化慧博智能投研行业深度研究报告www.hibor.com.cn2024年5月20日房地产行业深度：行业现状、政策分析、修复路径及相关企业深度梳理研究报告随着我国经济的快速发展，房地产市场一直扮演着重要角色，对经济发展和社会稳定具有重大影响。然而，自2021年以来，我国房地产市场进入了持续的调整期，销售需求不足、房企信用风险、金融机构融资谨慎等因素导致了房地产市场的下行。为了应对这些问题，改府出台了一系列政策来支持房地产市场。政策的出台旨在促进住房需求的增长，帮助房地产市场恢复周期。未来在政策的引导和支持下，房地产市场有望焕发生机。本篇文章将针对房地产行业进行解读。分析房地产行业的经营现状，并探讨当前周期所存在的问题。基于以上内容，我们将预测行业未来的修复路径，分析长期住房需求。此外，还将介绍相关企业的业绩表现，以帮助读者更全面地理解房地产行业的现状及发展趋势。希望这些分析能为大家提供对房地产行业的新视角和启发。目录一、行业现状.二、周期分析..16三、当前政策分析……四、周期修复路径前瞻.…21五、长期住房需求分析.……六、七、参考研报.一、行业现状慧博目前，房地产行业基本面进入了持续下行阶段，其中供需两端都出现了历史罕见的快速下行。房地产销智售、开工、拿地、房价等前端指标均经历了深度调整。投1、销售需求支撑不足，房企销售不及预期统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%(1-2月-20.5%)，其中商品住宅销售面积同比下降234%：1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%(1-2月-293%)，其中商品住宅销售额同比下降30.7%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024年一季度百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大。1/32【解码行研报告】扫码加入知识星球28万+研报库7x24微信机器人获取20+最新研报自助查询&下载慧博智能投研行业深度研究报告www.hibor.com.cn2024年5月20日图1：2024年一季度统计局商品房销售面积和金额分别图2：2024年一季度克而瑞百强房企销售面积和金额分同比下停19.4%和27.6%别同比下降50.7%和49.1%150%150%100%100%50%50%0%0%-50%-100%50%一百强房企金领累计同比一商品房销售而积累计同比一百强房企面积累计同比从克而瑞百强房企市占率来看，市场仍在寻底，百强房企销售情况同比降幅继续扩大，一季度销售业绩规模相较2021-2023年下降幅度分别为49%、48%、72%，规模收缩明显。相比较下，T0P10房企降幅表现由于其他梯队。各排名梯队的房企销售总额市占率自2020年达到峰值后，呈逐渐下降趋势。2024年1-3月T0P10、T0P30、T0P50、T0P100房企占商品房销售额的比例降至193%、29.7%、34.1%、39.6%(2020年3月为38.4%、59.1%、70.7%、82.0%)，行业头部房企集中度进一步降低。表4：2024年一季度百强各梯队房企累计销售金额较2021-2023年均有大幅下滑单位：亿元，万2023年金2023年面2024年1-32024年1-3相校2022相校2021平方米积同比TOP10060064-18%33499-26%846549%-48%-72%4865-51%TOP102638015285-23%412444%-38%2306-50%TOP11-301683491282209-509%131674973993-31%941-53%-60%81%576-52%T0P51-1009354-24%5093-26%1191-50%-59%-77%667-52%数据来源：克而瑞、开源证养研究所图3：2021年以来行业头部房企集中度进一步降低100%80%60%40%20%0%-6102-02020-4202TOP10TOP30TOP50TOP100数据来源：Wind、克而瑞、开源证券研究所(2)高基数下一季度表现不及预期，央国企表现优于平均2/32化慧博智能投研行业深度研究报告www.hibor.com.cn2024年5月20日2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%，中国海外发展、华发股份、华润置地、招商蛇口和滨江集团保持正增长，民企地产例如碧桂园、融创中国和新城控股等销售降幅均超过30%，市场份额收缩。2024年一季度头部房企销售降幅扩大，23个样本房企销售同比均下降，绿城中国、中海地产整体降幅在30%以内，头部央国企降幅在50%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。表5：2024年1-3月夹国企销售表现高于头部房企平均水平2023全年数据2024年1-3月数据万平米销售金额西积同比相较2022保利发展4222238613%630-45%31%49%367万科A3761-10%2466-6%58043%46%-68%391-37%中海地产30985%133649%602-28%25%-33%202-53%30702%1307-8%507-36%10%-25%224-34%绿城中国3011686532-13%42%240招商蛇口29360%12232%402-44%-15%44%167-45%216953%2686-51%177-87%91%219-80%189111%8658%315-31%4%-24%145-37%1735108023554%37%-61%1641536-31%877-14%167-62%-63%-76%98-59%15353348%2635%44%67越秀地产142014%4458%217-50%57%-13%7045%中国金茂1412-9%8286%175-60%45%-72%95-62%12605%3990%204-59%-12%27%69-58%1135107114054%55%-80%130-43%融创中国84850%608-53%100-66%-86%-91%86-62%760-35%969-19%119-62%-76%165-34%70044%51439%101-65%-82%85-40%美的夏业-11%530-10%10456%48%-68%86615-29%257-20%73-57%-64%-74%31-58%505-50%429-30%4371%46-62%42829545%83-44%-63%88%63-36%中南建设399-39%333-39%47-61%-71%40-60%2、士地出让数据下滑，房企拿地聚焦一二线除2024年1月外，全国土地累计出让数据自2021年下半年以来持续保持负增长状态，2023年统计局百城住宅士地成交累计建面和金额分别同比下降24%和18%：中指355城住宅土地成交累计建面和金额分别为同比下降23%和16%，2023年四季度以来同比降幅有收窄趋势。3/32慧博智能投研行业深度研究报告www.hibor.com.cn2024年5月20日图4：2021下半年来土地成交面积同比以下降趋势为主图5：2022年来土地成交金颜同比以下降趋势为主40%50%209%30%0%10%10%20%30%40%1202-50%60%-70%-80%-90%一中指355城累计面积同比增速一中指355城累计金领同比增速2024Q1中指355城住宅士地成交面积和金额分别同比下降29%和12%。从各能级城市表现来看，得益于2023年一季度核心城市销售数据边际回暖，一线和二线城市宅地成交金额在2023年上半年有所回升，但下半年收销售拖累土地出让数据同比降幅扩大，一线城市2024Q1成交面积和金额同比实现增长，三四线城市表现持续欠佳。从9个核心一二线城市土地成交金额来看，2021-2023年成交情况基本逐年下降，2023年仅武汉小幅增长。表6：2024Q1中指355城宅地成交面积和金额分别同比下棒29%和12%2024年3月2024年1-3月355城土地(万方)(元/平)(亿元)(元/平)15881-35%25111848%47131492312%1045401-54%22556158.09%13868373%6041二线384527%87522775.69%10083189918831163537%676365812.5%35663218723%61323721189-276.1%81252314612%3873一线60-559%203337239.0%2473680219%27492二找80684026.99%19292%13857182150630920512.7%594810811817国6：2023年各能级城市商品住宅成交面积同比以下降国7：2023年核心城市土地成交金颜同比以下降为主（亿元)100%3000250050%050%上海北京深圳广州杭州南京苏州成都武汉线城市二线城市■2021■2022■20234/32