海通國際行业研究/房地产证券研究报告HAITONG行业专题报告2024-05-31Lilei Tu养老地产系列研究（1：lilei.tu@htisec.com结庐人境大国丰，老有所养夕阳红授资要点：·养老地产内涵和特燕。养老地产是以地产为载体、养老为核心，将住宅、商业及养老服务融合在一起，从而为老年人提供基本养老服和多层次多功能服务的一种新兴业态。它具有以下特点：1)目标客户集中老年人，项目选址与规划要求高。2)上下游产业链长，参与主体较多。3)投资大、回收期长、专业性强。4)依靠专业化的养老服务来实现增值，结合商业金融实现持久发展。·海外养老地产主要模式。1)美国。美国养老地产模式有三种：向健康老人销售养老地产的差异化养老社区（太阳城模式入运营商主导出租的持续护理退休社区模式(CCRC)、金融机构参与且出租为主的RETs模式。2)日本，日本养老地产主要分为个人或单位向老人出租空闲房屋并提供养老服务的“住宅”模式，以及开发商建造各种适合老人居住的房屋和设施并提供各种服务的“机构设施”模式两大类。3)德国。从老年人衰老过程中的护理资源配置由少增多来划分，德国养老地产分为居家养老、照料型住宅和养老院三类，·我国养老地产现状和未来发展空间。我国正向重度老年化社会迈进，从而加重了老年抚养负担。我国65岁以上人口占比从1964年的3.6%上升至2023年的15.4%。老年抚养比由1982年的7.98%上升至2022年的21.83%，远高于同期人口大国印度的10.17%。同时，我国养老设施严重不足，养老地产急需加强。2022年底，我国养老服务床位数为822.3万张。过去四年的养老服务床位数年平均增速为3.17%。假设未来我国养老服务床位数年均增速为2%-4%，每张床位对应住宅地产建面为25-35平米。由此推算，藏至2050年我国新增养老地产潜在需求为1.52亿平-5.75亿平（中性假设下3.18亿平），·养老政策框架基本建立，地产突出老有所养。我国老龄工作目标逐渐从“五个老有”发展为“六个老有”。“六个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。结合国家老龄工作相关战略制定，我们认为与养老地产相关的政策有以下几个方面：1)公共环境无障碍和居家适老化改造；2)存量资源改建养老设施；3)社区居家养老服务；4)城企联动普惠养老。·养老地产轻重站合，融合发展是楚势。目前我国养老地产分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式，两者主要差异在于居住时间的长短，常住养老又分为CCRC社区模式、住宅出售模式、物业参与模式和以房养老模式。候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。我们认为，为顺应我国老龄人口特点以及社会发展特征，我国养老地产模式将居家、社区、机构三位一体融合发展，进一步发掘存量业务机会，并与智能化应用相结合。·我国养老地产具体产品分析一一泰康之家。泰康之家养老社区采用持续照护模式，即CCRC模式，独创医养结合特色，满足不同身体状况的长辈的照护需求，实现一站式退休生活解决方案。收费方面，泰康之家的收费模式主要有两种：1)本研究报告由海通国际分销，海通保费+标准月费；2)入门费+标准月费。保单客户可通过购买1份年金险，提前国际是由海通国际研究有限公司，锁定入住权和储备养老金，一次性解决了本人及配偶和父母的养老问题。海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团·授责建议：我们认为有关养老顶层设计的政策支持方向明确。此前率先布局养其他各成员单位的证券研究团队所老服务的物管企业和开发商在未来或将充分受益。建议关注：1)开发类：保组成的全球品牌，海通国际证券集利发展、万科A、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、团各成员分别在其许可的司法管辖建发国际集团等；2)物业类：华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、区内从事证券活动。关于海通国际中海物业、绿城服务、越秀服务、建发物业等。的分析师证明，重要拔露声明和免·风险提示：养老市场空间受经济景气程度和养老观点变化的影响；养老地产的责声明，请参阅附录。(Please see盈利模式尚不够成熟，appendix for English translation ofthe disclaimer)请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明海通國際HAITONG行业研究·房地产行业目录51.1养老地产的定义和内酒51.2养老地产的主要特点…52。海外养老地产主要模式…2.1美国养老地产主要模式…22日本养老地产主要模式72.3德国养老地产主要模式…83.我国养老地产现状和未来发展空间…3.1我国迈向重度老年社会………3.2我国养老医疗设施严重不足…3.3未来我国养老地产规模的测算4。我国养老政策情况分析…4.1养老政策框架梳理……4.2养老地产相关政策……….155.我国养老地产的主要模式….175.1我国养老地产产业链…5.2我国养老地产的模式…5.3未来我国养老地产模式的发展趋势.216。我国养老地产具体产品分析一一泰康之家.6.1服务模式……6.2收费标准….247.投资建议：养老地产收益标的.…8.风险提示…请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明⊕海通國際HAITONG行业研究·房地产行业图目录图1养老地产开发相较于传统地产开发提出更多要求………5图2养老地产需要满足的五大功能需求….6图3图4近年来我国老年抚养比快速攀升…I0图52022年我国不同年龄段人口分布显示十年和三十年后形成老年抚养高峰…10图62022年各国老年抚养比(%)11图7图8近年来我国卫生机构每千人床位数停滞不前…11图9近年来我国卫生技术人员和护士每千人人数持续上升……………11图10未来我国城镇65岁以上老年人口数量的测算.……12图11未来我国需新增养老服务床位数的中性测算12图12图13“十四五”时期，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立……15图14养老地产产业链17图15CCRC社区运作模式19图16物业企业开展养老业务模式图17反向抵押养老保险和住房抵押贷款比较……20图18度假式养老地产模式21图19图20请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明⊕海通國際HAITONG行业研究·房地产行业表目录表1至2050年我国需新增养老地产建面的敏感性测算…………12表2我国老龄工作专项计划针对"六个老有"提出的目标任务…………14表3老年人居家适老化改造项目和老年用品配置推荐清单.……………16表4部分地方已出台指导存量资源改建养老设施的相关具体文件…16表5我国主要养老地产类型……表6居家养老代表项目表7泰康之家全国已开业项目及相关费用…22表8泰康之家服务体系和内客23表9椿熙堂居家养老服务…25请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明海通國際HAITONG行业研究·房地产行业51.养老地产基本概念1.1养老地产的定义和内涵关于养老地产的具体定义，目前业界尚未形成广泛认可的观点。我们认为，养老地产是一种投资规模大、回报周期长、上下游产业链长，整合较多资源，实现房地产业、服务业、医疗保健业、金融保险业等众多行业融合的新兴业态，具体而言，我们认为，养老地产是在人口老龄化背景下，以地产为载体、养老为核心，将住宅、商业及养老服务（涵盖医疗、娱乐、教育、餐饮、保险、金融等一系列产品与服务)融合在一起，从而为老龄人提供基本养老服务，并满足其多层次、多功能服务需求的一种新兴业态。我们认为，相对于传统的地产开发而言，养老地产开发有助于为房企发掘新客户群和赢利点。但同时对于房企而言，养老地产开发同样提出更多要求，具体而言：1)需要具备在医疗、保健等针对老年人需求方面的资源整合能力；2)需要具备寻找长期投资资金的能力；3)需要有对于养老产品的持续运营和管理能力，对于医疗、筹集长期投保健，餐饮等资源的整资资金的能力合能力传统地产开发业后期运营管理的能力1.2养老地产的主要特点我们认为，作为融合了众多行业的新兴业态，养老地产主要特点如下：1)目标客户集中老年人，项目选址与规划设计要求高。养老地产的目标客户群是60岁以上的老年人，从健康程度上又主要划分为完全自理型、介助型和介护型。这导致养老地产在选址和规划上要求颇高。首先，选址要求交通便利，周边生活配套设施齐全；其次，选址要求自然环境良好，空气清新等；第三，规划设计上要充分考虑老年人的需求，如设置无障碍通道，配备医疗服务站、康体文化和养生中心等。2)上下游产业链长，参与主体较多。首先，开发商是养老地产的开发者也是养老服务资源的整合者，居于养老地产链的核心位置；其次，养老地产的健康发展离不开国家养老政策的大力支持与有效监管；第三，无论前期金融机构的资金支持，还是后期医疗卫生和物业管理机构的积极参与，都是养老地产得以良性发展的重要因素。3)投资大、回收期长、专业性强。由于产业链长，投资规模大，总投资成本高，回收期长，加之医养服务专业性强，这使得养老地产的投资风险远高于一般住宅地产。同时，老年人消费较为理性、风险防范意识强，都会导致实际的消费潜力释放难度较大，请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明