中泰证券美国ETs:起源于下行期、成熟于全球化ZHONGTAI SECURITIES房地产/公募REITs证券研究报告/行业深度报告2024年5月31日■全球REITs概况：RETs(Real Estate Investment Trusts)自20世纪60年代在美国执业证书编号：S0740523020005推出以来，已有44国家和地区相继推出相关市场，截止2023年底，EPRA口径全球REITs总规模逾1.69万亿美元，近十年来亚洲市场已成为R日Ts增长的主力。各国家和Email:youzp@zts.com.cn地区RETs市场建立的时间和背景各不相同，但成熟市场RETs有明显的税收优惠驱动联系人：陈希瑞Email:chenxr@zts.com.cn■美国REITs筒析：截止2024年1月底，根据Nareit口径，美国RETs拥有约4万亿美元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募股权和抵押REITs,其中富时基本状况Nareit指数市值规模达到1.30万亿美元，美国REITs起源于下行期、成熟于全球化，上市REITs数36税收政策和经济周期对市场的发展产生了重要影响。长期回报率方面，RETs在上具有行业总市值（亿元）1053.07一定优势，但近年RETs走势弱于股市，且夏普比率一般，在抗通胀方面，RTs是实行业流通市值（亿元）519.49物资产，具有很强抗通胀属性。R日Ts与房价走势具有较强相关性，与股指的相关性要显著大于与债券指数的相关性，指数方面，目前RETs已被纳入多支REITs指数，REI行业-市场走势对比Ts指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为ETF基金。135细分市场表现：从底层资产看，美国公募RETs底层不动产类型十分丰富，包括工业、15办公、零售、住宅、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等十三类不动产类型。得益于AI的爆发带来了巨大的算力需求，近年数据中心REITs表现亮眼。近30年来，富时RETs估值倍数整体呈上升趋势，其中数据中心、工业、电信类RET一上证播数后市展望：受到经济增长、通货膨胀、地缘政治和美国总统大选等众多因素的影响，预相关报告计2024年的美国REITs市场将充满不确定性。但值得注意的是，美国市场上的投资者对大类实物资产的配置仍然不足，海外REITs的基本面依然保持韧性，2024年美联储大概率将开始降息，RETs市场将迎来潜在配置机会。投资建议：1)近五年来，DC REITs市场表现显著优于标普500，预计在A川高速发展下，数据中心与铁塔等基础设施资产将显著受益。2)美国千禧一代组建家庭人口潮将会增加对住宅公寓类RETs的需求，此外该类资产庞大的市场规模、高分红收益率、强大的融资能力等将带动资产受益。3)随着婴儿潮一代人口的老龄化，老年人住房需求的增长预计将推动医疗保健类RETs受益，风险提示：研究报告中使用的公开资井可能存在信悬滞后或更新不及时的风险：研报中采用的海外或论文数据无法保证时效性，存在信息滞后可能，请的情参考。全球地嫌政治风险：美国作为最为全球最大的经济体，在当今全球局势动荡背景下，容易受到外部政治、经济、科技等影响；宝观测控及经济形势不晴定性：海外国家与我国国情差距较大，无法直接参考对比，相关经验更不能复制，请务必阅读正文之后的重要声明部分中泰证券ZHONGTAI SECURITIES行业深度报告内容目录11.RETS发展历程：快速增长，方兴未艾-5-1.2RETS类型：可从投资方式等多个维度划分-9-1.3RETS制度：各国RETS在组织形式等方面各有差异-10-2.美国RETS剖析：起源、回报与价值.-12-2.1.美国RETS起源于下行期、成熟于全球化-12-2.2.RETS长期回报优秀，但近年表现一般-15-2.3RETs将有助于优化退休投资组合表现.-25-3.细分市场巡礼：美国各类型REITs梳理.3.2近年数据中心RETS表现亮眼-27-3.3.估值倍数整体呈上升趋势-29-3.4.高比例分红提供了稳定的现金流回报.-30-4.总结与展望：32-请务必阅读正文之后的重要声明部分2中泰证券ZHONGTAI SECURITIES行业深度报告图表目录-8-围表12：1960-1979年REITs市场分市情况-14-14--14-16--18-图表29：富时Nareit REITs在不周通张水平下收益情况(%)(1988-2020年)-19-图表33：标普500与富时REITs估值情况.请务必阅读正文之后的重要声明部分3-中泰证券ZHONGTAI SECURITIES行业深度报告-21-23-困表41：罗素2000指数中RBITs占比情况…-23-请务必阅读正文之后的重要声明部分4-中泰证券ZHONGTAI SECURITIES行业深度报告1公募REITs全景解析：历史、类型与全球布局1.1.RETs发展历程：快速增长，方兴未艾REITs（Real Estate Investment Trusts)即不动产信托投资基金，是一种通过发行胶份或受益凭证汇集授资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行授资经营管理，将授贵综合收益按比例分配蛤授资者的证券工具。其核心功能是实现不动产证券化，即将规模大、流动性低的不动产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品，我们可以将其理解为把底层不动产资产进行“PO”,投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的RETs份额，募集资金投资利益共享园区或高速公路等投资者风险共担REITs不动产按份额分配收益基础设施项目扣除经营费用之后的绝大部分利润REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有44国家和地区相继推出相关市场，截止2023年年底，EPRA(The European Real EstateAssociation)口径全球REITs总规模逾1.69万亿美元，其中，美国是全球最大的RETs市场，总市值近1.21万亿美元，占全球总规模71.9%.亚洲市场方面，日本上市RETs总市值约1050亿美元，占全球REITs总规模7.3%，是亚洲最大的市场；新加坡上市的REITs总市值约650亿美元，中国香港上市RETs总市值约200亿美元，中国大陆目前REITs市值余额130亿美元，请务必阅读正文之后的重要声明部分5-