湘财证券股份有限公司XIANGCAI SECURITIES CO.,LTD证券研究报告2024年06月22日湘财证券研究所行业研究去库存与新周期相关研究：核心要点：1.《销售数据跟踪：新政短期效口2024H1新房需求低迷拖累基本面，政策重心转向“去库存”果显现，沪广深成交回暖》上半年新房市场信心低迷、需求疲弱，前5个月商品房销售面积同比下降2024.06.0720%,库存去化周期拉长至历史高位，并且房价同环比下跌持续时间超过2.《周度数据跟踪：上海二手房上一轮下行周期。值得注意的是，二手房市场“以价换量”分流了部分新成交继续放量，广深新房成交逐房需求，成交量逐步企稳，表明住房总需求仍有支撑，但价格受供应较大影响仍有下行压力。从投资端看，由于前端销售低迷，房企拿地、新开工步回暖》维持低位，同时竣工也受到高基数和房企资金压力影响转为负增长，进而2024.06.17造成投资持续下行。430政治局会议对房地产政策重新定调，标志着未来一段时间地产政策将行业评级：增持开启新一轮宽松周期。中央层面的政策路径从2022年支持房企融资防风险，2023年推动“三大工程”建设稳投资，转向对供需关系影响更直接的近十二个月行业表现去库存，而且这是自2015年中夹层面提出“化解房地产库存”后再次强调“去库存”。未来房地产相关政策措施将围绕加快存量去化和优化新增供给两方面展开，今年5月以来降首付比、降货款利率、优化限购等需求端政策加快落地，一线城市积极跟进，并且政策仍有发力空间。6月7日国常会强调要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路”，因此我们预计更大力度的去库存相关政策将在下半年加快落地。2024年基本面预测：销量边际改善，投责依旧承压%1个月3个月12个月相对收益-12-8-18售高基数影响将逐步减弱，同时随着去库存政策发力，尤其是收储存量房绝对收益-17-28和以旧换新政策有望贡献新房销量，市场信心将继续修复，预计全年新房注：相对收益与沪深300相比销量同比为-11.8%。价格方面，考虑到目前二手房挂牌量仍然较多，“以价换量”还将持续，新房需求被分流至二手房，房价缺乏上涨动力，预计新房成交均价将小幅下降3%，全年新房销售金额同比为-14.5%。分析师：张智珑投资端：拿地和新开工将继续承压，娘工降幅有望在保交房政策支持下收证书编号：S0500521120002窄。由于统计局公布的土地购置费受到分期支付影响，通常滞后土地成交价款1年左右，我们使用100大中城市土地成交金额增速对土地购置费进Tel:(8621)50295363行预测，预计2024年土地购置费同比-6%。新开工受到拿地和开工意愿影响，目前房企仍以去库存为主，同时2021年市场下行以来拿地减少制约开工。土地成交通常领先新开工半年左右，我们预计2024年新开工仍雏持在较低水平，但在低基数影响下降幅将收窄，预计全年同比为-20%。地址：上海市浦东浙区银城路88号竣工方面，由于2023年受到保交楼政策支持以及前一年延迟竣工等因素影中国人寿金融中心10楼响导致基数较高，2024年1-5月竣工面积同比大幅下降。销售通常领先竣工3年，而销售在2021H2开始下行，目前销售回款较慢也会影响竣工节奏，因此今年竣工仍有下行压力，但我们预计在保交房和房企融资政策支持下，下半年竣工降幅将收窄，2024年竣工面积同比15%。施工方面，我们预测今年新开工将维持低位，进而拖累施工，预计2024年施工面积同比11,4%。投资方面，土地购置费和施工面积延续下降态势，不过单位施工投资额在低基数下有望小幅收窄，预计2024年开发投资额同比10.1%。湘财证券目前一二手房市场分化，新房需求持续低迷。430政治局会议开启去库存周期，5月以来一线城市楼市政策密集出台，刺激需求在短期内集中释放，尤其是二手房成交量显著回升，而政府收储政策有望在未来贡献新房销售。我们认为，当前市场进入博弈新一轮政策力度及政策效果阶段，而未来楼市政策仍有继续加码空间，基本面有望逐步改善，进而驱动估值继续修复。当前阶段建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，雏持行业“增持”评级。去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。湘财证券行业研究正文目录12024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存.…31.1行情：市场重新进入政策博弈及效采观察阶段312销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声.…13投资：拿地和新开工尚未改善，投资持续承压…1.4政策：重心转向“去库存”，开启新一轮政策周期…1322024H2展望：去库存政策发力，静待基本面改善.…2.1政策路径：控制供应，释放需求，政府收储….152.2政策效果：需求在短期内释放，持续性仍需观察222.3基本面预测：销量边际改善，投资依旧承压24264风险提示…26图表目录图1A股重点房企4月30日至今累计涨幅(%，截至6月21日)3图2A股重点房企PB(MRQ）3图3商品房销售面积：累计值（万平方米，%）图4商品住宅销售面积：累计值（万平方米，%）图5商品房销售额：累计值（亿元，%）…4图6商品住宅销售额：累计值（亿元，%）…图7商品房销售面积：近12个月滚动（万平方米）5图8商品房销售额：近12个月滚动（亿元）…5图9住宅销售面积：近12个月滚动（万平方米）5图10住宅销售额：近12个月滚动（亿元）…图11分地区商品房销售面积及金额……5图1230个大中城市：一周滚动成交面积（万平米）.6图13一线城市：一周滚动成交面积（万平米）…图14二线城市：一周滚动成交面积（万平米）图15三线城市：一周滚动成交面积（万平米）图16现房库存：累计值（万平米）…7图17十大城市：商品房可售面积（万平米）…图1814城二手房一周滚动成交面积（万平方米）8图1914城二手房成交面积（万平方米）…图2070个大中城市：新房价格指数同比(%)9图2170个大中城市：新房价格指数环比(%)图2270个大中城市：二手房价格指数同比(%)图2370个大中城市：二手房价格指数环比(%)图24中原二手住宅价格领先指数：北上广深9图25中原二手住宅租金回报率(%)…湘财证券行业研究图26百城租金收益率与10年期国债收益率(%)图27房地产开发投资完成额：累计值（亿元）10图28房屋新开工面积：累计值（万平方米）.10图29房屋竣工面积：累计值（万平方米）11图30房屋施工面积：累计值（万平方米）11图31房地产开发资金来源：累计值（亿元）…图32国内货款：单月同比(%)…图33100大中城市：住宅用地供应和成交建面（万平方米）图34100大中城市：住宅用地成交建面同比（三个月移动平均）图35100大中城市：各能级城市住宅类用地成交溢价率(%)12图36历次房地产周期拐点与政策调控时点….13图37上海5.27楼市新政调整前后对比.……图38广州5.28楼市新政调整前后对比图39首套及二套房商业货款首付比例调整情况梳理图40个人住房货款加权平均利率及5年以上LPR(%)图41个人住房公积金货款利率：5年以上(%)…图42现房库存去化所需资金规模静态测算…22图43上海：近7天二手房日均成交套数（套）…23图44广州：近7天新房日均成交套数（套）24图45深圳：近7天二手房日均成交套数（套)….24图46土地购置费增速与100大中城市土地成交金额增速…25图47新开工面积增速与100大中城市土地成交建面增速…图48新开工、竣工和销售面积累计同比…25图49房地产基本面核心指标预测表…26表1历次中央层面会议关于房地产市场的表述.表2《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》.16表34月以来重点城市楼市政策汇总17表45月17日保交房工作视频会及政策吹风会关于“去库存”的相关政策21湘财证券行业研究12024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存11行情：市场重新进入政策博弈及效果观察阶段地产股已经充分反映市场的悲观预期，当前市场博弈的关键是未来政策的力度，以及政策落地后的效果。4月下旬以来，核心二线城市取消限购、一线城市优化限购措施，再到4月30日召开的中央政治局会议重新为房地产政策定调，5月17日下调首付比例并取消房货利率下限，行业开启新一轮政策宽松周期，预期改善驱动板块估值快速修复。4月30日至今，申万房地产指数最高涨幅超过15%，涨幅位居31个申万一级行业首位，并且跑赢沪深300指数14pct。然而，近一个月板块调整回到起涨点，市场进入到政策效果观察阶段，同时也在预期更强有力的政策出台。从个股来看，近期调整后头部房企PB仍处于破净状态，我们认为在政策驱动及基本面预期改善的共同催化下，估值仍将继续修复。图1A胶重点房企4月30日至今累计涨幅(%，藏至6月21日)15105-10-1525-30资料来源：Wind、湘财证养券研究所图2A股重点房企PB(MRQ)资料来源：Wind、湘财证养研究所