收SAC No..S0570122120008qikangxu@htsc.com窄。2)开工端：4月新开工面积同比下降14.0%，由于去年4月基数较低，+(862128972228降幅较3月收窄11.4pct。3)骏工端：4月骏工面积下降19.1%，降幅收窄2.6即ct,或因保交楼余量项目仍在持续推进，竣工降幅小幅收窄。4)施工方面，2024年1-4月施工面积同比下降10.8%，降幅较去年全年扩大3.6pct。房地产开发沪深300市场量价仍在调整，政策支持有望助力行业企稳。销售量方面，4月销售面积同比下降22.8%，降幅较3月扩大4.6pct:成交金额同比下降30.4%，降幅较3月扩大4.6pct。房价方面，4月70城新房价格指数同比下降3.5%，12降幅较3月扩大0.8pct,环比下降0.6%，降幅较3月扩大0.3pct:70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月扩大0.9pct,环比下降0.9%，降幅较3月扩大0.4pct。4月下旬以来行业支持政策密集落地，需求端北京、May-23Sep-23Jan-24May-24深圳、天津放松限购，杭州、成都、西安取消限购，供给端多城市加速落地住房以旧换新政策，供需两端发力，有望助力行业企稳，期待政策效果显现。4月全国房地产开发企业到位资金同比下滑213%，较3月收窄7.7pct。具体来看：1、4月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑6.3%、35.8%，降幅较3月收窄52、11.0pct:2、国内贷款、自筹资金同比下降14.3%、600266CH5.17上升5.7%，分别较3月收窄8.0pct,由降转升。3、房地产开发投资同比降招商蛇口001979CH12.18幅与开发贷降幅小幅转负。目前房企到位资金同比下降，房企现金流仍存在002244CH7.76600153CH12.91买入一定压力。但房地产协调机制持续落地，据国务院吹风会，截至到5月161908HK19.03日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350华润夏地1109HK42.23亿元，融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。中国海外发展688HK19.77960HK15.46投责建议越秀地产123HK7.16华润万象生活33.60重点推荐：1)A股开发：城避发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份：2)保利物业6049HK39.68港股开发：建发国际集团、华涧置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产：26.863)物管公司：华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、滨江服务。招商积余001914CH15.12滨江服务3316HK23.80风险提示：行业政策风险：行业下行风险：部分房企经营风险。1华泰证券正文目录3投资降幅小幅扩大3开或工同比降幅有所收窄…358112华泰证券投资降幅小幅扩大，开竣工同比降幅收窄2024年4月全国房地产开发投资同比下降10.5%，降幅较3月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1)土地端：4月土地市场成交偏弱，供应与成交建面同比分别下降38%30%(3月同比下降50%/49%)，土地市场仍偏弱，但降幅有所收窄。2)开工端：4月新开工面积同比下降14.0%，由于去年4月基数较低，降幅较3月收窄114pct。3)竣工端：4月竣工面积下降19.1%，降幅收窄2.6pt,或因保交楼余量项目持续推进，竣工降幅小幅收窄。4)施工方面，2024年1-4月施工面积同比下降10.8%，降幅较去年全年扩大3.6即ct。投资降幅小幅扩大2024年14月全国房地产开发投资累计完成额为3.1万亿元，累计同比下降9.8%。其中住宅开发投资累计完成额为2.3万亿元，累计同比下降10.5%。2024年4月全国房地产开发投资当月完成颜为0.9万亿元，同比下降10.5%，环比下降13.6%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降10.5%，环比下降12.3%。15%14,000当月环比（右）80%12,00010%60%1210,00040%5%8,00020%0%6,0004,0000%5%2,000-20%-10%40%-15%2018201920202021202220231-4M2420%12,000100%15%10,00080%60%10%8,00040%5%6,00020%0%4.000-5%2,00020%-10%040%-15%2018201920202021202220231-4M24开竣工同比降幅有所收窄2024年1-4月全国房屋新开工面积为2.4亿平，累计同比下降24.6%。其中住宅新开工面积为1.7亿平，累计同比下降25.6%。2024年4月全国房屋新开工面积为0.6亿平，同比下降14.0%，环比下降20.7%。其中住宅新开工面积为04亿平，同比下降15.3%，环比下降22.1%。3房地产华泰证券20%12,00030%10%10,00020%0%8,000150%10%6.00010%-20%4,000-20%30%2,00030%40%040%50%2018201920202021202220231-41M241820%8,00030%10%7,00020%6,0000%10%5,0001010%4,0003,000-10%20%2,00020%30%1,00030%40%040%50%2018201920202021202220231-4M242024年1-4月，全国房屋施工面积为68.8亿平，累计同比下降10.8%。2024年1-4月全国房屋竣工面积为1.9亿平，累计同比下降204%。12010%1220%15%1001010%5%0%0%5%401-10%2010%15%20%-15%-25%2018201920202021202220231-4M242018201920202021202220231-4M244华泰证券市场仍在调整，期待政策效果显现市场量价仍在调些，政策支持有望助力行业企稳。具体来看，销售量方面，4月销售面积同比下降22.8%，降幅较3月扩大4.6pct:成交金额同比下降30.4%，降幅较3月扩大4.6pct。房价方面，4月70城新房价格指数同比下降3.5%，降幅较3月扩大0.8即ct,环比下降0.6%，降幅较3月扩大0.3pct:70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月扩大0.9pct,环比下降0.9%，降幅较3月扩大0.4pct。但4月下旬以来行业支持政策密集落地，需求端北京、深圳、天津放松限购，杭州、成都、西安取消限购，供给端多城市加速落地住房以旧换新政策（参考报告：5月12日《地产“以旧换新”需要多少资金支持？》），供需两端发力，有望助力行业企稳，期待政策效果显现。2024年1-4月全国商品房销售面积为2.9亿平，累计同比下降20.2%。其中，商品住宅销售面积为2.5亿平，累计同比下降23.8%。2024年4月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降22.8%，环比下降41.7%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降25.1%，环比下降40.7%。10%14,00060%5%12,00040%0%10,00020%5%8.0000%6,00084,000-20%6-15%20%2,00040%25%60%030%2018201920202021202220231-4M241610%12,00050%40%145%10,00030%8,00020%-5%%6,0000%-10%10%4,000-15%2,00020%40%25%0-50%30%2018201920202021202220231-4M242024年1-4月全国商品房销售金额为2.8万亿元，累计同比下降28.3%。其中，商品住宅销售金颜为2.4万亿元，累计同比下降31.1%。2024年4月全国商品房销售金额为0.7万亿元，同比下降30.4%，环比下降37.8%。商品住宅销售金为0.6万亿元，同比下降32.3%，环比下降362%。5