房地产房地产保障房系列报告二一保租房建设势如破竹，助力城市2024年05月14日新青年宜居宜业投资评级：看好（维持）行业深度报告行业走势图齐东（分析师）qidong@kysec.cnhaoying@kysec.cn房地产沪深300证书编号：S0790522010002证书编号：S0790123060017行12%0%·保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业深度报通过比较上海保租房项目，可以发现保租房供应拥有以下几个特点：1、地理位24%置相对偏僻：2、租金成本更具优势：3、租住体验逐渐提高：4、满足多群体租36%住需求：5、租住条件相对严格：6、户型以小面积为主。就实际情况来看，新开48%2023-052023-092024-01业的保租房项目不论是社区配套还是租住体验均超出预期，甚至高于市场大多数的普通租赁项目。且保租房拥有更加便宜的租金和灵活的退租方式，对于刚入职数据来源：聚源薪资并不高的年轻人而言更加友好。所以我们认为随着各地保租房供应推进，势相关研究报告必会吸引更多城市新青年入住。短期来看，保租房供应增加，或引流部分刚需购房需求。但从长期来看，保租房更多满足流入人才阶段性、过渡性住房需求，待《2023年房地产行业综述：销售不及新市民财富积累充足后，有望完成人才引进-保租房商品房的闭环动作。预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑一行业深度报告》-2024.5.13·政策利好下，保粗房建设稳步推进《解决实际居住需求为导向，北京、“十四五”期间，按照规划，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600深圳优化限购政策一行业点评报告》多万新市民、青年人的住房困难。从实际完成情况来看，2021年以来保租房筹源证-2024.5.13集建设均超颜完成，三年累计完成比例为65%。其中上海推行“一张床、一间房、《深圳、西安、杭州放松很购政策，一套房”保租房体系，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性加快去化存量房产一行业周报》租赁住房项日，覆盖16个行政区域及临港新城。根据上海市住房规划，到“十-2024.5.12四五”期末，累计建设筹措保租房总量、形成供应分别为60、40万套（间）左右。截至2023年底分别完成“十四五”规划期末总量的77.7%、66.8%。·多元化住房供应，打造低价舒适的居住体验华润有巢马桥A」店为华润打造的示范级保租房社区，多层次满足人才住房之忧，有望成为已发行RETs的储备扩募资产：城投宽庭江湾、光华社区是上海规模最大保租房RETs项目，区位优越，高品质的租住体验具备区块独特竞争力：金桥幕紫里由上海老牌国企金桥集团打造，具备十余年丰富运营经验，也是上海体量最大租赁社区之一，满足板块青年多样化需求。总体而言，上述项目各户型租赁条件不一，主要保障城市新青年居住需求，但其相对低价的租金标准、多元化社区服务及高品质的租住体验已超出市场多数租赁住房。在“市场+保障”双轨制政策刺激下，我国保障性租赁住房建设稳步推进。保租房项目收入相对稳定，为发行公募ETs提供可能，从而实现“投、融、管、退”的商业闭环。所以我们认为随着国家金融政策支持力度加大，将推动市场化租赁住房纳保动力，增加保租房市场供应量同时，也可加速盘活企业存量房资产。具体推荐标的包括：万科A(泊窝)、金地集团（草莓社区）、中国海外发展（中海友里)、招商蛇口（壹间公窝）：受益标的：龙湖集团（冠窝）、华润置地（有巢）。·风险提示：项目出租情况不及预期、政策落地不及预期、市场下行致租金下降。请务必参阅正文后面的信息被露和法律声明1/36行业深度报告目录1、政策利好下，保租房建设稳步推进.51.1、2021年以来保租房筹集建设均超额完成.…51.2、上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系…2、华润有巢马桥A店：多元化住房供应，打造示范级租赁社区.…92.、华涧示范级保祖房社区，保倖城市建设者居住需求92.2、户型多样设施齐全，一站式解决人才住房之忧..113、城投宽庭江湾、光华社区：规模最大保租房RETs项目，推动保租房标准化发展…163.2、高品质居住体验，满足多群体租赁需求41、老牌地方国企打造，助力板块人群宜居宜业.…4.2、青年发展型社区，提供良好稳定居住环境…5、总结：打造低价舒适的居住体验，保租房有望“轻运营”5.1、满足多元化居住需求，或影响新青年购房意愿…5.2、保租房RETS稳步落地，加速盘活存量资产…326、投资建议…33图表目录图1：一线城市十四五计划保租房筹建套数占比均超40%.5图2：预计2023年底全国累计等集保租房规模将达到565万套（单位：万套)…6图3：上海浦东、闵行区保祖房套数最多.8图4：上海黄浦区保祖房租金均值最高…8图5：上海临港、黄埔、静安区保祖房轮候比例最高8图6：上海保粗房一居室与单间合计占比达82.5%.……8图7：截至2024年4月初，随申办”APP已上线75个保倖性租赁住房项目…9图9：华润有巢马桥A店位于闵行区马桥镇核心位置…图11：华润有巢马桥A店含闵行区首个“渐时代城市建设者管理者之家”图12：华涧有巢马桥A店“一套房”产品179套…图13：华润有巢马桥A店“一间房”房源2166套…图14：华润有巢马桥A店“一张床”有两人间户型…图15：华润有巢马桥A店一张床有四人间户型.…图16：华涧有巢马桥AI店“一间房”占比最大.…12图17：华润有巢马桥店室外公区配有蓝球、羽毛球场图18：华润有巢马桥A店提供多项舒心服务图19：华润有巢马桥A店配备多个公共配套设施图20：华润有巢马桥A店企、事业单位入住占比较大….14图21：城投宽庭在上海已开业运营7个社区…图22：江湾社区拥有7栋租赁住宅楼…图23：光华社区拥有3栋租赁住宅楼请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明2/36之开源证券行业深度报告图24：江湾社区、光华社区位于杨浦区浙江湾城核心区位.图25：江湾社区拥有一室户至三室二厅5种户型图26：江湾社区拥有一室户918间图27：江湾社区拥有一室二厅325间图28：江湾社区拥有三室二厅104间.图29：江湾社区配有健身房…….20图30：江湾社区配有公共洗衣房….20图31：江湾社区配有公共厨房….20图32：光华社区拥有一室4种户型.…图33：光华社区拥有一室户1119间…图34：光华社区拥有一室二厅115间.…图35：光华社区室内配置齐全…图36：光华社区服务中心配置台球来…图37：光华社区服务中心配置公告休息区…图38：江湾、光华社区40岁以下租户占比达93.96%..23图39：江湾、光华社区本科及以上学历租户占比90.77%图40：金桥集团规划截至“十四五”末开业9个项目…….24图41：金桥暮紫里邻近2号线创新中路、华夏东路站.…25图42：金桥暮紫里是上海规模体量最大的租赁社区之一….25图43：金桥暮紫里建设了“新时代城市建设者管理者之家”图44：金桥暮紫里提供1-2房产品……….26图45：金桥暮紫里提供1房2453套…图46：金桥暮紫里提供1房1厅52套……图47：金桥暮紫里提供多人间1210间…27图48：金桥暮紫里1房为主力产品.…图49：金桥暮紫里内部配备1万方的商业综合楼…….28图50：金桥暮紫里含有棒球场等功能空问.….28图52：承租上海保租房和市场租赁住房公积金提取限颜分别为4500、3000元/月…30图53：新开业租金3000无/月保租房项目装修同样出色.…图54：上海部分保租房项目月租金针对中高收入人群…图55：截至2024年5月14日已有5支保障性租赁住房RETs完成发行表1：保倖性住房可以满足合理租住需求5表2：截至“十四五”末，上海市预计累计筹建60.7万套（计划60万套）保租房6表3：上海已建成“渐时代城市建设者管理者之家”达到了24个.…7表4：有巢国际公寓社区马桥店基本情况…表5：华润有巢马桥AI店整体租金位于500-3600元/月.…表6：华润有巢马桥AI店不同产品租赁条件有所不同表7：按照假设华涧有巢马桥A店年租金收入5828.25万元.表8：按照假设华涧有巢马桥A店年租金收益率为3.5%…表9：江湾社区、光华社区基本情况…表10：江湾社区租金范围为3924-12037元/月.…表11：江湾社区店不同产品租赁条件有所不同…表12：光华社区租金范围为3060-9339元/月…22请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/36行业深度报告表13：按照假设江湾社区年租金收入11753.9万元…….23表14：按照假设光华社区年租金收入5980.9万元23表15：按照假设江湾社区、光华社区年租金收益率均为4.0%…表16：金桥暮紫里基本情况…表17：金桥暮紫里租金范围为2000-4300元/月.27表18：金桥暮紫里不同户型租赁条件不同.…表19：保租房以小面积户型为主…表20：已发布的保障房公募RETs准入条件比较表21：我们持续看好具备丰富运营经验的长租公寓企业…请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明4/36行业深度报告1、政策利好下，保租房建设稳步推进1.1、2021年以来保租房幕集建设均超额完成2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，近年来政府和地方机构扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，仍需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。住房类型户型面积单人家庭≤35平本地户籍或常公共租赁住房市场价30%、特困人群3%两口之家≤50平≤3年本市低收入人群住人口三人以上≤60平常住人口≤70平≤3年人才90%(社会主体出粗)5年内不得转让，5年之同期同区城同品质商品住房三人以下65平左右后转让也只能转让给符共有产权住房本地户籍长期无自有住房市民市场参考价格的50%四人以上85平左右合中请共有产权住房的人群资料来源：深圳市住建局官网、开源证券研究所根据我们报告《保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建领》统计，自2021年4月政治局会议以来，政府一直呼吁增加保障性租赁住房的建设与供给，出台了一系列财政补助、土地优先供应、信贷扶持、税费减免等支持政策，统筹推进住房保障工作。规划方面，“十四五”期间，我国计划建设等集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市十四五期间将分别筹建保租房40万、47万、60万、60万套，保租房筹建都将达本市住房供应总量的40%以上。15060%50%10040%30%5020%10%0%深圳广州上海厦门北京石家庄福州青岛十四五住房供应计刻（万套）■十四五保租房筹建计划（万套）占十四五住房供应比例数据来源：深圳特区报、新华网等、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息被露和法律声明5/36