房地产房地产地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存2024年05月29日行业深度报告投资评级：看好（维持）齐东（分析师）qidong@kysec.cnhaoying@kysec.cn行业走势图证书编号：S0790522010002证书编号：S0790123060017一房地产一沪深300据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、24%行12%广州)，超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城深度报0%市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，12%三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、24%开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠2023-052023-09202401加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。数据来源：聚源·限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代2024年4月30日，自然资源部发文明确指出，去化周期在18个月以上的城市相关研究报告要控制、36个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内42个重点城市《上海多层次优化胸房条件，后续宽的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024年3月份重点城市平均销售面积松政策可期一行业点评报告》37.3万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来-2024.527同期低位。库存方面，截至3月底，重点城市平均库存规模858.8万方，同比小《住建部要求各城限货放松，新房销幅下降0.8%。重点城市去化周期为24.58月，环比增长4.8%，创2018年以来新售降幅整体收窄一行业周报》高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为1821、19.48、34.11个月。源证-2024.526自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调证快去库存节奏一行业点评报告》机制落地见效。截至3月未，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”-2024.521项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金颜超5200亿元人民币。且根据我们不完全统计，截至5月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超4800个，融资需求超7800亿元，授信颜度超2200亿元。银行审批方面，光大、华夏、中信等19家银行先后对接项目数量接近2万个，已披露批复项目书超600个，总授信颜度超2000亿元，项目申报方面以民企为主。2024年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于18个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、绿城中国、新城控股等优质企业。·风隆提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。请务必参阅正文后面的信息被露和法律声明1/31行业深度报告表6：当前“以旧换新”模式存在诸多限制…表7：郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践…16表8：2016年以来部分省份和国家部委实施商品住宅供地限制政策18表9：2024年3月重点城市商品住宅销供比、库存及去化周期（单位：万平方米，月）………22表10：自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效…23表12：银行机构高效审批，“白名单”放款提速.….27表14：我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企…………………29请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明3/31立开源证券行业深度报告1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多雏度优化了楼市政策：西安全面取消住房限购措施，公积金货款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购：杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。表1：2024年以来重点城市陆续松外限购政策城市2024/1/27广州根据上海市住房城乡建设管理委和市房屋管理局联合发布的《关于优化本市住房很购政策的通知》.自12024/1/30上海月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴钠社会保检或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区城（崇明区除外）限购1套住房。1月30日综合市场消，即日起苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍2024/1/30苏州地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开。即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通20242/6北京州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或钠税需满3年的要求2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成页为本市户籍居民的家庭)限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房：2024/2/7深圳取消落户年限以及缴钠个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异)能提供购房之日前3年在本市连续撒钠个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。3月14日，杭州市明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同2024/3/14杭州时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。3月27日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。该文件发布于2021年8月，文中称“夫妻2024/3/27北京离异的，原家庭在离异前铜有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，不再审查购房者资格2024/4/18长沙条件。海口4月23日，海口市住建局发布《办事指南》，明确符合条件的个体工商户在海口胸买商品住宅时，可享2024/4/23受与当地居民同等待通。成都4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康2024/4/28发展政策措施的通知》，从4月29日起，全市范国内住房交易不再审核胸房资格。4月30日，北京市住房和城乡建设委英会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1、本市户籍居民家庭（含2024/4/30北京驻京部队现役军人和现役式警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)，已在京桐有2套住房的：2、本市户籍成年单身人士，已在京桐有1套住房的：3连续5年（含）以上在本市搬钠社会保检或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京桐有1套住房的。4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。《通知》明20244/30天津确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明4/31立开源证券行业深度报告日期城市房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核脸购房资格。5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，通知提到，有两个及以上未2024/5/6深圳成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范圆内再购买1套住房。西安5月9日，西安市住房和城乡建设局等部门发布通知，全面取消全住房限胸措施，居民家庭在全市范国2024/5/9内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。5月9日，杭州市住保房管局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，《通知》提及在杭州市范2024/5/9杭州围内购买住房，不再审核购房资格。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。5月24日，珠海市住房和城乡建设局等多单位联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干2024/5/24珠海措施》（简称《措施》），取消商品住房的购买限制。及南北转型等重点区城的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”。二是将新城以及南北转型等重点区城的非沪籍人才购房区城扩大至所在区全城：非沪籍单身人士购房区城，扩大至外环内二手住2024/5/27上海房。三是对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算桐有住房套数。已赠与住房不再计入赠与人铜有住房套数。四是对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。五是多孩家庭可再购买1套住房。六是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。5月28日，一、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴钠个人所得税撒纳证明2024/5/28广州或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待适。二、居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房货款可按首套住房认定：在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房中请住房货款政策可按核减后名下住房套数认定。资料来源：央广网、光明日报、中国日报网等、开源证券研究所随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于120平米以上户型不限购，北京外环可多购买1套、上海多孩家庭可再新购1套住房等。表2：藏至5月28日全国仅余北京、上海、广州、深圳、天津部分区城、海南省保留限购政策城市其他要点1、允许在京桐有2套住房的京籍居民家庭、在京桐有1套住房的京籍单身人士、在京桐有1套住房且连续5北京年在京撒钠社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。2、取消通州胸房时落户、社保或钠税需满3年的要求。1、外环外区城购房身份由“家庭”放松至“单身”。2(多孩+12、单身外环内限购1套二手房，外环外限购1套新房上海1(多孩+1套)套)或二手房。新城以及南北转型等重点区城满2年限购1套。临港满1年限胸1套。广州除增城、从化、黄0.5120平米以上不限购请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明5/31行业深度报告城市其他要点镇、花都外，全部1、有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房很购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。深圳2、非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范圆内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年天津市内六区20.5120平米以上不限购1、多孩家庭（术成年子女两个及以上）海口、澄迈、万宁、临高、陵水、儋州、乐东、白沙)可购3套。海南省全城限购2最高5年2、落户即可买房，享受本地居民同等待遇：家庭为单位可购买2套，多孩家庭+1套数据来源：央视新闻、贝壳、建设银行深圳市分行、天津本地宝公众号等、开源证券研究所统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%(1-2月-20.5%)，实现从2022年2月份以来连续24个月累计数据同比下滑：1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%)，实现从2023年7月份以来连续8个月累计数据同比下滑。进入2024年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。图1：2024年一季度统计局商品房铺售面积和金领分别周比下停19.4%和27.6%150%100%50%0%-50%商品房销售面积累计同比,商品房销售金额累计同比数据来源：Wind、开源证券研究所2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求2.1、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市请务必参阅正文后面的信息拔露和法律声明6/31