民生证券RETs专题研究报告（二）MINSHENG SECURITIESREITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化2024年06月12日》RET5利好政策频发，促进市场高质量发展。2024年初，由于“会计类第推荐维持评级4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致RETs平均分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证REIT5估值有所修复。2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引-一会计类第4号》，明确基础设施REIT5投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动RETs市场扩容。2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs:1)“推云动债券和不动产投资信托基金(RETs)市场高质量发展”；2)“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3)“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基分析师李阳金等税收政策”，显示政策层面对RTs市场高质量发展的高度重视。执业证书：S0100521110008》近一年REITs指数下跌10.08%，2024年以来市场修复明显。2023年6邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立月11日至2024年6月11日，中证RETs(收盘)指数跌幅达10.08%，沪深执业证书：S0100122080002300(收盘)指数跌幅为7.66%，中证1000指数跌幅为19.96%，中证全债和邮箱：chenli_yj@mszq.com国债指数张幅分别为6.25%和5.47%，近一年REITs市场整体表现低迷；2024年初至2024年6月11日，中证RETs指数涨幅为5.08%，景气度分化明显，相关研究博时招商蛇口产业园RET、中金山东高速REIT张幅达到17.84%，16.28%%，1.上海房地产政策点评：新房二手房政策齐而嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大为13.34%；从波动性表现来看，截至发，以旧换新补贴助力去库存-2024/05/272024年6月11日，中证RETs(收盘)近250日波动率为12.95%，低于沪深22024年4月中国房地产销售数据点评：百300(收盘)14.12%和中证1000的24.02%，高于中证全债1.13%和国债指数虽房企销售操盘金额规模环比回落，仍为年内次高-2024/05/010.71%,居于股债之间。3.“以旧换新政策点评：南京、郑州相继推》2024年一季度保租房和商场类RET5业绩表现亮眼，产业园类和高速公路行房产以旧换新，盘活存量决心显著-2024/0类RETs营收略降。2024年初至一季度，除国泰君安城投宽庭保租房RET未4/30公布相关数据外，完成营收业绩预期的有9只RETs,未达公告预期的有23只：1.2024年3月中国房地产销售数据点评：百虽房企销售操盘金额规模环比大幅提升，市场2024年初至一季度，完成可供分配金额预期的有20只，未达公告预期的有13回暖-2024/04/02只，其中商场类和保租房类业绩完成度较好，主要由于延续上季度良好态势，保.2024年2月中国房地产销售数据点评：百租房各项目经营收入环比持平，出租率呈高位小幅波动。24Q1多数产业园类虽房企销售操盘金领规模底部运行，市场尚待RT5收入和可分配资金环比下降，租金呈持平或微降，且出租率下降的基金呈转暖-2024/03/04现多数。利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；24Q1保租房类RETs营收整体变化不大，净利润有所上升，出租率表现稳健，呈高位小幅波动，多数RET出租率超过96%。24Q1高速公路类REITs营收同比下降，主要源于恶劣天气影响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素；24Q1能源类RETs和环保类RETs板块出现分化；24Q1仓储物流类REIT5整体运营承压，且已经反映在基金估值中，三只基金收入环比皆微降；24Q1商场类RETs作为新资产类型第一次发布季报，基金经营表现较好，其中在出租率方面都能够实现98%-99%，收缴率也都超过97%。风险提示：RETs资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产目录1RETs市场行情及分析…31.1中证RETs(收盘)指数走势及分析31.2各支RETs张跌幅分析…352.1各支RETs的业绩完成度…52.2 REITs.具备高分红特性………623 REITs波动性介于股票和债券之间3各板块RETs业绩分析883.2保租房类REIT5113.3高速公路类REITs.12143.5环保类RETs……163.6仓储物流类REITs.163.7商场类RETs…184风险提示插图目录.…本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产1 REITs市场行情及分析1.1中证REITs(收盘)指数走势及分析2024年初，由于“会计类第4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致RETS平均分配率利差增勖加，投资者情绪回暖，中证RETs估值有所修复。2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引-会计类第4号》，明确基础设施RETs投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动RETs市场扩容。2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及RETs:1)“推动债券和不动产投资信托基金(RTs)市场高质量发展”；2)“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3)“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”，显示政策层面对RETs市场高质量发展的高度重视。2024年1-2月份受政策及节后市场流动性修复等因素影响，REITs价格得以提升，换手率也在持续提升。2024年3-5月，由于相关季节性因素影响，产业园、物流园出租及续租不理想，投资者投资意愿度较低，或是价格持续走低的主要因素，区间RETs换手率回落，5月中句换手率甚至低于0.58。图1：中证RETs(收盘)指数走势1,200.002.001,000.001.50800.00600.001.00400.000.50200.000.000.002023-01-09-09202023-04-090920220220232023202320232024-012024-06-09收盘价一换手率资料来源：Find,民生证券研究豌注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2024年6月11日1.2各支REITs涨跌幅分析2024年初至2024年6月11日，中证REITs指数上涨5.08%。张幅前三名是博时蛇口产园REIT、中金山东高速REIT和富国首创水务封闭武REIT,张幅分别达到17.84%、16.28%和16.05%。张幅较小或出现下跌的主要是产业园RETs和仓储物流RETs,嘉实京东仓储基础设施RET跌幅最大为13.34%，或因24年本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产1月4日，嘉实京东仓储基础设施RET发布关于武汉项目主要承租人的续租情况公告，经协商调整后租金同比下降13.16%。图2：各支RTs张跌幅20%10%0%-10%-20%嘉实京东仓储基础设华安张江产业红土创新盐田国泰君安临港创新产业园写国君安东久新经济国泰君安城投宽庭保租司中金安徽交方中信建投国家电投新能司华夏合肥高新国金中国铁建高速F华夏杭州和达高科产园T富国首创水务封闭才式资料来源：Find,民生证券研究院注：数据统计为2024年截至6月11日数据本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产2一季度经营情况2.1各支REITs的业绩完成度整体来看，已公布一季报的33只RETS中，除国泰君安城投宽庭保租房RET未公布营收外，超额完成营业收入预期的有9只，未达标的有23只。从所属板块来看，保租房和仓储物流类RTs的可供分配资金的完成度较好，其中5只保租房REITs中，仅有红土深圳安居REIT为99.55%，3只仓储物流类REIT中，仅有中金普洛斯REIT为99.62%。而能源类的完成度分化较大，中信建投国家电投新能源RET完成度达129.62%，而鹏华深圳能源REIT仅有72.74%。图3：2024年季度各RET5业绩完成度-营收140.00%45000120.00%4000035000100.00%3000080.00%2500060.00%200001500040.00%1000020.00%50000.00%0华浙类华安张江产业建信中关村产业马合肥高新国泰君安临港创新杭州和达高科产二中金门安京保障房T基金华润有马REIT广交投广河高速中国交建高吗国金中国铁建高中金安徽交业EIT中信建投国家电投新能F创新盐田港京东仓储基础设资料来源：iFind,各项REITs年度基金公告，民胜正券研究院注：国泰君安城投宽庭保租房RET未公布相关数据整体来看，已公布一季报的33只REITs中，可供分配金额达标的有20只，末达标的有13只。从所属板块来看，商场类、保租房、仓储物流类ETs的可供分配资金的完成度较好，其中商场类和保租房类RTs全部达到预测值，而产业园类的完成度分化较大，华夏合肥高新RET完成度达121.52%，而建信中关村产业园REIT仅有34.07%。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告