国信证券GUOSEN SECURITIES房地产行业2024年中期投资策略优于大市等待复苏核心观点行业研究·行业投资策略上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地。不管是从统计局数据、城房地产市高频数据、房企销售数据看，2024年新房销售出现明显承压，考虑到优于大市·维持二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。但从城市维度看，二手房似有复苏迹象，一线城市、二线城市、010-890053150755-81981019三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。wangyue lei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001除销售外，投资、新开工、竣工、房企到位资金等主要指标均出现不同程度同比下滑。进入五月以来，收储持续推进，需求端政策密集落地。021-60893314截至目前，已有多个城市开始推进去库存措施，包括但不限于城投收储、wangjing20@guosen.com.cn政府收储、以旧换新等。上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房S0980522100002贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，市场走势将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。房地户-泸深300下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调减工端预期。针对下半年的预测，在年度策略《筑底期接近尾声，开工端值得期待》的基础上，我们20.0主要对新开工和竣工的预测做小幅调整：1)从客观数据和主观意愿上看，10.00.0仍然维持新开工正增长的判断，考虑到保障房从新建转向收购拖累的新开(10.020.0工，小幅下调2024年新开工面积预测为+8%(10.2亿平方米)；2)考虑到30.0城投收储带动竣工持续回补，小幅上调2024年竣工预测至-12.5%(8.7亿平方米)。资料来源：■id,国信证券经济研究所整理投资建议：等特复苏。随着5月份需求端政策持续落地，尽管改善的幅度相关研究报告和持续性有分歧，但有改善是市场的共识，考虑到5月并非传统旺季，《房地产行业周报(2024年第22周)-新后市边际改善，地需求端政策显然产生了效果。但与此同时，新房量价仍然明显承压，新-20240505房价格下跌带来的房企资产缩水无法在短期内停止，基本面全面复苏时《房地产行业2024年6月投资策路政策密集出台，关注基本面边际变化》一20240530点仍需观察。所以，从投资策略角度，我们认为短期地产板块在新房价《数背后的地产基建图景（八）一地产基本而面未恶化不影响政格下跌的情况下大概率较难形成趋势性上涨，同时政策落地带来的阶段《保交房工作配套政策点评-中央层面出资让利，料将提振购房性改善意味着市场大概率不会加速恶化。个股方面推荐：绿城管理控股、《统计局2024年1-4月房地产数据点评-销售量价持续承压，新龙湖集团、华润置地、滨江集团。开工明显边际政善》一-2024-05-17风险提示：政策落地效果不及预期、后续政策跟进力度不及预期、基本面超预期下行。置点公司盈利预测及投资评级总市值EPSPE2024E2025E2024E2025延9979绿城管理控服优于大市á821330.620.770960龙湖集团优于大市13.208771.911.961109华润置地优于大市30.05210447957002244滨江集团优于大市2641.079.17.8请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES内容目录上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地…投资：降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累.…9新开工：仍在承压但降幅明显收窄..11竣工：保交楼回补高峰已过，竣工显著下降.…11下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期.·16新开工：维持正增长的判断，预计全年+8%..16竣工：城投收储带动竣工持续回补，小幅上调全年预测至-12.5%....16投资建议：等待复苏…17风险提示…请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES图表目录图1：商品房销售额累计同比…图2：商品房销售额单月同比.5图3：商品房销售面积累计同比，5图4：商品房销售面积单月同比…图5：商品房销售均价累计同比.…图7：T0P10房企全口径销售金额增速.6图9：T0P10房企全口径销售面积增速.…图12：30城商品房累计成交面积及计同此.7图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）9图17：18城二手住宅单月成交套数及同比.…图18：18城二手住宅当年累计成交套数及同此.91010图21：房企到位资金累计同比…图22：房企到位资金单月同比1010图24：国内贷款拉动Vs销售回款拉动..10图25：新开工面积累计同比.…11图26：新开工面积单月同比…11图27：竣工面积累计同比11图28：竣工面积单月同比11图29：央行、住建部推动收购存量房用作保障性住房概览.…12图30：“郑州模式”城投收储.…12图31：“杭州模式”城投收储…12图32：已开未售与未开土储面积（单位：万平方米)16图33：实际竣工与自发竣工增速.…17请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES表1：历年中央重要会议关于房地产的表述.。13表2：四大一线城市限购条件…13表3：四大一线城市限贷条件…14表4：四大一线城市商贷利率下限…14表5：主流城市限购政策.…14请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地销售：新房持续承压，二手房似有复苏迹象根据统计局数据，2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%，降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万m,同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584万m,同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/m,同比-10.2%，降幅与1-3月持平；4月单月，商品房销售均价10194元/m,同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了0.9个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比15%40%30%010%%-10-10%-20%-25%-30%-30%-40%-3550%60%202-04202-4202202024-04资料来源：国家统计局、Wid、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wid、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比30%5-15-10%-20%-20%30%-30%-40%50%-40%60%2022-04资料来源：国家统计局、Wid、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wid、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容