中国银河证券|CGS静待地产新黎明一房地产行业2024年中期策略房地产分析师：胡孝宇www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免贵声明G中国银河证券|CGS中期策略报告·房地产行业静待地产新黎明房地产行业2024年中期策略2024年6月21日核心观点●回顿上半年：2024年1-5月，楼市整体特点包括销售市场持续低迷、期现结房地产行业构进一步背离、库存积压去化压力较大、土地市场表现趋于平淡、房企毛利率依旧筑底的特点。针对供需两侧的政策力度不断加大，包括融资协调机制、试推荐维持评级点商品房收储、下调首付比例下限、取消商贷利率下限等。分析师展望下半年：1)供给侧：若仅考虑待售现房的狭义库存，待通过收储消化库存所需的货币量或达4950亿元，央行设立的保障性住房再贷款可带动的5000亿银行贷款有望有效覆盖收储目前针对市场的收储所需货币量。2)需求侧：517后我们所跟踪的各能级的样本城市新建商品住房累计成交面积同比降幅在缓慢收窄，政策效果或将缓慢呈现。结合以上判断，我们预测2024年房分析师登记编码：S0130523070001地产销售面积同比下降13.12%至10亿平以内、房地产投资额同比下降9.00%、新开工面积同比下降16.21%、施工面积同比下降11.10%。房地产新模式：随着我国住房供需关系发生变化，房地产行业的逐渐成熟，房地产行业亟待构建新模式。我们认为新模式或将表现为1)机制的新模式：“以人定房、以房定地、以房定钱”即根据人口居住需求适当供应相应住房，相对沪深300表现图2024-6-20流向房地产业的资金或维持低位；2)管理的新模式：房屋的全生命周期管理机制，包括从拿地、施工、竣工、后期维护、存量交易各环节；3)基础制度,房边产的新模式：即完善开发、融资、销售等基础性制度，改善预售制度。20%0%投资建议：展望下半年，我们认为行业楼市表现尚未复苏，在政策效果逐渐展现的基础上，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心20%区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的B机会。我们40%看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商23620239131324619积余；建议关注：1)优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2)优资料来源：中国银河证券研究院质物管：华润万象生活；3)优质商业：恒隆地产；4)代建龙头：绿城管理控股；5)中介龙头：贝壳-W、我爱我家。相关研究风险提示：宏观经济不及预期的风险：房价大幅波动的风险：人口不及预期的1.【银河地产】行业点评需求侧集中发力，购房门风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不橙再降低及预期的风险：房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险2.【银河地产】2024年度策略报告增量的下半程，重点公司盈利预测与估佔值存量的新征程3.【银河地产】行业点评销售端单月环比修复，投EPSPE股票代码股票名称投资评级资端持续承压202342024E2025E202342024E2025E001979.SZ招商蛇口0.700.891.0413.4810.519.01推荐600048.SH保利发展1.011.051.099.569.148.81推荐000002.SZ万科A1.020.977.337.677.517.33推荐0960.HK龙湖集团2.071.902.055.405.885.45推荐资料来源：Wnd,中国银河证券研究院数据截至2024年6月19日请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。2)中国银河证券|CGS中期策略报告·房地产行业Catalog一、市场回顾：楼市依旧承压…(一)重点政策回顾：供需两端发力…(二)基本面回顾：销售低迷毛利率筑底…二、收储和刺激需求并行……(一)供给：狭义收储或需近5000亿货币量.…(二)需求：购房门槛再降低…16三、销售端下滑，开工端承压……(一)销售面积下滑至10亿平以内.…(二)房地产投资额同比下降9.00%.…四、探索房地产新模式…(一）机制的新模式：人、房、地、钱新联动…(二)管理的新模式：全生命周期综合管理…(三)基础制度的新模式：预售改革…五、投资建议…34.34(二)六、风险提示…36请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免贵声明。3G中国银河证券|CGS中期策略报告·房地产行业一、市场回顾：楼市依旧承压(一)重点政策回顾：供需两端发力2024年上半年进入政策宽松阶段，并且政策的放松力度逐渐加大，2024年2月供给侧首次针对房开项目进行融资端支持。2024年4月改治局会议中提到“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，随后陆续针对需求和存量房两侧出台支持政策，具体表现为：1)需求层面，针对刚需、改善性需求逐渐降低购房门槛，包括不同程度的解除限购、降低首付比例、取消商贷购房利率下限等；2)去库层面，出台针对现有库存住房进行收购直接降库存的试点政策。表1：2024年上半年部分主要宏观层面针对房地产的政策时间政策内容以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，城市房地产融资协调机2024.1精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪检测落制实情况，加强敦促指导。国家层面降建立城市房地产融资协阔机制项目信总平台，实行周调度、月通报。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，关于做好经营性物业贷不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业2024.1款管理的通知全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。2024.2五年期LPR下调25bp2024年2月20日贷款市场报价利率亿PR)为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%超过5000个项目进入战至2024年2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支2024.2“白名单”持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目。住建部要求各城市根据当地实际情况，准确研判住房需求，完普“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改普性住房需求，科学编制2024年、2025做好住房发展规划和年2024.2年住房发展年度计划。住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项度计划编制工作目合理融资需求。各城市要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况.提前谋划2026~2030年住房发展规划。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发2024.3政府工作报告展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改普性住房需求。地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统2024.3.国常会谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。中国人民银行货币政策因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改普性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产2024.4.委员会召开2024年第一企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。S)中国银河证券CGS中期策略报告·房地产行业季度例会着力构建房地产发展新模式。《推动大规模设备更新着重对安全隐患突出、技术落后、不满足相关标准规范的设备进行更新改造。重点任务有10项，具体为：2024.4和消费品以旧换新行动住宅老旧电梯更新、既有住宅加装电梯，供水、供热、污水处理、环卫和建筑施工设备更新改造，建筑节能方案》和液化石油气充装站改造以及城市生命线工程建设。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合2024.4.政治局会议法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。商品住宅去化周期超过36个月的.应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅关于做好2024年住宅用去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、2024.5地供应有关工作的通知供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。"因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地中国货币政策执行报告2024.5产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。2024年第一季度强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主关于调整商业性个人住2024.5确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省房贷款利率改策的通知级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首关于下调个人住房公积2024.5套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.356和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公金贷款利率的通知积金贷款利率分别调整为不低于2.775和3.325%。"对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二关于调整个人住房贷款套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%在此基础上，中国人民银行各省级分行、国2024.5最低首付款比例政策的家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二通知套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。”设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理国务院政策例行吹风会价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。利率1.75%，期限1年，可展期4次，发2024.5介绍切实做好保交房工放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等1家全国性银作配套政策有关情况行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和峻工交付，保章购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，的情以收回、收全国切实做好保交房工2024.5购等方式妥普处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以作视频会议需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”国务院政策例行吹风会2024.5介绍切实做好保交房工战至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元作配套政策有关情况资料来源：住建部官网，央行官网，中团经济网，中国政府网，自然资源部宫网，中国银河证券研究院中央层面政策频出，地方层面高能级城市放松力度同样逐渐加大。四个一线城市逐渐降低购房门槛。在限购方面，广州、上海、深圳等城市逐渐缩小限制购房的区域。以上海为例，从2023年三季度开始，针对购房套数、购房成本、首付比例等方面的政策不断放松。2024年1月，外地户籍居请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。5