中银证券房地产证养研究报告一行业月报2024年6月12日强于大市房地产行业2024年5月月报5月新房成交改善，二手房成交走弱：预计6月新政加持料年中冲刺，成交或有修复95(为什么是3000亿7》(2024/05/21)(2024/0519)产品房价下行压力杖大》(2024/05/19)中银国际证券股份有限公司房地产行业8621)20328348yifeng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005(8621)20328710ialu.xu@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002中银证券目录15月新房成交环比正增，同比降幅收窄；二手房成交走弱…61.1新房：5月新房成交规模环比增长，同比降幅持续收窄61.2二手房：5月二手房成交环比增速由正转负，同比降幅小幅扩大…71.3库存：库存规模和去化周期环比微增：重点城市开盘去化率稳中有增…82土地市场：土地成交规模延续低位，重点城市优质地块成交占比略有下降，土地溢价率同环比均下降…113房企：5月房企销售降幅收窄，投融资仍然低迷……143.1销售：百强房企单月销售同比降幅收窄….143.2拿地：5月房企拿地节奏放缓，主要与核心城市供地减少有关…33房企融资与债券到期：单月融资规模同环比持续下降，融资成本持续处于低位174政策：中央层面需求端的刺激+供给端的化解风险，地方信贷放松政策加速实施…195“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”带动5月板块行情.…246投资建议257风险提示272024年6月12日房地产行业2024年5月月报中银证券图表目录困表1.5月40城新房成交面积1100.9万平，环比上升7.3%，同比下降35.4%…6图表2.5月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为-8.6%、14.4%、7.9%.6图表3.5月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为-30.7%、-39.2%、-7图表4.我们跟踪的城市中，多数城市5月新房成交面积同比仍然负增长，60%的城市环比正增长7图表5.5月18城二手房成交面积796.3万平，环比下降7.7%，同比下降7.8%…8田表6.5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、9.4%、·8图表7.5月一、二、三四线城市同比增速5.6%、-9.6%、-22.7%8困表8.5月我们跟踪的重点城市中，7成重点城市二手房成交面积环比下降8图表9.戴至2024年5月末，12个城市新房库存面积为1.24亿平，环比上升0.1%,同比下降1.0%9困表10.戴至2024年5月末，一、二、三四战城市库存面积环比增速分别为0.3%、-0.3%、1.3%.…图表11，戴至2024年5月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为2.8%、-6.9%、0.2%…9困表12.戴至2024年5月末，12个城市整体新房库存面积去化周期为20.1个月，环比提升0.8个月，同比提升72个月9图表13.戴至2024年5月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.7、17.1、69.7月…9困表14.戴至2024年5月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为4.8%、2.8%、-3.0%9图表15.裁至5月末，一、二、三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为40.2%、69.6%、150.9%9困表16.藏至5月底，仅上海、杭州去化周期在12个月以内10图表17.5月重，点城市平均开盘去化率增至30%10图表18.5月全国成交土地规划总建筑面积为1.7亿平，环比上升8.5%，同比下降36.4%…困表19.5月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-111%、32.3%、40.4%.…图表20.5月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-30.3%、-42.6%、-30.3%11图表21.5月全国住宅美成交土地建面3046.5万平，环比上涨10.5%，同比下降45.2%…困表22.5月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-3.2%、-19.6%、67.3%11图表23.5月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-30.8%、-62.9%、-33.9%…2024年6月12日房地产行业2024年5月月报中银证券图表24.5月全国成交土地平均楼面价884元/平，环比下降15.3%，同比下降图表25.5月全国成交土地平均土地溢价率为2.38%，较上月下降了1.41个百分点，较2023年同期下降了2.90个百分点…12图表26.5月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为66.5%、-53.0%、-15.0%.13图表27.5月一、二、三战城市成交土地楼面价同比增速分别为91.3%、-55.6%、-24.70%.13图表28.5月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为3.08%、1.71%、2.29%图表29.5月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为2826元/平，环比下降25.4%,同比下降38.0%…图表30.5月全国住宅类用地平均溢价率为2.78%，环比下降0.80个百分点，较去年同期下降3.53个百分点…图表31.5月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为31.8%、-37.3%、-24.1%…13图表32.5月一、二、三战城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别103.1%、-49.4%、-38.6%图表33.5月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为4.18%、2.09%、2.40%…图表34.百强房企5月单月权益口径2528亿元，同比下降33.2%…14图表35.5月CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径销售额增速分别为-27.4%、-27.9%、-30.2%、-33.1%…困表36.5月各梯队单月全口径销售同比降幅均收窄…14图表37.T0P20房企中，5月单月仅华发股份、绿城中国销售额正增长，其余房企5月销售额同比均下滑15图表38.百强房企5月单月全口径拿地金领594亿元，同比下降58.5%…15困表39.5月百强房企李地强度为17%，同比下降了9个百分点…15图表40.5月土地投资较多的房企有：中建壹品（李地金额117亿元）、中海地产困表41.15月累计土地投资较多的房企有：中建壹品（拿地金额239亿元，拿地强度302%)、建发(234亿元，43%)、华润（217亿元，23%)、滨江(210亿元，49%)、绿城（161亿元，24%)16图表42.2024年5月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计217亿元，同比下降57%，环比下降60%17困表43.2024年5月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS平均发行利率2.74%,同比下降0.98个百分点，环比下降0.37个百分点.17图表44.5月主流房企中，保利发展、珠江实业、新城控殿发行国内债券规樸较大，分别发行20、17、13.6亿元，平均发行利率分别2.52%、2.23%、3.28%…17图表45.2024年6-8月为国内外债券到期小高峰…18图表46.5月27日上海放松限贷限购政策…图表47.5月28日广州放松限贷限购政策…2024年6月12日房地产行业2024年5月月报中银证券图表48.一线城市政策对比22图表49.多数地区降低首付至15%25%，取消首套商业房贷利率下限…23图表50.房地产行业5月绝对收益为6.1%…24图表51.房地产行业5月相对收益为6.8%…24图表52.裁至2024年5月末，地产板块PE为15.80X,较4月末上涨了1.17X,同比上了3.85X24272024年6月12日房地产行业2024年5月月报5