行业深度研究中性/首次PACIFIC SECURITIES房地产业研房地产住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放■走势比较报告摘要一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存据不完全统计，从2023年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内70余城市推出住房“以旧换新"相关政策。该政策是指房地产开发商或政府机平洋构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建券后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。二、住房“以旧换新”包括哪几种樸式？“以旧换新”主要包括收购模式、中介帮卖模式、购房补贴模式和旧份◆子行业评级转保四种模式。收购模式中各城市普遍对旧房房源和新房项目有一定限房地产开发制，对于旧房定价方式及置换等要求有所差异，郑州计划规模最高，常态限化政策落地后，各地规模有望进一步放量。中介帮卖模式增加兜底机制，加大优惠力度，能否去化存在一定不确定性。公三、“以旧换新”政策落地效采相关研究报告郑州提前结束试点，全面推广至市八区。南京意向认购积极踊跃，正证加快推进评估流程及正式签约。4月以来“以旧换新"城市能级提升，广州<发债房企2023年年报总结：短期首批参与项目数量最多。收购模式引入地方国企/城投平台直接入场收购，研虽然对于旧房房源有一定要求，但可以有效缩短二手房交易周期，提高效2024-05-15率，政策效果将更为直接。目前地方国资平台收购计划数量不多，可能主究《首张城中村改造房票在广州发放，要受限于其资金周转情况，后续中央对于长周期、低利率资金的支持力度郑州二手房“以旧换新”正式启动>》-有望进一步增加。中介帮卖模式相比于直接在市场上出售二手房，增加了告-2024-04-23兜底机制，但能否成功销售旧房主要受到旧房质量以及目前二手房市场情《保障房建设怎么搞？一以一线城绪的影响。此外，居民加杠杆的能力及意愿也影响以旧换新落地效果，同市为例>>一2024-04-19时居民对于换新的需求还受到旧房评估价格、新房房源可选项目位置及品质等因素的影响。电话：18311057693近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，效果有待进一步观察，“以E-MA IL:xuchao@tpyzq.com旧换新”政策作为房地产行业的重要政策抓手，受到各城市的积极关注，分析师登记编号：S1190521050001有助于消化存量住房，释放置换需求，并成为保障房供给来源中的重要组成部分。目前多数城市仍处于试点期，涉及到的旧房房源及新房项目受到电话：18217681683一定要求限制，随着各地政策逐步推进，城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大，市场下行压力将逐步缓解，建议关注相关地方国企及一般证券业务登记编号：S1190122070013开发商。五、风险提示：房地产行业下行风险：个别房企信用事件违约风险：房地产政策落地进程不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度研究PACIFIC SECURITIES住房“以旧换斯”政策积极推进，置换需求陆续释放2目录一、多地推进住房“以旧换新，助力房地产行业去库存.…4二、住房“以旧换新”包括哪几种模式7…4（三)购房补贴模式…11四、投资建议17五、请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度研究PACIFIC SECURITIES住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放图表目录4图表2：部分城市"以旧换新"政策采用收购模式的情况.…。5图表3：部分城市"以旧换新"政策采用收购模式的定价及相关要求...7图表4："以旧换新"中介帮卖模式流程…9图表5：部分城市"以旧换新"政策采用中介帮卖模式的情况..。1013图表8：郑州市房产交易服务平台网站.。14图表9：南京市"以旧换新"房源超市.。15图表10：一线城市"以旧换新"首批参与情况.。16请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度研究PACIFIC SECURITIES住房“以旧换斯”政策积极推进，置换需求陆续释放多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存4月末中共中央政治局会议首次捉出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。各地纷纷出台地产宽松政策，包括放宽限购，以及517新政之后下调首付比例、贷款利率等。另外，据不完全统计，从2023年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内70余城市推出住房“以旧换新”相关政策。该政策是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。我们梳理了已经公布相关政策的部分城市，以旧换新的模式包括哪几种？各城市计划推出的规模以及目前政策落地效果如何？接下来我们将具体进行分析。二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？(一)收购模式“以旧换新”收购模式主要是各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、人才公寓、安置房、出售等用途。目前已有10余个城市推进该模式。图表1：“以旧换新”收购模式流程客户客户置业顾问客户收购方评估机构房屋置换需求确定楼盘项目旧房评估，双方就价格达成一致客户置业顾问售房款用于购买新房客户收购方旧房收购过户收购方旧房处置，用于保障房人才房等请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远太平洋证券行业深度研究PACIFIC SECURITIES住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放收购樸式中各城市普遍对1旧房房源和新房项目有一定限制。经过我们对采用收购模式进行“以旧换新”的城市进行梳理后，发现各城市开展“以旧换新”采用收购模式一般会对旧房房源的位置、建筑面积、房屋用途等有一定要求。房源位置一般要求位于主城区内：建筑面积方面，太仓、苏州市相城区和安徽宣城要求旧房房源建筑面积在144平方米以下，武汉市陈口区要求存量商品房产权证面积120平方米以内：房屋用途一般要求为住宅。新房房源方面，多数城市指定新房项目为对应地方国企/城投平台旗下的商品房，如太仓、启东、无锡、黄石等地。此外还有部分城市可选择其他房企开发的新房，比如郑州市房产交易服务平台中展示的“以旧换新”商品房房源中存在部分其他市场化房企开发商的项目。故综合来看，新房开发商多数为地方国企和地方城投，还有部分民营企业。郑州计划规模最高，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。从规模体量上来看，郑州公布计划的数量最多，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中郑州城市发展集团有限公司计划收购二手住房完成5000套，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000套：其次为南京2000套。其余大部分城市规模多为几百套。江苏太仓分别于去年9月份和11月份推出前两轮“以旧换新”活动，规模分别为200名和800名，今年1月太仓市城市发展集团有限公司启动常态化商品房“以旧换新”业务：梁溪城发集团于今年4月在梁溪区无锡市区内首批次“以旧换新”活动，5月将范围拓展至无锡市，郑州同样于5月10日结束试点，进入全市铺开阶段。目前多数城市“以旧换新”政策处于前期试点阶段，随着各城市试点结束，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。图表2：部分城市“以旧换新”政策采用收购模式的情况时间城市文件/活动地方国企/城授旧房要求新房项目太仓市城市发鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭“以旧换新”活2002023/9/27展集团有限公分秀3个城发集团开发的动名司新小区太仓市市城范围之内、产权2023/11/1江苏太住房第二轮“以鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭800太仓市城市发证建筑面积在144平方米以9仓旧换新”活动分秀、桃园新著、忆江南康名展集团、太仓城下、房屋用途为住宅常态化商品房养公寓、松韵雅庭、熙华合市建设投资集2024/1/12“以旧换新”活源云庭、江南禾风云庭、海团有限公司动和澜庭等请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远