国泰君安证券证券研究报告国泰君安2024年中期策略研讨会GUOTAI JUNAN SECURITIES产能出清，重塑金融链2024/06/13行业评级：增持电话：01083939826电话：021-38675923电话：01083939915证书编号：S0880518010002证书编号：S0880518010004投资要点国泰君安2024年中期策略研讨会01政府定调产能出清，配合中央收储、以旧换新政策统筹消化库存首次提到的产能出清，和目前政策的思路，产能出清有望加速中央扩表后，地方、房企和金融机构的行为将决定是信用扩张（实物链）还是风险化解（金融链）02若金融机构配合房企融资，并演变为加杠杆，则为信用扩张，实物量占主导，类比2016年，否则为金融风险化解逻辑居民的行为取决于贷款实际利率，目前实际利率可以类比2008年和2014年，处于较高水平03当前实际利率过高，约束了居民购房意愿的释放，利率的调降成为接下来预期改变的关键出清逻辑下，推荐两端配置，一是出清预期下的核心资产，二是应对资产减值的重组机会04核心标的，推荐保利发展、招商蛇口、中新集团等，重组标的；受益标的为旭辉控股集团、融创中国等风险提示：出清速度过慢，导致房企净资产持续消耗05若出清速度较慢，房企净资产仍然处于特续消耗状态，考虑到杠杆率仍然较高，企业价值面临较大的波动风险国泰君安证券请参阅附注免责声明目录CONTENTS01高负债率下的产能出清02房价为核心，实际利率为锚03金融链，而非实物链04投资建议和风险提示请参附注免责声明2国泰君安2024年中期策略研讨会01高负债率下的产能出清请参附注免责声明01官方表态：国新办新闻发布会和政治局会议国泰君安2024年中期策略研讨会>2024年4月16日，国新办举行新闻发布会，对2024年一季度国民经济运行情况进行介绍并答记者问，针对房地产有一段内容丰富的表述：“最后一点，我还是想强调，我们要理性看待这一轮房地产调整。去年三季度发布会的时侯，我就这个问题也谈了一些看法。一方面，房地产行业经过二十几年的高速扩张后，按照产业成长周期，现在调整是正常的。房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建渐模式，实现高质量发展。因为传统的产能可以市场出清，开发商能够建更好的房子，提供更好的服务，这对消费者也是有利的。另外，中国房地产市场是有支撑的，因为我们的城镇化没有完成，2023年常住人口城镇化率是66.2%，但是户籍人口城镇化率还不到50%，还有1.8亿的外出农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中问购房比例不高。现有的住房存量中，90平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场玫善性需求、刚需都还比较大。中国房地产市场仍然具有持续健康发展的支撑条件，我们要理性看待房地产这一轮的调整。谢谢。”>2024年4月30日，政治局会议，提出要消化存量、优化增量：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。请参阅附注免责声明