中信建投证券CHINA SECURITIES证券研究报告·行业深度业绩及经营表现分化，政策红利持续释房地产放REITs行业2024年一季报业绩综述核心观点共有33只C.RETs公布一季报。本季度RETs业绩表现整体分化，其中保租房最为平稳，高速及产业园整体承压，经营权业态维持强于大市内分化较大，整体三大业绩指标平均达成率均超100%。分业态来看，保租房RETs业绩平稳抗周期属性仍在，仓储物流RETs出租率有所下滑，产业园区REITs以价换量现象延续，消费RETszhujinbj@csc.com.cn运营稳健，高速公路同比承压仍待修复，生态环保及能源内部表SAC编号：S1440519120002现分化。进入2024年，RETs市场持续提质扩容，政策利好频SFC编号：BPU491出，积极因素仍在累积。中证RETs(收盘)全收益指数年内较低点上涨18.8%。一级市场提质扩容具备投资性价比，二级市场huangxiaotian@csc.com.cn建议重点关注高股息、抗周期、强原权三大方向。SAC编号：S1440520070013摘要2024年一季度BITs蓝体业绩表现分化，三大指标平均达成率发布日期：2024年05月08日均超100%。一季度保租房业态整体业绩最稳，产业园区、高速市场表现整体承压。各业态内个券业绩亦有分化，经营权类分化更大。拥有可比业绩指引的RETs收入、EBITDA、可供分配金额达成14%率分别为102%、113%、108%，较2023年四季度均有提升。6%各业态业绩及经营表现分化。(1)保租房：一季度业绩平稳，出租率维持在94%以上高位。(2)仓储物流：扩募REITs出租率承压，嘉实京东EIT维持满租，启动风险缓释措施。(3)产业园区：吸纳承压“以价换量”现象延续，板块租金单价多表现为下房地产跌。(4)消费：运营稳健出租率维持高位，购物中心业态REITs客流量同比增长，嘉实物美EIT租约长且经营稳健。（⑤）生态相关研究报告环保：两项目业绩表现分化，首创水务污水处理量同比增长15%以上。(6)高速公路：业绩同比承压仍待修复，板块内表现分化。2024-04-28【中信建投房地产】：成都全面取消平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT及国金中国铁建REIT受益限购，信号和实质意义重大【中信建投房地产】：地产行业周报于区位优势，业绩和经营韧性更强：(7)能源：各项目经营表现2024-04-28(420-4.26):深圳推出“以1旧换新”分化，国电投ET风资源向好表现最佳。国开行发放配售型保障房建设贷款【中信建投房地产】：REITs周报C-REITs政策红利持续释放，积极因素不断累积，一级市场提质(4204.26):在审项目估值压降，202404-28扩容更具投资性价比。年初以来受益于长期回调估值性价比凸监管发文强调推动制定R旦Ts法律法规显、固收资产荒行情下利差走阔、政策红利频出三大因素，RETs【中信建投房地产】：地产行业周报二级市场企稳改善，中证REITs(收盘)全收益指数较年内低点2024-04-20(4.13-4.19):销售边际改善，郑州出台配售型保障房细则上涨18.8%。我们认为受REITs首发估值持续压实、可选储备项【中信建投房地产】：RETs周报目丰富、原始权益人预期趋于理性等因素影响，RETs一级市场(4.13-4.19):一季报业绩指标超预2024-04-20增量的投资机会优于二级存量项目，更具性价比：二级市场弹性期达成，内地及香港RETs拟纳入沪深港通或将较一级偏弱，但考虑到政策红利持续，我们继续看好高股息、强韧性、强原权三大主线的投资机会。本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度报告目录1、一季度各业态及个券表现分化，业绩指标超额达成…11.综述：业态及个券表现分化，业绩指标超额达成….11.1.1同环比视角：业绩表现分化，保租房最稳，产业园、高速等业态修复承压…11.12达成率视角：三大指标平均达成率均过100%，较四季度均有提升..31.2保障性租赁住房：一季度经营稳健，出租率维持94%以上高位…1.3仓储物流：一季度可供分配金额达成率106%，扩募Rs出租率承压51.4产业园区：一季度收入及可供不及预期，“以价换量”策略延续..81.5消费基础设施：首批3只消费REITs运营良好，出租率均在98%以上高位111.6生态环保：首钢绿能RET表现不佳，首创水务REIT经营良好…131.7高速公路：一季度收入总体承压，货客比及区位因素较为关键.151.8能源基础设施：整体可供分配金额完成率超130%，国电投表现最佳…172、投资建议：C-RETS政策红利不断释放，一级市场提质扩容更具投资性价比….192.1市场回顾：政策红利年叠加资产荒下利差走阔，市场较1月底部上涨18.5%.…192.2展望及投资建议：当前一级市场提质扩容更具性价比，二级市场继续看好三大主线图表目录图表1：各业态2024Q1的收入同环比情况……图表2：各业态2024Q1的EBITDA同环比情况…图表3：各业态2024Q1的可供分配金额同环比情况图表4：各业态2024Q1业绩达成率及同环比汇总情况图表5：各业态2024Q1的收入达成情况.3图表6：各业态2024Q1的EBITDA达成情况3图表7：各业态2024Q1的可供分配金额达成情况…图表8：保租房RETs收入、EBITDA及可供分配金额情况.图表9：保租房RETs季度收入（万元)…4图表10：保租房RETs季度可供分配金额（万元）4图表11：保租房RETs租金（元/平方米/月）5图表12：保租房RETs出租率.…图表13：保租房RETs租户结构…5图表14：仓储物流RETs收入、EBITDA及可供分配金额情况6图表15：仓储物流RETS季度收入（万元）…图表16：仓储物流季度可供分配金额（万元）.6图17：仓储物流RETs月租金（元/平方米月）…7图表18：仓储物流RET出租率…图表19：产业园区RETS收入、EBITDA及可供分配金额情况..8图表20：产业园区RETS季度收入（万元）9图表21：产业园区可供分配金额（万元）请务必阅读正文之后的免责条款和声明。中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度报告图表22：产业园区RETs月租金单价（元/m/月）图表24：消费RETS收入、EBITDA及可供分配金额情况.11图表25：消费RETs季度收入（万元)…图表26：消费RETs季度可供分配金额（万元）图表27：消费RETs出租率稳中有升，嘉实物美REIT出租率显著改善图表28：生态环保RETs收入、EBITDA及可供分配金额情况.13图表29：生态环保RETs季度收入（万元）.13图表30：生态环保RETs季度可供分配金额（万元）图表31：中航首钢绿能RET生活垃圾处理量.….14图表32：中航首钢绿能RET上网电量.14图表33：中航首钢绿能RET厨余垃圾处置量…图表34：中航首钢绿能RET收入结构……图表35：富国首创水务RET污水处理量（万吨/天）图表36：富国首创水务RET产能利用率图表37：高速公路RET收入、EBITDA及可供分配金额情况图表38：高速公路RET季度收入（万元)…图表39：高速公路RET季度可供分配金额（万元）图表40：中金安徽交控RET客货车流量变化拆分.图表41：华夏中国交建RET客货车流量变化拆分….16图表42：中金山东高速RET客车、货车日均车流量…16图表43：首批2只高速公路RETs车流量变化.16图表44：汉孝高速和渝遂高速日均收费车流量变化…….16图表45：沪苏浙高速和山东高速日均收费车流量变化…图表46：能源基础设施RETS收入、EBITDA及可供分配金额情况17图表47：能源基础设施RETS季度收入（万元）图表48：能源基础设施RETS季度可供分配金额（万元)17图表49：鹏华深圳能源RET上网电量图表50：中航京能光伏RET结算电量18图表51：中航京能光伏RET结算电价……18图表52：中信建投国家电投新能源RET发电量及上网电量图表53：中信建投国家电投新能源RET上网电价.18图表54：中证RETs(收盘)全收益指数..19图表55：RETS平均分派率与长端利率利差约400-500bpS.19图表58：产权RETs最新估值分派指标、市场表现与业绩达成率（截至5月6日）23图表59：经营权RETs最新估值分派指标、市场表现与业绩达成率（截至5月6日)23请务必阅读正文之后的免责条款和声明。中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度报告1、一季度各业态及个券表现分化，业绩指标超额达成11综述：业态及个券表现分化，业绩指标超额达成1.1.1同环比视角：业绩表现分化，保租房最稳，产业园、高速等业态修复承压保粗房业绩最平稳，产业园区和高速整体承压，个券表现有所分化。截至5月6日，沪深两市共有36只上市EITs。其中，易方达深高速REIT、嘉实中国电建清洁能源EIT于3月底上市，中金印力消费REIT于4月底，晚于一季报报告期，故仅33只REITs披露一季报。我们分析RETs六大业态及个券业绩同环比表现（消费RETs无可比数据)，主要结论如下：(1)保租房整体业绩最稳，产业园区、高速整体承压。ETs六大业态同环比变化有所分化。其中保租房收入及EBITDA均实现同比正增长，业绩在各板块中最为平稳：产业园区、高速公路为代表的顺周期RETs则受制于市场供需关系和部分个券基本面因素同比表现承压，其可供分配金额同比下降6%、15%和21%。(2)个券表现亦在分化，经营权类业态内部分化较大。各板块内部表现不尽相同，生态环保、能源和高速公路等经营权类业态内部分化较大，部分个券因其自然资源禀赋更好（能源RETs)或区位更佳（高速RETs),业绩apha优势凸显：而产权类REITs多受不动产周期影响，各业态内部个券间的业绩表现和经营情况更趋同。(3)收入变化幅度最小，可供分配金额主观调节空间最大。RETs可供分配金额遵循“收入净利润EBITDA-可供分配金额”的调整计算过程，因此三大业绩指变化趋势可能有所背离。变化幅度上看，各板块平均收入同环比变化在士15%的区间，而EBITDA和可供分配金额的变化幅度则大体在土50%区间（仅能源RETs受个券影响超出)。此外由于可供分配金额的调整涉及未来支出预留、重大资本性支出等偏主观的调整项，因此与收入和EBITDA相比，其可主观调节的空间更大，走势也常有背离。图表1：各业态2024Q1的收入同环比情况图表2：各业态2024Q1的EBITDA同环比情况■同比■环比■比■环比15%50%10%40%30%5%20%10%0%5%20%30%40%50%数据来源RETs公告，中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明。中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度报告图表3：各业态2024Q1的可供分配金额同环比情况■同比■环比50%40%30%20%10%0%-10%仓储物流-20%40%-50%少3亿元，带造成可供分配金额环比增长2311.2%，带动板块可供分配金额环比大增图表4：各业态2024Q1业绩达成率及同环比汇总情况2024012024颗计2024012024顺计202012024颗计产权类产业区436R2%5%%07%0.7%264626462004200427%26045744574103%5平安广州广河RT21%36%40%24%213%&00720022%0.82%2159412线274490%27%63%3023713649340%请务必阅读正文之后的免责条款和声明。2