行业报国联证券2024年06月17日GUOLIAN SECURITIES房地产强于大市行业相对大查走势行业逐步筑底，市场有望边际改善一房地产-沪深30020%2024年4月，政治局会议强调“消化存量房产和优化增量住房”，“国城施策”下，各地通过“以旧换新”、收储商品房等方式落实去库存。需求端，各城市陆续推出宽松政策，包括解除限购、降首付、降利率等。供给端，房地产触资协调机制逐步推进，防范40%化解存量风险，同时强调按需供地，优化土地供应机制。2023/62023/102024/22024/6从T0P20房企来看，2023年营收同比增长3%，归母净利润同比减少17.2%，毛利率和作者净利率分别下滑1.8pct、1.2pct,房企盈利能力延续下行。经营活功现金流量净额则继续保持高增长，华润置地、中国海外发展贡献较大。受市场趋势影响，需求端观望情执业证书编号：S0590523010002绪依然浓厚，供给端投资态度谨慎。但部分房企通过优化供给，聚焦高能级城市，经营好于行业平均水平。需求测算：中性假设下2024-2030年南品唐年均需求作至8.1亿平商品房需求测算时，考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%，商品住宅销售面积/商邮箱：hxjiang@glsc.com.cn品房销售面积为87%，城镇化率提升逐步放缓(70%前增幅降至0.5个百分点，70%后降至0.25个百分点)，人均居住面积每年提升0.4平方米。则在悲观、中性、乐观情景下，2024-2030年商品房年均需求分别为7.2、8.1、9.1亿平方米，需求增速中枢分别为-6.9%、-4.9%、-3.0%。预计在悲观、中性、乐观情景下，2024-2030年年均新开工面积分别为5.0、6.4、8.1亿平方米，增速中枢分别为-10.5%、-7.0%、-3.5%：年均竣工面积分别为6.2、7.3、8.5亿平方米，增速中枢分别为-6.6%、-3.9%、-1.1%：房地产开发投资完成额分别为9.4、10.0、10.7万亿元.增速中枢分别为-3.9%、-2.5%、-1.0%。改善性需求有望成为主要住房需求来源，带动市场修复。悲观、中性、乐观情景下，2024-2030年城镇化驱动住房需求年均销售面积分别为1.5、2.2、2.9亿平方米。2024-2030年年均改善性驱动住房需求销售面积釣为3.8亿平方米。此外，拆迁改造也将带来部分住房需求，释放周期分别为10、8、6年时，年均销售面积分别为0.2、0.3、0.4亿平方米。我们认为行业筑底有望逐步完成，板块估值将逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加人均居住面积的改善，市场有望持续修复。供给端，当下房地产市场销售低邃，土地成交规模和新开工面积持续承压，随着政策持续宽松，保降房体系逐步落地，新开工面积有望迎来边际改善。建议关注土储优质、触资能力强的国央企，以及改善性产品塑造能力较强的房企。二手房市场逐步回暖，建议关注二手房交易龙头企业。风隆提示：政策调整滞后性风险：市场修复不及预期：房企流动性风检：测算结论与实际情况具有偏差风检。EPSPECAGR-32024E2025E2026E2024E2025E2026E评招商蛇口0.961.131.2510.48.98.021%买入我爱我家0.070.100.1337.225.618.9111%买入相关报告盘价企稳》2024.06.022024.05.28请务必阅读报告末页的重要声明国联证券正文目录1.政策变化：强测去库存，持峡化风险…411中央层面：消化存量，优化增量…41.2地方层面：降低购房门槛与“以旧换新”双驱策动..·72.21财务表现：盈利延续下行，企业持续分化..92.2经营表现：销售结构优化，拿地态度谨慎...143。行业供需：筑底有望加速完成…193.1中性情景下，2024-2030年商品房年均销售面积为8.1亿平方米.·213.2中性情景下，2024-2030年年均新开工面积为6.4亿平方米..264.投资建议：改普性产品房企有望率先修复…325.32图表目录困表1：2023年以来重点城市需求端政策迁步宽松.…4图表3：2024年以来地方层面限购政策.，7图表4：各城市首付及利率政策，8图表6：T020房企营业收入及增速.…1010图表9：T0P20房企毛利率及净利率.…11图表11：1112图表13：T020房企经营活动现金流净颜及增速....13T020房企三道红线走势.…13图表15：T020房企三道红钱情况..13图表19：15图表21：图表22：1618困表26：8家房企新开工面积及增速..1819图表28：19请务必阅读报告末页的重要声明国联证券20图表37：70城二手房价格指数同比及环比..20图表39：中国城镇化率相比发达国家仍有上升空间，21图表40：各国城镇化率发展历程.21国表42：中国人均住房面积已达中上水平..22图表43：2024-2030年住宅需求面积测算...........23图表44：考意空置率时2024-2030年住宅需求面积测算（亿㎡）图表45：考虑需求漏横率时2024-2030年住宅需求面积测算（亿㎡)图表46：商品住宅销售面积占商品房销售面积的比例有所下清.，2525图表49：图表50：图表51：300城土地成交规划建面下行.…7图表52：100城南品住宅可售面积和去化周期仍处高位…27图表53：2024-2030年新开工面积测算（亿m）…282829312024-2030年房地产开发投责完成颜测算.…31国表63：2019-2026房地产行业历史戴据及中性情景测算汇总...31请务必阅读报告末页的重要声明国联证券1.政策变化：强调去库存，持续化风险1.1中夹层面：消化存量，优化增量2024年4月30日中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2024年，中央政府及相关部门针对房地产市场持续推出一系列政策，重点在于化解存量风险、消化存量房产、优化增量供给、以及推动城市更新和保库性住房建设。中万行业房地产指数一沪深300指数7月，政治局会议提出市场供4500需关系已发生重大变化，应适4月，政治局会议提出时调整调控政策因城施策推动保交房，控制新供房，盘活存量4000房，发展优质住房1月，央行提出建3500立货款利率动态调整机制30001-5月，部分一线城市和重点城市陆续取消或放松限购，4月，政治局会2500降低首付比例和房贷利率议提出推动建立房地产业发89月，认房不认货、降低首2000展新模式付比例与贷款利率、降低存量贷款利车等相继落地1500+2023/1/12023/4/12023/7/12023/10/12024/1/12024/4/1发布时间发布单位政策内容住建部表示，要做好存量住房公积金个人住房贷款利率调整政策衔接，对贷款2024/5/21住建部期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作做出住建部、自资部署。同时，中国人民银行发布房地产相关政策：1)降低商业性个人住房贷款2024/5/17部、央行和金管最低首付比例，首套房不低于15%，二套房不低于25%：2)取消全国层面首套局住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限：3)个人住房公积金贷款利率下调25BP。国务院政策例行吹风会中，中国人民银行副行长表示，将设立3000亿元保倖性住房再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。财政部、住建部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，将选取15个城市更新示范城市，中夹财政对示范城市给予定额补助。夹行发布《2024年第一季2024/5/6财政部、住建部度中国货币政策执行报告》，强调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，继续保交楼贷款支持。请务必阅读报告末页的重要声明国联证券中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构避房地产发展新模式，促进房地产高质量2024/4/30中央政治局发展。自然资源部发文，合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停渐增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下：商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则动态骑定其新出让的商品住宅用地面积上限。去化周期在18-36个月的城市控制供地：36个月以上的城市暂停供地，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。持续优先保障性住房用地供应，通过激活存2024/4/29自然资源部量土地、优化供地计划，并严格管控闲置土地，骑保住房建设需求得到满足，同时强化住宅用地管理，对超期未动工两年以上的闲置用地依法予以回收，以促进房地产市场的健康稳定发展。财政部、税务总2024/4/25财政部、税务总局联合发文，明确将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着局物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。国家金融监督管国家金融监督管理总局发文声明，强调将推动积极稳妥化解房地产风险，为加2024/4/19理总局快构建房地产发展新模式提供有效金融支持。国家金融监督管国家金融监督管理总局拔露，截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第2024/4/17一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超理总局过5200亿元。住建部召开保障性住房建设工作现场会，住建部表示全国已有65个城市报送2024/4/11住建部2024年保障性住房建设计划和项目，并督促尚未出台实施意见和配套政策的城市尽快形成保障性住房政策体系。住建部拔露，所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，截至3月2024/4/3住建部31日已有1979个“白名单”项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。国务院总理主持召开国务院常务会议，会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制2024/3/23国务院落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。国务院总理主持召开国务院第四次全体会议，部署落实2024年重点工作，强调2024/3/15国务院稳妥有序化解重点领域风险，把风险处置和推动高质量发展更好结合起来，及时出手处置苗头性问题，统筹推进各领域风险化解，努力掌握工作主动。住建部部长表示，我国城镇00多亿平方米存量住房需要更新改造来看，我国房地产还是有很大的潜力和空间的：已经充分赋予城市调控的自主权，要因城2024/3/9住建部施策，优化房地产的政策：对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。2024/3/6夹行行长明骑表示，后续仍存在降准的空间。住建部、金监总住建部、金监总局要求3月15日前地级及以上城市要建立房地产融资协调机2024/2/29局制。住建部发布通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，促进2024/2/27住建部房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落.住建部公布数据，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已有2024/2/20住建部57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元。央行调整5年期及以上LPR至3.95%，较上期下调25个基点。请务必阅读报告末页的重要声明