证券研究报告·需求筑底，政策坚定房地产2024年中期投资策略证券分析师：袁豪A0230520120001邓力A0230523050001陈鹏A0230521110002研究支持：陈鹏A0230521110002A0230521110002SWSRESEARCH2024.6.17SWS投资要点：RESEARCH1、政策分析：政策面转向需求侧，聚焦去库存决心坚定。4月30日，政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9年后再次强调去库存。5月17日，央行等四部委房地产政策吹风会，推出了首付比降至15%、房贷利率下限取消、推出5,000亿收储贷款等政策。5月27日，上海放松限购限贷政策，首付比和房贷利率降至20%/3.5%，28日广州和深圳首付比和房贷利率分别降至15%/3.4%、20%/3.5%。6月7日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路”。我们以为，房地产政策底层思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存并决心坚定，同时短时间内政策密集推出也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、且的性更强、持续性更好，其中稳房价且的明确。2、中期判断：基本面已深度调整，三大底部信号已显现。)对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。_目前我国销售和开工等前端指标已下降50%-60%，并预计全国房价降幅超28%，开工和房价基本上已经分别接近国际经验的平均最大降幅64%和31%，我国量价已经深度调整，并预计我国基本面已在筑底阶段。2)三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。三大底部信号包括：)按揭负担比明显改善：23Q4一线/二线城市家庭按揭负担比为57%/27%，分别较18年高点90%/47%显著回落。b)租金利差收窄至极值：24年5月百城租金回报率回升至2.23%，与10年期国债收益率2.29%的利差进一步收窄。c)千人开工套数显著超跌：23A/24E我国千人开工套数4.5/3.8套，较日美同城镇化率阶段的11.2套7.3套大幅超跌。3、高频跟踪：量价修复、挂牌见顶，高频数据走势向好。1)成交：丛政策前后成交对比来看，上海、深圳杭州二手房成交改善明显，北京二手房成交改善较弱。_日均成交变化：)6月至今vs前5月：上海+53%、北京+5%、深圳+18%、杭州+42%；b)各地政策后Vs前5月：上海+56%、北京+8%、深圳+30%、杭州+43%。2)房价：今年4月以来主流城市二手房房价周环比降幅收窄。其中，)一线城市从年内最低点4月的-0.37%收窄至6月的-0.2%、对应收窄0.17pct；b)二线城市从年内最低点4月的-0.41%收窄至6月的-0.21%、对应收窄0.21pct;c)三线城市从年内最低点4月的-0.51%收窄至6月的-0.10%、对应收窄0.41pct。3)挂牌：5月一线城市的二手房挂牌量有见顶迹象，其中北凉和深圳高位回落，上海和广州高位稳定。其中，北京二手房挂牌量环比~3%、深圳环比~5%、上海和广州环比持平。展望后续，鉴于政策面转向需求侧去库存、以及基本面三大底部信号已显现，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为本轮基本面修复将更为持续。4、投资分析意见：需求筑底，政策坚定，维持“看好”评级。一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、干人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4月底新表态以来，430、517、607等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、并决心坚定，高频政策也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、目的性更强、持续性更好，其中稳房价目的明确。鉴于政策面转向需求侧去库存、以及基本面三大底部信号已显现，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。5、风险提示：销售和融资资金趋紧，城改推进不及预期。www.swsresearch.com2主要内容1.政策分析：政策面转向需求侧，聚焦去库存决心坚定2.中期判断：基本面已深度调整，三大底部信号已显现3.高频跟踪：量价修复、挂牌见顶，高频数据走势向好4.投资分析意见：需求筑底，政策坚定，维持“看好”评级SWS3430后政策由供给侧转向需求侧、并不断强调去库存SWS比ESEARCH430政治局会议：提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”517四部委吹风会：推出首付比降至15%、房贷利率下限取消、5,000亿收储贷款等。607国常会：强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路房地产政策底层思路由供给侧转向需求侧图1：2023年中至今重点中央政策情况央行：延长支政治局会议：住建部、央行等：行：2023年政治局会议：统筹四部委房地产持房地产“金房地产市场供推动首套房认房自然资源部：建12月-2024年央行：5研究消化存量房产政策吹风会，求关系发生重议取消土地拍卖1月国开行、房地产产业对年期LPR和优化增量住房的两条政策期限大变化，适时中的地价限制、进出口行、农国民经济具有下降至15%.房至2024年12调整优化房地部：延长1年内换建议取消远郊区重要影响，金25BP至月31日，其发行合计净增建房地产发展新模产政策房个税退税优惠容积率1.0限制等PSL5,000亿元业贵无旁贷3.95%式，促进房地产高余长期有效必须大力支持质量发展23/06/2023/07/2123/07/2723/08/3123/12/1224/01/0524/01/24-2624/03/2224/04/3023/07/1023/07/2423/08/2523/10/1724/01-0224/01/2524W01/2524/04/3024/05/17住建部：落实好央行、金融监管中央经济工作会央行、金监管总国常会：要国常会强调国常会：市议降低首套首付比总局：不区分限央行、金融局：推出经营物业进一步优化自然资源部：议：积极稳妥化通过《关于在例和贷款利率、超大特大城市购不限购城市，解房地产风险，监管总局：房地产政策，严格控制商品新的去库存LPR下调首套首付最低一视同仁满足不积极稳步推进住建部：推出地产房去化周期超10BP至税费减免、个人20%、二套30%同所有制房企合事业单位收18个月的城4.2%城中村改造的住房货款“认房购存量房作有效激发潜市商品住宅用求解放思想、指导意见》支持首套存量房理资需求，加2/28,审批通过贷货利率下调快推进三大工程款超2000亿元在需求地供应资料来源：政府官网，新华社，申万宏源研究www.swsresearch.com证券研究报告回顾此前，房地产政策将更注重供给侧、并聚焦保投资SWS图2：供给政策路径演绎供给端态度力度规模2021/7-2022/4只保项目不保主体保交楼NA2022/5-2022/10主要保项目次要保主体中债增担保发债109亿元信贷融资第一支箭4,000亿保交楼2022/11-2023/6既要保项目债券融资第二支箭2万亿房企授信又要保主体股权融资第三支箭2,500亿第二支箭既要保项目三大工程（保障房+城改+平急两用）至3月末银行已审批2023/7-2024/4又要保主体城市融资协调机制（融资项目白名单）通过白名单贷款经营性物业贷款超5,200亿回顾此前房地产政策将更注重供给侧、并聚焦保投资资料来源：政府官方网站，申万宏源研究www.swsresearch.com证券研究报告5