广发证券投资策略报告|房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业2024年中期策略行业评级买入前次评级买入政策坚定信心，基本面逐步修复报告日期2024-07-04核心观点：相对市场表现●政复盘及展望：防中到进攻，去库存、穗房价。24年4月政治局会20%议表态出现积极转变，“517新政”突破了原有的政策限制，目前除一线和海南重点区域外，均解除限购，首套房最低首付比例降至15%，022412%按揭利率下限取消，24年二季度政策强度超预期，发力点在于核心城市房价企稳，对于本轮周期的恢复具有重要作用，.34需求端：预计24年销售面积同比-15%，逐步改善。23年7月以来，房地产一沪深300新房市场单月年化销售面积为9-10亿平米，并没有进一步恶化，销售面积降幅最大的阶段已经过去，目前新房需求相对稳定，517新政后，分析师：郭镇6月高频53城新房成交面积同比降幅收窄，14城二手房成交单月同SAC执证号：S0260514080003比转正，基本面逐步改善。我们预计24年全年商品房销售面积9.5亿SFC CE No.BNN906平米，同比-15%，销售金额9.5万亿元，同比-18%，销售均价同比-021-380036394%,25年价格同比回升，新房总量稳定，guoz@gf.com.cn●供给端：授资压力依然较大，(1)新开工：在销售面积同比-15%的情分析师：况下，在房价确认上涨之前，年内开工表现弱于销售，预计24年全年SAC执证号：S0260513090001新开工面积7.7亿平米，同比-20%；(2)被工：从微观层面来看，32021-38003642家房企23年土地储备面积13.7亿平米，同比-19%，储备的下降以及lejiadong@gf.com.cn出险企业现金流压力的增加，24年竣工承压下行，预计24年全国竣分析师：工面积同比-20%；(3)授责：低开工、高退出施工的压力依然存在，SAC执证号：S0260520070009预计24年施工面积74亿平米，同比-12%，土地投资有一定滞后性，021-38003638预计24年同比-15%，预计24年房地产开发投资总额9.7万亿元，同xingshen@gf.com.cn比-13%，25年同比-10%，26年同比转正，分析师：谢淼价格是重要观测指标。根据中介数据，74城市二手房价格环比跌幅最SAC执证号：S0260522070007大的区间为21Q3-Q4、22Q3、23Q3,从23年7月之后，单月环比降021-38003637幅趋势性收窄，上海重点楼盘价格指数在6月也有企稳迹象，核心城xiemiao@gf.com.cn市房价是观测本轮周期复苏节奏的关键指标，也是企业估值的关键，分析师：李怡慧板块投资：看好未来半年到一年的地产股投资机会。4月中下旬至5月SAC执证号：S0260524040001下旬(517新政后)A股及H股上市房企累积涨幅分别为33%、50%，021-38003636上涨时间分别为23天、30天，这是本轮周期第四次政策博弈，市场liyihui@gf.com.cn对于基本面修复信心减弱，政策兑现后股价下跌速度及幅度逐次提升，对比1416年周期，目前房地产处于预期落地到量价齐升的关键时期，当前资本市场对于市场成交持续性预期较低，下半年低基数阶段量价逐步企稳的概率将会显著提高，从半年到一年的维度，地产板块会超过前高并获得较好的绝对收益。●风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/38广发证券GF SECURITIES投资策略报告|房地产重点公司估值和财务分析表合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA☒)ROE货币评(元段)2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E万科A000002.S2人民币7.162024/5/3买入10.510.920.917.37.36.97.44.1%3.9%招商蛇口001979.S2人民币9.432024/3/19买入13.820.941.1110.18.58.37.56.6%7.3%新城控股601155.SH人民币9.422023/4/11买入21.941.772.475.33.86.37.26.0%7.8%金地集团600383.SH人民币3.572023/9/21买入11.561.091.103.33.211.518.06.6%6.2%600153.SH人民币8.802024/4/19买入14.981.842.094.84.23.23.57.3%7.6%600325.SH人民币7.032024/5/3买入9.390.8510.14.69.6%10.3%滨江集团002244.SZ人民币8.292024/5/5买入12.441.135.82.52.412.1%13.3%600376.SH人民币2.272023/5/3买入5.8418.314.02.8%4.4%02202.HK港币4.922024/5/3买入9.82092744.1%3.9%中国海外发展00688.HK港币14.122024/4/25买入18.802.562.73.73.37.0%6.9%00081.HK港币2.022024/4/4买入2.950.660.722.82.61.51.47.0%7.1%集团00123.HK港币5.292024/4/26买入9.140.870.995.64.92.12.15.3%5.7%万物云02602.HK港币23.402023/8/25买入59.792.112.3810.18.92.01.012.8%13.2%保利物业06049.HK港币30.652023/8/23买入66.833.093.679.07.67.36.217.1%17.6%招商积余001914.SZ人民币10.212024/3/19买入13.580.851.0212.010.06.24.48.6%9.6%绿城服务02869.HK港币3.612023/8/28买入6.090.280.3411.49.66.15.311.5%12.8%绿城管理控段09979.HK港币5.262024/3/29买入9.980.610.767.96.36.34.626.1%29.2%数据来源：Mnd、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控殿)合理价值货币单位为港币：(3)A殿及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/38G广发证券GF SECURITIES投资策略报告|房地产目录索引一、政策复盘及展望：防守到进攻，去库存、稳房价6(二)517新政”为本轮关键转折，政策环境已比14-16周期更宽松8二、需求端：预计24年销售面积同比-15%，逐步改善.13.13(二)销售预测：预计24年销售面积9.5亿平米，同比-15%，销售金额9.5万亿元，同比-18%.15三、供给端：投资压力依然较大20(一）开工预测：预计24-25年商品房新开工面积-20%、+2%20(二)竣工预测：预计24年竣工面积同比-20%23（三)投资预测：预计24-25年投资同比-13%、-10%.…25四、价格是重要观测指标.28(一)全国重点城市二手房价格观测……28(二)上海重点小区二手房价格跟踪.29五、行情复盘：板块处于预期落地-基本面修复阶段30六、风险提示…36识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/38广发证券GF SECURITIES投资策略报告|房地产图表索引图1：本轮行业量价表现及政策复盘6图3：全国四限累计政策力度指数(2010.01.01-2024.06.21)12图4：14-16周期与22-24周期四限政策力度评分（分）变化对比12图5：当前去库存思路及未来政策预期.13图6：53城商品房成交面积同比增速.14图7：重点城市新开盘去化率..14图8：14城二手房成交面积同比增速15图9：8城二手房住宅成交套数占总交易套数的比例..15图10：全国商品房销售面积（单月，万方）.16图11：统计局全国新房销售面积单月占比情况.17图12：39城房管局新房销售面积单月占比情况.17图13全国商品房销售面积（单月，万方)18图14：实际及预测单月商品房销售面积对比.19图15：全国商品房销售金额预测….20图16：全国商品房销售面积预测…20图17：全国新开工面积/销售面积比值…图18：全国住宅新开工面积与房企有效拿地面积（万方）…21图1924M1-5中指院T0P100企业拿地总建面（万方）22图20：商品房人均销售、人均开工面积（平人）.22图21：32家房企竣工/前一年土储.…24图22：房地产开发投资额.25图23：施工面积及新开工面积同比…26图24：单月施工强度表现（年化，元/平米）…26图25：土地投资与600城土地出让金的关系27图26：土地投资/600城土地出让金(T-1)….27图27：70大中城市二手房价格指数及74城中介二手房价格环比..29图28：上海重点楼盘价格指数及单月环比(2019.01=100)29图29：上海重点楼盘分类价格指数(2019.01=100)….30图30：21年7月至今A股及H股上市房企市值波动及同期53城新房成交面积波动情况…31图31：09年至今A股及H股房企PB(LF)估值波动.34图32：22-25年周期，SW地产板块估值及基本面走势展望35表1：历史周期政策思路复盘.7表2：重点城市政策跟进情况（截至24年6月26日）.9识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/38G广发证券GF SECURITIES投资策略报告|房地产表3：一线城市限购政策历史沿革.10表4：全国商品房销售面积单月占比.…16表5：关于24年标准销售节奏的讨论..18表6：拿地与开工数据对比21表7：32家房企土储面积及竣工前一年土储.23表8：32家房企竣工、土储的关系….24表9：房地产开发投资预测及指标分拆27表10：基本面预测指标汇总.28表11：A股房企517新政前后股价涨跌时间及幅度.32表12：H股房企517新政前后股价涨跌时间及幅度33表13：房地产指标与政策作用的先后关系(14年周期).34表14：广发地产小组股票推荐及建议关注名单36识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/38