民生证券房地产行业2024年中期投资策略：底部反转一行业筑底，政策+市场助推业绩再出发地产研究团队2024年06月17日民生证券摘要政策层面：放松力度展现托市决心2024年14月，中央、地方密集出台宽松政策，包括经营性物业贷、土地出让限制等利好开发商：降低购房首付与放研限购等需求端放松政策，“517”政策涵盖供给端去库存与需求端陷门槛降成本，中央宽松政策再度加码，☑引导地方政出台“以旧换新”、“取消限购”等政策。相比前两轮周期的政策放松本轮放松力度更大，托市意愿更强。市场层面：政策叠加低基数，下半年新房销售同比跌幅或收窄；政策助力二手房量稳价收·新房：6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度或将有所强，叠加政策放松，我预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。·二手房：受益于中央与地方需求蝶政策宽松，冰山指数有所提升，同时一线城市挂牌购价出现小幅上场，随着以旧换新”政策加码，二手房房价有望稳定，房企层面：拿地收缩降支出，销世回暖增回款，计提后业绩有望回开·房企地意愿亟待提升：2024年1-5月，房企拿地前100总投资金额同环比双降，拿地T0P30“新面子孔”颖出，头部房企严控拿地节奏24年2月以来销酷被动回升：销售前20房企总销售金额环比波动上升，市场逐新回暖。·行业方面，今年整体行业基本面在底部，企业层面大部分生体销售没有出现高增长，业绩计提或将特续，结合改政策的特续刺激与市场的不断筑底，我们预计2024年下半年板块将具有持续性的投资价值，维持行业“推荐”评级，建议继续关注地产开发板块与物业板块相关机会。标的方面，建议关注：1)计提充分标的，如连续大额计提叠加公司治理大幅改善的中国金茂，前期计提较多的招商蛇口：2)一线城市政策放松与收储直接利好风险提示：调控政策收紧风险，酷模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险民生证券01政策宽松范围与力度持续加码02政策市场双驱动，下半年销售跌幅有望收窄03政策助力二手房市场量稳价收04房企土地投资意愿亟待提升CONTENTS5历年销售、投资、新开工与竣工目录06销售回暖增回款，拿地收缩降支出，计提后业绩有望回升投资建议08风险提示2民生证券01政策宽松范围与力度持续加码3民生证券2024房地产政策梳理2024年14月，中央、地方密集出台宽松政策，尤其关注经营性物业贷、土地出让受限、降低购房首付等政策与杭州、西安、成都等城市放开限购。图表：2024年1月至今中央与地方层面代表性房地产政策放松情况和拓宽融资渠道等提出指号意见2024年1月指出需建立城市房地产资协调机制。满足房企合理融资需求2024年2月2024年3月2024年4月4月30日。自然资源部发布《关于好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格实对应去化5月17日。《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通如)，取消全国层面首住房和二2024年5月5月17日。《中国人民银行关于下调个人住房公积金货款利的通知)。下调个人住房公积金贷款利率025个百分点