长江证券CHANGJIANG SECURITIES中流击水，奋楫者进房地产行业2024年度中期投资策略请阅读最后评级说明和重要声明长江证券报告要点当前我国房地产市场面临供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存三大矛盾，参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相树到位；二是政策要从常规区间迈入超常规区间，当前我国房地产常规政策已逐步用足，但超常规政策只是初现苗头，核心还是相机抉择，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，政策目标指向的还是防风险和双轨制。政策空间持续打开，行业逐步进入软着陆区间，市场预期最悲观的时候已经过去，建议关注具备核心资产的供给侧优化标的。分析师及联系人刘义袁佳楠薛梦莹SAC:S0490520040001SAC:S0490520070001SAC:S0490520120002SFC:BUV416宋子逸SAC:S0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明2121长江证券【证券研究报告房地产202406-30中流击水，奋楫者进行业研究|深度报告房地产行业2024年度中期投资策略投资评级看好丨维持当前行业的三个核心矛盾周期的本质是轮回，市场规律不可逆，政策目标也是内生的，理解当前行业的核心矛盾是展望地产深300指数未来的关键。当前行业面临三大核心矛盾：)供求关系发生重大变化：官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国租金在2019年开始就脱离CP不再上涨；2)需求中枢下台阶：2011-2015年间，中长期因子逐步见顶，可能也14基本对应需求中枢的历史顶部区间；3)房价结构性压力仍存：大城市的房价相对偏高，一方面20242是偏低的租售比，另一方面是2014年后大城市房价相对全国的显著超涨，尤其在去金融属性后，居民住房购买力相对不足。此外，地产与经济之间因果关系也在重塑，之前地产是因，经济是果，但当前发展阶段已经转变，经济是因，地产是果，尤其是居民就业和收入预期。走出底部区间的两个条件·《房价的长期均衡区问在哪儿？一一美国篇》参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空2024-06-27间上调整相对到位，过往累积的风险需要基本出清，量至少要到均衡区间；二是政策要从常规·《尊重周期规律是理解趋势的关键一一房地产行区间迈入超常规区间。当前我国超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择业周度观点更新》2024-06-23问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，当前我国量价周期可能仍有调整压力，·《海外视角看一线城市房价一英国篇》2024-量并未显著超跌，而价仍有结构性压力，而政策目标指向的还是防风险和双轨制，所以刺激需06-19求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。市场调整进入下半场当前宏观层面居民加杠杆空间有限，微观层面居民加杠杆意愿不足，因此常规产业政策的效果可能相对有限。在当前内生趋势保持惯性的背景下，可以根据季节性对短期需求做出大致的预判，基于全国商品房销售面积当月环比均值，对后续单月销售进行预测，预计2024年全年商品房销售面积同比下降16.1%至9.4亿平，从单月销售同比来看，随着下半年基数降低，预计销售降幅有望逐步收敛，如果后续更多政策推出，政策效果阶段性释放，不排除今年某个月份销售出现单月同比转正的可能性。投资建议：关注具备核心资产的供给侧优化标的当前我国房地产市场面临供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存三大矛盾，参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位；二是政策要从常规区间迈入超常规区间，当前我国房地产常规政策已逐步用足，但超常规政策只是初现苗头，核心还是相机抉择，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，政策目标指向的还是防风险和双轨制。当前行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时问，但行业量的急跌阶段正在过去，下半年跌幅有望明显收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。风险提示更多研报请访问1、需求端量价持续低于预期：2、政策进度和效果低于预期。长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明CHANGJIANG SECUTE行业研究丨深度报告目录当前行业的三个核心矛盾..6供求关系发生重大变化，6需求中枢下台阶…房价结构性压力仍存…8走出底部区间的两个条件……10市场自身的调整相对到位10政策迈入超常规区间…15居民加杠杆意愿制约政策效果.……基数效应下销售降幅有望收敛…投资建议：关注具备核心资产的供给侧优化标的.17风险提示.19图表目录图1：2019年下半年开始全国房屋租金脱离CP1不再上涨.…图2：商品住宅现房库存及去化周期…6图3：商品住宅开工未售库存及去化周期………7图4：样本57城商品住宅去化周期中位数……7图5：人口总量负增长叠加城镇化增速放缓，新增城镇人口大幅下行.7图6：城镇居民人均住房面积提升速度放缓.….7图7：适龄购房人口占比逐年下降…7图8：结婚登记数量逐步下降…图9：美国房价与租金走势（以1990年3月定基100）图10：日本房价与租金走势（以1970年3月定基100）图11：中国香港房价与租金走势（以1980年12月定基100）8图12：中国房价与租金走势（以2005年定基100）…图13：美国租售比/10年期国债收益率.9图14：日本租售比/10年期国债收益率…图15：中国香港主流私人住宅租售比/10年期国债收益率……9图16：中国一线城市租售比/10年期国债收益率…9图17：中国一线城市二手住宅租售比处于偏低水平.…9图18：美英两国大城市的租金收益率水平明显高于中国一线城市图19：海外房地产快速下行周期中销量平均跌幅超40%.…10图20：海外房地产快速下行周期中开工跌幅更大、修复时间更晚.……10图21：海外地产快速下行周期中房价表现…….11图22：海外房地产快速下行周期房价下跌幅度超30%，时间约6年..11图23：海外房地产快速下行周期房价会经历从急跌到缓跌的过程图24：预计2024年新房与二手房总交易量较高点下降近38%……12请阅读最后评级说明和重要声明行业研究丨深度报告图25：美国和日本房地产危机的政策应对…13图26：政策目标指向防风险和双轨制.…14图27：2021年下半年以来地产重点表态和政策、基本面以及板块表现…14图28：与发达国家当前水平相比，我国居民部门杠杆率绝对水平不算高……15图29：和发达国家相同发展阶段对比，我国居民部门杠杆率相对较高.………5图30：当前居民就业和收入预期承压15图31：房价预期下行背景下居民风险偏好较低………15图32：房地产销售具有明显的季节性特征……图33：季度末销售占比也相对更大.16图34：预计2024年全年商品房销售面积同比下降16.1%至9.4亿平.……16图35：下半年销售降幅有望逐步收敛.16图36：重点房企销售均价对比…17图37：重点房企融资成本对比17图38：重点房企周转效率和费用控制能力对比…17图39：重点房企销售金额市占率稳步提升…17图40：重点公司估值表.…18请阅读最后评级说明和重要声明5121