全面深化改革HAITONG中国式现代化的机遇证券研究报告(优于大市，维持)房地产2024年中期策略报告：去库存、化债务、升预期涂力磊（地产首席分析师）谢盐（地产行业分析师）SAC号码：S0850510120001SAC号码：S0850511010019曾佳敏（地产行业联系人)陈昭颖（地产行业联系人)2024年6月5日HAITONG1.2024年以来的房价走势2.会议重大信息解读3.多措并举去库存4.基本面走势判断5.近期政策端变化6.投资建议：重点个股7.风险提示2请务必阅读正文之后的信悬被露和法律声明1.2024年以来的房价走势HAITONG2024年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。其中，2024年4月，百城二手住宅样本平均价为14975元/平，同比下滑5.38%。具体来看，2024年年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，带动百城二手住宅价格同比跌幅扩大。2024年3月，百城一二三线城市二手房价格同比分别为-1.58%、-4.31%、-5.78%。图：百城二手住宅价格涨跌变化图：百城各线城市二手住宅价格同比变化1600010-1.0600-2.000150004.04B005.014600144006.02023年01月2023年04月2023年07月2023年10月2024年01月2024年04月资料来源：中指院数据库、Wind、海通证券研究所3请务必阅读正文之后的信悬祓露和法律声明2.会议重大信息解读HAITONG1)2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。我们认为，这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。表：重大会议关于“房住不炒”的主要论述政治局会议中央经济工作会议两会4月2016不涉及2017提法：坚持住房的居住属性2018涉及2019涉及行业定位“房住不妙”2020涉及2021莎及20222023未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及资料来源：新华网、百度百科、中国网、光明网、中华人民共和国中央人民政府官网、海通证养研究所4请务必阅读正文之后的信悬祓露和法律声明HAITONG2)2024年4月中共中央政治局会议提出：“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。考虑到2024年1月发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中有“指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制”，我们认为，这是首次明确“三方”承担保交楼责任主体，将使保交楼工作与房地产融资协调机制更为匹配。图：三方主体参与保交楼意义重大化债务保交付稳增长★资金开源→项目端债务：已售停工项目施工面积增速1)政策性发打开总量3)解冻银行监管资金决停工问新开工面积增速盘活项日才能解题未售停工项目土地购置金，地方财政集团端债务：2)政策回购部分转为保障性住房盘活企业才可能重库存土地新拿地1)有效转为新开工2)实力企业合理补充土储房地产投资增速总量缺口资料来源：海通证券研究所5请务必阅读正文之后的信悬祓露和法律声明