中国平安PINGAN专业让生活更简单证券研究报告房企2023年报综述：结算业绩承压，稳健经营为先地产杂谈系列之五十三行业动态跟味报告地产行业强于大市（维持）平安证券归#净利润同比下降25.6%，降幅较2022年收窄1个百分点。2023年15家上市房企整体毛利率16.8%，同比下降3.4个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部排徊。业绩保脖度（期末合同负债/过去一年营业收入）91.%，近年首次回落至100%以内，短期业绩端压力犹存。分企业来看，央企表现相对占优，2023年15家H上市房企中央国企整体营收维持正增长，同比增长7.5%，归#净利涧同比下降16.8%，降幅较2022年收窄8.9个百分点。水平(6.%)，降幅较2022年大幅收窄15.1个百分点。展望2024年，多家房企谈化销售规模目标，更加注重稳健经营与现金流安全，反映对楼市预期依旧谨慎。2023年15家上市房企拿地保持谨慎，全年平均拿地销售面积比47%、拿地销售金额比34%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比降幅(5个百分点)明显低于拿地销售面积比(11个百分点)，拿地回归高地价的核心城市仍在延续。2023年央国企销售额同比增长同比下降1.9%，降幅小于民企(-19.2%)，平均拿地销售金额比29%，高于民企(20%)。在手现金楚续下滑，夹国企时务状况优于民企：销售端的压力亦体现在房企的现金流上，2023年末15家上市房企整体在手现金9267亿元，同比下降9.2%。其中，央国企2023年末在手现金7758亿元，较2022年末下降6.1%，降幅远低于民企(-22.3%)，反映央国企在销售、胎资端更大优势。15家上市房企别除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.9%、49.9%、184.4%，“三条红线”维持绿档，但现金短债比较2022年末下降13.7个百分点，有所弱化。授贵建议：03年典型房企规模缩表、业绩承压、毛利率下行等趋势仍在延续，但随着减值压力逐步释放，预计后续利润端降幅有望逐步收窄，但仍需关注楼市承压带来的房企现金流压力。近期政治局会议强调去库存，北京、深圳等地陆续优化限购政策，地产板块整体迎来反弹，展望后市，尽管地产板块已经历连续反弹，但机构持仓及个股市值仍处于历史低位、市场对房价下行及房企业绩担忧反应已逐步钝化，可以适度底仓布局，同时考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳右侧上车机会。个股方面，地产建议美注土储质量优化、历史包被较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等：同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领城龙头。风险提示：1)楼市成交持续疲款风险：2)个别房企流动性问题发酵、连镇反应超出预期风险：3)政策改善及落地执行不及预期风险。在手现金承受压力，资源向央国企果中投责建议与风险提示增收不增利，归母净利持续萎缩2023年15家A+H上市房企整体营收同比增长3.2%，增幅较2022年收窄0.7个百分点，归母净利润同比下降25.6%，降幅较2022年收窄1个百分点，其中15家上市房企中金茂出现亏横，将其别除后，剩余14家房企整体归母净利润同比下降19.9%，降幅较2022年扩大6个百分点。>从利润拆分来看，2023年归母净利润增速低于营收主要源于：1)毛利率同比下降3.4个百分点至16.8%；2)减值损失同比增长24.3%至534亿元；3)对联营企业和合营企业的投资收益同比减少38.7%至142亿元。一营业收入一同比一同比30.00030%2.50030%234%40%325,00025%20%226%219%2.00020.00020%10%20%1.500.00%10%15.00015%01.00010,00010%营收同比毛利率变动5.000%30%30%40%2017201820192厘02021202220232017201820192厘02位1202220233少数股东损益占比微降，业绩保障度回落至100%以内>2023年15家上市房企整体少数股东损益占比同比下滑1.8个百分点至27.5%。考虑各房企向核心城市核心区城聚集过程中合作开发现象仍旧存在，后续少数股东横益占比料难大幅下行。>2023年末15家上市房企合同负债余额2.3万亿元，较2022年末下降9.2%，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）91.9%,近年首次回落至100%以内。>受前期高地价、房价下行、以价换量等因素影响，短期结算毛利率难以迅速筑底反弹，仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。35%1380%140%129.1%130.5%30%29.4%275%1182%120%1043%25%240%225%100%919%20%21.1%20%15%40%10%20%2017201820192020202120230%20172018202020212023